雖然不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)期取得的預(yù)售收入一般都能按稅法規(guī)定計算繳納營業(yè)稅及附加稅費、土地增值稅和企業(yè)所得稅，但是由于相應(yīng)的會計處理方法一直沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致各個企業(yè)對預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的會計處理比較混亂，大致有兩種方法：方法一是不做提取稅費的會計處理，只做繳納稅費的會計處理，即實際繳納稅費時，借記“應(yīng)交稅金”“其他應(yīng)交款”科目、貸記“銀行存款”科目，這種方法反映在賬表上的“應(yīng)交稅金”“其他應(yīng)交款”為紅字或負數(shù)余額，本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該繳納的稅費，卻可能使信息使用者誤認為是企業(yè)“多繳了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”；方法二是對當(dāng)期應(yīng)該繳納的全部稅費（包括實現(xiàn)收入和預(yù)售收入兩部分的應(yīng)繳稅費）不加區(qū)別地做先提后繳的會計處理，這種方法使“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”的計提基數(shù)包括預(yù)收賬款，與實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入相脫節(jié)，“所得稅”費用的計提基數(shù)包括預(yù)計利潤，與在實現(xiàn)利潤基礎(chǔ)上確定的應(yīng)納稅所得額相脫節(jié)，人為地割裂了二者之間固有的勾稽關(guān)系，同時也違背了會計的“配比原則”。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的核算既符合會計核算的一般原則，又能與現(xiàn)行稅收法規(guī)相協(xié)調(diào)？筆者認為，可以在不增設(shè)會計科目的情況下，對預(yù)收賬款應(yīng)該繳納納稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目來核算。舉例說明如下（為縮小篇幅，均采取了合并或簡化的會計處理方式、金額單位：萬元）：
例：南陽市萬家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年初，主要從事普通住宅的開發(fā)、建設(shè)及其銷售。該公司于同年3月在白河之畔開發(fā)“綠色家園”項目，整個工程于2004年年底全部竣工決算并交付使用。在該項目竣工前，預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入4000萬元，除按國家統(tǒng)一規(guī)定計算繳納了預(yù)售收入應(yīng)該繳納的相關(guān)稅費外，還按預(yù)收賬款的1％預(yù)繳了土地增值稅40萬元。項目竣工后，商品房全部售出獲收入6000萬元，與開發(fā)該項目有關(guān)的實際支出中包括：取得土地使用權(quán)支付的地價款1200萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元、房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）310萬元（其中該項目利息支出95萬元未超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)的貸款證明）。該公司適用的營業(yè)稅稅率5％，城市維護建設(shè)稅7％，教育費附加征收率3％；預(yù)售收入利潤率15％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2004年沒有開發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項，則依據(jù)資料應(yīng)編制如下會計分錄：
1.收到預(yù)收房款時：
借：銀行存款 4000
貸：預(yù)收賬款 4000
2.預(yù)提應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費：
借：待攤費用-營業(yè)稅金及附加 220
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅 200
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 14
其他應(yīng)交款-教育費附加 6
3.預(yù)提應(yīng)繳納土地增值稅：
借：待攤費用-地增值稅 40
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 40
4.預(yù)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅
預(yù)計營業(yè)利潤額＝4000×15％＝600（萬元）
預(yù)提企業(yè)所得稅＝600×33％＝198（萬元）
借：遞延稅款 198
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 198
5.繳納預(yù)提的各種稅費時：
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅 200
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 14
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 40
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 198
其他應(yīng)交款-教育費附加 6
貸：銀行存款 458
6.實現(xiàn)收入辦理結(jié)算時
借：預(yù)收賬款 4000
銀行存款 2000
貸：主營業(yè)務(wù)收入 6000
7.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費：
整個工程項目應(yīng)繳的營業(yè)稅及附加稅費＝6000×5％×[1＋（7％＋33）]＝330（萬元）
應(yīng)轉(zhuǎn)銷的營業(yè)稅及附加稅費＝200＋14＋6＝220（萬元）
應(yīng)補繳營業(yè)稅＝6000×5％－200＝100（萬元）
應(yīng)補繳城市維護建設(shè)稅＝6000×5％7％－14＝7（萬元）
應(yīng)補繳教育費附加＝6000×5×3％－6＝3（萬元）
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 330
貸：待攤費用-營業(yè)稅金及附加 220
應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅 100
應(yīng)交稅金-應(yīng)吏城市維護建設(shè)稅 7
其他應(yīng)交款-教育費附加 3
8.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的土地增值稅：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額1200萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本2300萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝95＋（1200＋2300）×5％＝270（萬元）
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含視同稅金的教育費附加）330萬元
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額＝（1200＋2300）×20％＝700（萬元）
（6）稅法允許扣除的項目金額合計＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（萬元）
（7）增值額＝6000－4800＝1200（萬元）
（8）增值率＝1200÷4800×100％＝25％
（9）應(yīng)繳納土地增值稅＝1200×30％－4800×0＝360（萬元）
（10）應(yīng)補繳土地增值稅＝360－40＝320（萬元）
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加360
貸：待攤費用-土地增值稅 40
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 320
9.結(jié)算整個工程項目應(yīng)繳的企業(yè)所得稅：
應(yīng)納稅所得額＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（萬元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1500×33％＝495（萬元）
應(yīng)補繳企業(yè)所得稅＝495－198＝297（萬元）
借：所得稅 495
貸：遞延稅款 198
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 297
10.補繳各種稅費時
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅 100
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 7
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 320
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 297
其他應(yīng)交款-教育費附加 3
貸：銀行存款 727
收到稅務(wù)機關(guān)退回多繳的稅款時，作相反的分錄。
