二手房的置換是房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。準(zhǔn)確把握置換房屋的價(jià)格，是置換成功的關(guān)鍵。
一、四種情況需評(píng)估
1、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)。
交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
2、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
3、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)。
向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
4、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)。
二、如此評(píng)估更省錢
1、購房者可繞過中介公司直接找評(píng)估機(jī)構(gòu)
目前市場(chǎng)上，70%的評(píng)估公司主要做二手房評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估公司和中介公司也就成了“魚和水”的關(guān)系。雖然客戶所交納的評(píng)估費(fèi)應(yīng)該直接交給評(píng)估公司，但據(jù)記者了解，購房者往往是被告之通過中介公司交納相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)。中介公司除了收取客戶的中介費(fèi)，還能從評(píng)估公司那里拿到3%-5%的返點(diǎn)。
比如舉一例子：王小姐通過中介公司買了一套總價(jià)為100萬元的二手房，因?yàn)榉繓|掛的是凈價(jià)，所以由王小姐單方來承擔(dān)各類稅費(fèi)，包括評(píng)估費(fèi)。如果通過中介公司，王小姐需交納0.42%的抵押評(píng)估費(fèi)和0.42%的交易評(píng)估費(fèi)，總共需要8400元。但是如果她不通過中介公司，直接去找一家專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一般現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)都可以直接給客戶打折，這個(gè)折扣最低的能打到3-4折，這樣可以省去5000多元的費(fèi)用。
2、亂找評(píng)估公司會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
雖然目前市場(chǎng)上的評(píng)估公司飽受爭(zhēng)議，但是由于銀行和征稅部門必須憑評(píng)估報(bào)告進(jìn)行貸款或征稅，評(píng)估公司有它存在的意義。購房者雖然可以繞過中介公司直接去找評(píng)估機(jī)構(gòu)從而省一筆費(fèi)用，但也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，銀行貸款通常只承認(rèn)至少二級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告。目前杭州市場(chǎng)上具備一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司只有4-5家，具備二級(jí)資質(zhì)的評(píng)估公司就多得遍地開花了。購房者切不可為了貪圖一時(shí)便宜而“賠了夫人又折兵”。據(jù)某銀行負(fù)責(zé)貸款的專業(yè)人士透露，一家沒有資質(zhì)的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告不具備任何意義。
另外，購房者直接去評(píng)估公司需要帶上房屋三證(契證、房產(chǎn)證、土地證)的復(fù)印件。
三、記牢五點(diǎn)不吃虧
1、二手房?jī)r(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。
二手房交易價(jià)格的多少與所繳納的稅費(fèi)是相關(guān)的，買賣雙方當(dāng)事人為了少繳稅費(fèi)往往向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)低報(bào)、少報(bào)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為該價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，就會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的二手房進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
2、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估。
交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房?jī)r(jià)格沒有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。
3、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。
房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。
4、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估。
向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來說有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。
5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估。
例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價(jià)格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
四、房屋估價(jià)“土辦法”
1、不能簡(jiǎn)單參考掛牌價(jià)
和所有商品一樣，房屋的出售價(jià)格的基礎(chǔ)是其成本，因此，在樓市健康的情況下，二手房得出售價(jià)格總是在購入價(jià)格以上的，而成本的另一部分就包括各類手續(xù)費(fèi)、銀行費(fèi)用等。因此在實(shí)際操作中，二手房定價(jià)的主要還是運(yùn)用市場(chǎng)對(duì)比，去掉手續(xù)費(fèi)等成本，不能簡(jiǎn)單地只看一下中介商的掛牌價(jià)格就隨便定價(jià)。
2、業(yè)主套現(xiàn)的緩急決定最終售價(jià)
在市場(chǎng)快速發(fā)展的時(shí)候，二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)很快，較為合理的定價(jià)辦法是，將周邊的類似情況的樓盤二手房?jī)r(jià)格加以了解，取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實(shí)際出售需求進(jìn)行加減，如是投資性出售，不急于出手，可在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上增加5%-15%；如果是急于出手套現(xiàn)，可以在市場(chǎng)均價(jià)的基礎(chǔ)上，酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時(shí)間上的共同有利地位。
案例：張先生看中一套某樓盤的65.4平方米的小戶型公寓，原業(yè)主2003年以56萬元的價(jià)格購入，近期因要離滬工作，要在短期將它售內(nèi)出售。因?yàn)樾粜偷氖袌?chǎng)需求比較大，該小區(qū)的環(huán)境也比較好，掛牌價(jià)格為69萬元。但由于該房子的廚衛(wèi)面積也偏小，業(yè)主又急于套現(xiàn)，有關(guān)中介就建議業(yè)主把價(jià)格略微下調(diào)，業(yè)主同意后在較短時(shí)間內(nèi)，以67萬元的價(jià)格最后成交，一年時(shí)間，收益11萬元。
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