1.土地資源概況
新加坡面積僅為682平方公里，國土資源嚴重不足。上海比新加坡大10倍，北京比新加坡大24倍。在這片本身就緊張的國土上，機場就有5個，還有射擊場等。在這種條件下安排好400萬人口的生活、工作，顯然對每一塊土地都要精打細算。為此它進行了填海工程。早在19世紀，居住在新加坡島的人們便開始了填海造地。
填海工程使該國領(lǐng)土面積增加了100多平方公里，到2010年增加的國土面積將累計達到160平方公里。
2.新加坡的國土規(guī)劃和管理
2.1國土規(guī)劃
新加坡城市形態(tài)發(fā)展與規(guī)劃由國家發(fā)展部（MND）主管，而具體的職能部門是城市重建局（U－RA）。市區(qū)重建局。市區(qū)重建局（URA）在新加坡的建設(shè)中，發(fā)揮了重要的作用。它主要承擔運用土地預(yù)測、土地拍賣以及規(guī)劃設(shè)計等任務(wù)，并定期向社會公布準備發(fā)售的土地的情況。
新加坡的發(fā)展規(guī)劃采取二級規(guī)劃體系，分別為戰(zhàn)略性的概念規(guī)劃和實施性的開發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃。
在1967-1971年期間，新加坡制定了第一個概念規(guī)劃，即環(huán)狀加衛(wèi)星城方案。發(fā)展環(huán)的核心是水源的生態(tài)保護區(qū)，禁止任何開發(fā)活動；城市中心在南海岸的中部，將發(fā)展為一個國際性的經(jīng)濟、金融、商業(yè)和旅游中心；沿著快速交通走廊形成兼有居住和輕型工業(yè)的新市鎮(zhèn)。一般工業(yè)集中在西部的裕廊工業(yè)區(qū)。每個市鎮(zhèn)保留一定的土地，大約是20%左右，以提供給新興的工業(yè)，以及新科技的需求。
20世紀80年代以來，開發(fā)指導(dǎo)規(guī)劃逐步取代了總體規(guī)劃，以土地使用和交通規(guī)則為核心，針對分區(qū)的特定發(fā)展條件，制定各方面細則，如用途區(qū)劃、交通組織、環(huán)境改善、步行和敞開空間體系、歷史保護和舊城改造等方面。
1991年，新加坡重新制定了經(jīng)濟和社會發(fā)展的遠景，形成了2000年、2010年和X年三階段的形態(tài)發(fā)展框架。
新一輪概念規(guī)劃的重點是建設(shè)一個具有國際水準的城市中心，并形成4個地區(qū)中心，完善快速交通體系、交通節(jié)點和商務(wù)園區(qū)構(gòu)成的高科技走廊，提升居住環(huán)境品質(zhì)，提供更多的低層和多層住宅，并將更多的綠地和水源融入城市空間體系，新加坡一如既往地貫徹“花園城市”的理念，很好地處理了城市與自然的結(jié)合。
2.2國土規(guī)劃管理
新加坡的土地管理制度基本類似英聯(lián)邦國家的批租制度，與香港特區(qū)十分接近。除少數(shù)歷史遺留的私人永業(yè)權(quán)以外，沒有私人永業(yè)土地，城市土地的開發(fā)利用基本上是由政府控制。
2.2.1新加坡的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)和房地產(chǎn)市場
一類由“法定機構(gòu)”，屬于半官半民性質(zhì)的建屋發(fā)展局、城市重建局等經(jīng)營，這些法定機構(gòu)既從事社會公益事業(yè)的政策性投資經(jīng)營，實行企業(yè)化管理，又具有一定的行政管理職能。法定機構(gòu)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求購買土地，利用政府和民間資金進行開發(fā)和經(jīng)營，許多項目和工程通過招標委托給國內(nèi)外企業(yè)進行建設(shè)；另一類由企業(yè)和私人經(jīng)營。新加坡私人占有土地僅28％左右。私人也可以向政府購買土地，地價根據(jù)不同用途、容積率來確定。財政部設(shè)有土地估價師，先確定標準價格，然后由土地局公開招標拍賣。一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上。用戶若改變土地用途，政府將收取溢價費。
2.2.2三種地契
新加坡的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)形式：
Freehold（永久地契）；
999-Leasehold（999年的租用地契，相當于我國的土地使用權(quán)）；
99-Leasehold（99年的租用地契）。
政府向發(fā)展商出售土地有兩種級別，即99年和999年。在規(guī)定年期內(nèi)，土地可以轉(zhuǎn)讓、買賣。使用期滿，土地使用權(quán)連同地上物無償歸政府所有，也可以到期續(xù)用，向政府申請按地價估值付費。
99年的使用權(quán)一般用于興建中檔的住宅，如新加坡的房地產(chǎn)商用以出售的共管公寓，相當于我國商品房中的所謂"高尚社區(qū)"。其大都采用單元式布局，比組屋的外廊式布局造價高，但功能更加合理。配套設(shè)施也更加齊全。公寓式住宅的售價要比組屋高出1-2倍，往往每套幾十萬乃至百萬新元，所以只有中高收入的人才可能租買公寓。
999年的地契則一般用來興建豪宅，如排屋（聯(lián)排式別墅）或獨立洋房和半獨立洋房。由于建設(shè)成本高，所以地契價格也比較高。擁有999年使用權(quán)的通常都在好地段，比如有地鐵經(jīng)過，有的還可以觀賞海景。高級住所區(qū)內(nèi)建有大型游泳池，還有完善的康體設(shè)施，兒童游樂園以及保安體系等。
排屋小區(qū)多采用里弄式布局，一棟棟住宅沿不寬的道路在兩側(cè)一字排開，每幢住宅采用不同的風格和色彩。排屋每幢售價達幾百萬新元，只有富人才可能擁有。新加坡的獨立洋房有一家人住的，也有幾家合蓋的，因而體量大小不一。由于占地多，價格比排屋售價更貴?？鐕局鞴芤话阕庥锚毩⒀蠓?。新加坡的公共住宅可按照法律的規(guī)定無償獲得國有土地。
2.3居住建筑規(guī)劃
為解決居住過分集中在城市中心，鼓勵人們疏散到郊外居住，建屋局新建了15個衛(wèi)星鎮(zhèn)，即新鎮(zhèn)。公房售價按坐落地段與市中心的距離而定，遠市區(qū)減12％，近郊區(qū)減23％，遠郊區(qū)減32％。新鎮(zhèn)住房都在遠郊區(qū)以外，平均比市區(qū)便宜38％。而且交通也很便利，輕軌、地鐵建設(shè)都跟上，所有的屋村都有公共巴士連接輕軌和地鐵站。
由不同的組屋組合的市鎮(zhèn)形成了新加坡不同的區(qū)域分中心，在這些分中心里，居住著幾十萬的人口，在社區(qū)里有商業(yè)設(shè)施、商務(wù)辦公、鄰里中心，有許多居民不用離家很遠就可以上班，減輕了公共交通的壓力。
2.4新加坡土地開發(fā)過程中的主要參與者
參與新加坡土地利用開發(fā)過程的機構(gòu)和個人包括：業(yè)主、開發(fā)商、投資商、規(guī)劃師、建筑師、工程師、材料測量師、土地測量師、項目經(jīng)理、主要的承包商、建造商、估價師、市場經(jīng)紀以及產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)理。
開發(fā)的項目多是業(yè)主、開發(fā)商或投資商發(fā)起的。這些人承擔投資的風險，同時也享受投資盈利。他們聘請各方面的專家參與工程的策劃與實施，雇用承包商和建造商，提供必要的資金。開發(fā)住宅的業(yè)主或投資商，如果其開發(fā)項目中有4個住宅單位或更多，需根據(jù)“住宅開發(fā)商條例”領(lǐng)取執(zhí)照。
項目經(jīng)理是業(yè)主或開發(fā)商的代理人。其職責是計劃并監(jiān)督開發(fā)項目的實施，包括制定財政預(yù)算、評估設(shè)計，以及協(xié)調(diào)承包商的工作和提供各種咨詢。
規(guī)劃師包括兩部分人。一是在私人行業(yè)就業(yè)的規(guī)劃師；另一部分是為政府工作的規(guī)劃師。在私人行業(yè)工作的規(guī)劃師幫助開發(fā)商分析具體地塊的發(fā)展?jié)摿?，獲取開發(fā)許可證，并準備規(guī)劃文件。在政府機構(gòu)工作的規(guī)劃師則提出土地利用和管理的框架，評價開發(fā)申請并準備開發(fā)的指導(dǎo)性方案。
建筑師提出建筑設(shè)計方案并提交開發(fā)申請。建筑師監(jiān)督建筑工程，并負責建筑合同的落實。
工程師包括市政、結(jié)構(gòu)、機械和電力等領(lǐng)域?qū)I(yè)人士。他們負責其專業(yè)方案設(shè)計及監(jiān)督方案實施。
材料測量師對造價計劃提出咨詢。他們準備建筑造價預(yù)算、投標的標書和合同書，評估中間付款的進展，并準備決算表。
土地測量師進行地界和地形的測量工作。
主要的承包商或建造商負責建筑和市政工程方面的工作。他們參與主要的建筑承包合同，與業(yè)主或開發(fā)商訂立合同完成建筑的開發(fā)。同時，他們也參與分包商或材料供應(yīng)商定下的合同。
估價師對房地產(chǎn)的租價和售價做出評估，分析開發(fā)的可能性與開發(fā)伴隨的稅務(wù)問題，并對不動產(chǎn)投資提出建議。
市場經(jīng)紀對完成的開發(fā)項目的出租和出售提出建設(shè)，并負責物業(yè)的租售過程。
物業(yè)管理經(jīng)理對如何有效的管理物業(yè)提出建議，分析物業(yè)的設(shè)計對維修產(chǎn)生的影響。他們也參與物業(yè)的租賃和租賃協(xié)議的簽訂。
2.5市鎮(zhèn)管理
原本由新加坡建屋發(fā)展局負責，自1988年，市鎮(zhèn)理事會法令生效后，新加坡組建了16個市鎮(zhèn)理事會，按照新加坡政府的本意，希望通過它可以讓居民有管理自己社區(qū)的機會，同時也使國會議員有施展他們領(lǐng)導(dǎo)才能的地方，還有一個原因就是要讓不同的市鎮(zhèn)呈現(xiàn)不同的風格。
市鎮(zhèn)理事會管理的任務(wù)主要是硬件方面，比如公共環(huán)境管理，日常清潔，園林保養(yǎng)，社區(qū)改進，日常管理及定期維修以及執(zhí)行公共法規(guī)等等，而在軟件方面則由社區(qū)發(fā)展理事會管理。
特別值得國內(nèi)物業(yè)管理借鑒的是，市鎮(zhèn)理事會在選擇承包商時，并不一定將工程交給最低價的承包商，而是以促進承包商提供更高服務(wù)水平為主，鼓勵承包商利用最新的科技。
