假賣房、真貸款，名義借款人的還款義務(wù)不能免除
以虛假房屋買賣合同辦理銀行抵押貸款的，房屋買賣合同無效，抵押貸款合同有效。名義借款人仍負(fù)有還款義務(wù)。
標(biāo)簽：房屋買賣｜虛假按揭｜合同效力
案情簡介：2004年，巴某配合開發(fā)公司，簽訂虛假購房合同，據(jù)此向銀行申請12萬元貸款，銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。2005年，開發(fā)公司將該房另售劉某并收取全款。2014年，銀行訴請巴某償還余款10萬余元。
法院認(rèn)為：①巴某系開發(fā)公司員工，其無購房意愿，在簽訂購房合同后，未付首付款，未主張交房，亦未償貸，而是由開發(fā)公司償還本息。足以證明巴某與開發(fā)公司之間購房合同并非雙方真實意思表示，而是雙方同合意以房屋買賣合法形式達(dá)到套取銀行貸款目的，該行為擾亂了正常社會金融秩序，依《合同法》第52條第3項規(guī)定，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。②銀行與巴某所簽抵押貸款合同中貸款部分不存在合同無效法定情形，銀行請求巴某償還借款本息有事實根據(jù)和法律依據(jù)。③依《物權(quán)法》第187條規(guī)定，建筑物或在建建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。該法第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。本案中，案涉房屋僅辦理抵押預(yù)告登記，該預(yù)告登記并不直接導(dǎo)致?lián)Ｎ餀?quán)設(shè)立或變更，而是銀行對將來擔(dān)保物權(quán)設(shè)立享有請求權(quán)。在銀行對案涉房屋并未取得現(xiàn)實抵押權(quán)情況下，其主張享有抵押物優(yōu)先受償權(quán)無法律依據(jù)，判決銀行與巴某所簽借款合同有效，巴某應(yīng)償還銀行借款本金10萬余元及利息。
實務(wù)要點(diǎn)：以虛假房屋買賣合同辦理銀行貸款的，房屋買賣合同無效，貸款合同有效。名義借款人負(fù)有還款義務(wù)，名義借款人與實際借款人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)另行處理。
案例索引：遼寧大連中院（2015）大審民再終字第42號“某銀行與巴某等借款合同糾紛案”，見《交通銀行股份有限公司大連金州支行訴巴德仁等借款合同糾紛案》（張錢），載《人民法院案例選》（201701/99:136）。
