文/崔長(zhǎng)林
這是一篇我很不情愿寫(xiě)的文章，因?yàn)槲液懿幌胍?jiàn)到中國(guó)房市走向衰退。但是，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者的我，更不想讓我可憐的購(gòu)房者再次被政府和開(kāi)放商們給忽悠了。為此，為了把這個(gè)問(wèn)題給大家講清楚了，在我很忙的情況下，還是抽出了幾天的時(shí)間到北京的一些樓盤(pán)和山東省的乳山市實(shí)地進(jìn)行了一些調(diào)查?！蛾P(guān)于中國(guó)房市是否要衰退的調(diào)查》便是我次此考察的一個(gè)結(jié)果——希望此調(diào)查是錯(cuò)的。
其他物價(jià)飛漲，房產(chǎn)的價(jià)格為何不漲？
大家知道，今年以來(lái)，我國(guó)的CPI已經(jīng)增長(zhǎng)了不少，最近同比雖然略有下降，但漲價(jià)的總趨勢(shì)還是沒(méi)能從根本上得到好轉(zhuǎn)。其實(shí)，漲價(jià)的不僅是CPI，非生活用品價(jià)格也漲得很厲害。石油產(chǎn)品的價(jià)格自不必說(shuō)，每噸鋼材的平均價(jià)格也已達(dá)到了6千元以上，至于說(shuō)銅材、呂材的價(jià)格，就更不用說(shuō)了。尤其是進(jìn)口鐵礦石的價(jià)格，據(jù)說(shuō)已經(jīng)翻了斤頭，至于說(shuō)建筑用水泥等建材價(jià)格，更不必說(shuō)。
按理說(shuō)建筑用材料價(jià)格的漲價(jià)，應(yīng)該直接導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的提高，可是，事實(shí)上是，到目前為止，其價(jià)格非但沒(méi)有漲起來(lái)，而且一直都再往下滑。如果將別墅價(jià)格的增長(zhǎng)因素扣除，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格向下滑的幅度可謂大也。以北京“珠江俊景”二手房為例，年前其每平米還在1.5萬(wàn)元，而到了現(xiàn)在已經(jīng)降到1.2萬(wàn)左右。其中，有一套1百多平米的房產(chǎn)，中介的要價(jià)是每平方米1.15萬(wàn)元。如果能與產(chǎn)權(quán)人直接見(jiàn)面，我想1.1萬(wàn)元以下的價(jià)格都有可能成交。其他樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格，情況都差不多。
那么，房?jī)r(jià)漲不上去反而降下來(lái)的原因何在？筆者經(jīng)過(guò)深入地調(diào)查發(fā)現(xiàn)——成本價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)實(shí)意義上的價(jià)格。比如，每平方米的地皮價(jià)格一般在2千多元，每平米建筑材料和人工成本價(jià)格與地皮價(jià)格基本相當(dāng)。也就是說(shuō)，在北京三環(huán)以外，每平米的實(shí)際成本只有5千元，再加上20％利潤(rùn)率即再加上每平米1千元的利潤(rùn)，其銷(xiāo)售價(jià)格也不應(yīng)該超過(guò)６千。可現(xiàn)在，價(jià)格在１.5 萬(wàn)左右。
大家或許知道，就是在美國(guó)，平均20萬(wàn)美圓就能購(gòu)上一套160平米的房產(chǎn)。按1美圓折合7塊人民幣，每平米也就是8千多塊錢(qián)。更重要的是，美國(guó)的住宅一般是別墅（一般為木質(zhì)結(jié)構(gòu)），有獨(dú)立的停車(chē)位，還有和相對(duì)獨(dú)立的花園、草地等?？墒?，我們中國(guó)北京、上海、深 市場(chǎng)上究竟到底有多少房子沒(méi)有賣(mài)出？ 為了深入了解，最近筆者專(zhuān)程去了一趟山東威海地區(qū)的乳山，被他們大肆宣傳的所謂“海景房”的銷(xiāo)售價(jià)，平均價(jià)格也不過(guò)3千元，而最低的，只有2千5百元一平米。而且還都是“精裝修”?？梢?jiàn)，筆者說(shuō)每平米房產(chǎn)的材料價(jià)在2千多元有根據(jù)而不是杜撰出來(lái)的。我相信，北京建筑材料的價(jià)格不會(huì)比山東高到哪里。既然如此，北京、上海、深圳、廣州等城市房產(chǎn)的價(jià)格，為什么都上了萬(wàn)？ 據(jù)多位業(yè)內(nèi)、消息靈通的人士介紹；僅僅是一個(gè)縣級(jí)單位的乳山，就有180多家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。每家按2個(gè)樓盤(pán)計(jì)算，他們就在乳山開(kāi)發(fā)出了360個(gè)小區(qū)。筆者在乳山待了三天兩個(gè)晚上，基本上每個(gè)小區(qū)有十幾個(gè)樓盤(pán)，有的更多。至于說(shuō)擬開(kāi)發(fā)、有計(jì)劃開(kāi)發(fā)的，那就更加地輝煌了?？梢悦考叶加?span lang="EN-US">20-40個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃。據(jù)說(shuō)，每天到乳山看房的大巴有數(shù)百輛，可以說(shuō)基本上處于待售狀態(tài)。
乳山的情況如此，難道北京的情況就好嗎？否，我看好不到哪去。如果讀者是北京人，不妨到西南山環(huán)外圍走上一遭兒看看。僅僅從仍然沒(méi)有安裝空調(diào)這一點(diǎn)就可以曉得，其中有很多房子正處于待售階段——比如萬(wàn)柳橋外面的“萬(wàn)年花城”。有兩種可能，一種是壓根就沒(méi)有賣(mài)出去，一種是雖然賣(mài)出去了，但由炒房的人所購(gòu)買(mǎi)，同樣處于待售階段。如果登上購(gòu)房網(wǎng)，用不了多長(zhǎng)時(shí)間便知曉。
據(jù)說(shuō)，北京奧運(yùn)村可供十多萬(wàn)人居住，奧運(yùn)會(huì)后，它們也都準(zhǔn)備銷(xiāo)售。按5個(gè)人折合一套房子計(jì)算，就是2萬(wàn)套。另外，用不了幾年的時(shí)間，隨著一批獨(dú)生子女父母的逐步減少，將會(huì)有相當(dāng)一部分“二手房”房源會(huì)逐步上市。請(qǐng)問(wèn)，一些小學(xué)為什么會(huì)合并？說(shuō)明它們都已經(jīng)是由獨(dú)生子女生育的后代，也就是說(shuō)，獨(dú)生子女的父母現(xiàn)在都已經(jīng)變成了爺爺倍兒，而在他們當(dāng)中有多套房者不少。
憑什么說(shuō)中國(guó)的房市可能要進(jìn)入衰退？
自打美國(guó)爆發(fā)了“次貸”經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就奠定了世界將步入經(jīng)濟(jì)衰退的金融學(xué)基礎(chǔ)。關(guān)于何謂“次貸”經(jīng)濟(jì)危機(jī)，由于媒體多有闡述，這里就不再贅述。那么，何謂“主貸”經(jīng)濟(jì)危機(jī)？它顯然是比照“次貸”經(jīng)濟(jì)危機(jī)而衍生出來(lái)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)新范疇，它描述的是，房地產(chǎn)公司由于到期還不起貸款而發(fā)生的一種經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由于它主要是指房地產(chǎn)公司這個(gè)貸款的主體而不是還不起房貸的個(gè)體購(gòu)房者，所以筆者把它稱(chēng)為“主貸”經(jīng)濟(jì)危機(jī)。筆者憑什么說(shuō)中國(guó)有可能爆發(fā)“主貸”式經(jīng)濟(jì)危機(jī)？
因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，基本上都面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。北京有一個(gè)叫“東亞”的、緊挨著地鐵4號(hào)線的房地產(chǎn)商，其每平米房?jī)r(jià)已經(jīng)降到了9千元——預(yù)售的期房。本來(lái)，一般的期房，在一年內(nèi)就應(yīng)該交房的?？墒?，他們卻把交房的時(shí)間推到了2年。他們?yōu)槭裁匆@樣做？毫無(wú)疑問(wèn)，他們是想通過(guò)這種方式，解決資金鏈斷裂的問(wèn)題，是向購(gòu)房者借款。
或許有人會(huì)說(shuō)，我們國(guó)家，最近就要給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的貸款松綁了，或者說(shuō)國(guó)家、政府不會(huì)看著這些開(kāi)發(fā)商死去。筆者當(dāng)然也觀察到了這一點(diǎn)。但是，筆者要說(shuō)的是，即便是國(guó)家為這些開(kāi)發(fā)商們松了綁，難道他們就能度過(guò)目前的這場(chǎng)資金可能斷裂的危機(jī)嗎？我的判斷是，對(duì)于一些中小開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，不會(huì)起到多大的作用。為什么？就因?yàn)檫@不是幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，而是世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣造成的。就像中國(guó)股市，不會(huì)由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上不錯(cuò)而就變成“牛市”的道理一樣。
大家知道，越南的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)降了一多半，全世界的房產(chǎn)價(jià)格都有不同程度的降低，難道中國(guó)的房地產(chǎn)商就可以獨(dú)善其身？就算他們?cè)诙虝r(shí)期內(nèi)得到了國(guó)家、政府的資金支持，他們能堅(jiān)持多久？難道能堅(jiān)持到美國(guó)“次級(jí)貸款危機(jī)”結(jié)束以后？難道能堅(jiān)持到奧遠(yuǎn)村的房子銷(xiāo)售出去以后？難道能堅(jiān)持到世界石油產(chǎn)品的價(jià)格恢復(fù)到一年以前的程度？就算能堅(jiān)持到，其經(jīng)營(yíng)就不發(fā)生虧損了嗎？圳、廣州呢？有幾個(gè)住宅具有人家的環(huán)境、條件的？可是，我們每平米的價(jià)格，可比人家要高得多，請(qǐng)問(wèn)憑的是什么？
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