文/巴九靈 （微信公眾號：吳曉波頻道）
最近各地的房地產(chǎn)調(diào)控又進一步升溫，14年底-15年初的這一輪房價上漲周期，也進入尾聲。
朋友圈里關于房價、買房的聲音比之前消停了很多。這種時候，你可以遠離“房價的朋友圈”，但不要遠離房子本身這個問題，因為現(xiàn)在反而是為下一個周期做好準備的機會。
今天，小巴就來談一談一個很基本的問題：
一套房子的價格，是怎么被決定的呢？
影響房價的因素有哪些？
在一般意義上，影響房價的因素是很多的。
大的方面，可能是受到趨勢的影響，比如整個城市的房價都在狂漲的時候，每一套房子都有一種沖破天際的沖動。我們在輿論上能看到的，往往也是這一類的信息。
如果真正落到實處，不管是自住還是投資的，都應該關注一些更細節(jié)的因素：
不同城市，或是一個城市的不同區(qū)域，房價是由土地成本（城市、地段）、建筑成本、小區(qū)綠化、精裝修、樓房年齡、地鐵、開發(fā)商品牌等等因素綜合決定的。
即便在同一個小區(qū)里面，同一幢樓的不同樓層、同一樓層的不同戶型，價格也是不一樣的。
這些因素如何影響房價？
它們對房價的影響，都是可以被量化的。
比如在一個新開盤的小區(qū)，同一幢樓的不同樓層，相同的戶型，賣的價格是不一樣的，越高越貴，10樓就會比20樓便宜3000元，那么就意味著樓層對房價的影響是300元/層。
比如在同一個地段板塊，相互作鄰居的兩個樓盤，都有地鐵、學區(qū)，價格就是差了5000元。你去找找原因，可能就會發(fā)現(xiàn)其中之一是全國性的品牌開發(fā)商，另一個是本地的開發(fā)商，或者其中之一的小區(qū)綠化、物業(yè)更好。
那我們就可以說，兩個樓盤品牌+物業(yè)溢價=5000元。
這是一種相對靠譜的分析方式，為了尋找出某個單一因素對房價的影響，把其他因素對房價的影響隔離開，在理論上叫做把不相干的變量“控制”起來。
把這種方法拓展開來，每一個因素都分析，就可以為一套房子的價格做相對徹底拆分。我們在買房、賣房的時候，總會遇到一些人能夠很快速地分辨出這套房子哪里貴了，哪里劃算，并不是完全的胡謅，而是分塊在為一套房子定價，最后合并成一個總價。
拿北京或者上海某一套5萬元/平米的房子舉例，有可能就是這樣的：
首先，它的基礎成本，包括了土地和建筑兩個方面，假設30000元/平米。其他的因素則包括：
品牌：品牌開發(fā)商，+8000元/平米
環(huán)境：小區(qū)綠化很好，+2000元/平米
物業(yè)：物業(yè)管理好，+2000元/平米
裝修：精裝修， +6000元/平米
房齡：期房，-3000元/平米
樓層：樓層很差，-2000元/平米
戶型：戶型不錯，+2000元/平米
交通：距離地鐵遠，-3000元/平米
學區(qū)：學區(qū)房，+10000元/平米
這么一來二去，30000+8000+2000+6000-3000-2000+2000-3000+10000=50000元/平米。
你買了這樣一套房子，其實是買了它的品牌+精裝修+學區(qū)，為這些因素支付了8000+6000+10000元的溢價。當然，期房、比較差的樓層以及距離地鐵比較遠等因素，也讓這套房子稍稍便宜了一些。
所有這些因素里面，有一些是剛性的，戶型、樓層、交通、甚至物業(yè)管理水平等，是不太容易變化的，不易變化就意味著是稀缺的。為這類因素支付溢價，你是不需要猶豫的。
而有一些因素是軟性，比如品牌。這其中有很多感性的因素在，也許會隨著時間而發(fā)生變化的，為此支付溢價則是根據(jù)不同人的需求而定的。
兩大常見問題
除此之外，還有一些因素則存在爭議，最大的兩項是裝修和學區(qū)，也就是兩個常見的問題：
“買房要不要買精裝修？”
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“買房要不要買學區(qū)房？”
對于這兩項，我們常常能看到兩種截然不同的相反觀點，關鍵是這兩種觀點分別都很有道理。
小巴認識的一位職業(yè)房產(chǎn)投資人，是精裝修的堅決反對派，至少對于投資用的房產(chǎn)是如此。他認為“裝修”在諸多房價子項中，相對溢價高，卻不保值。你一套房子精裝修，要比別人貴6000元/平米，但是你買了毛坯，自己找工人來干，成本卻可能只要2000元/平米，利潤就出來了。
而另外一個角度，精裝修好處有很多，比如樓盤沒有裝修期，能夠很快地形成居住氛圍。而且統(tǒng)一的精裝修，非常有助于小區(qū)整體房價的保值增長，你想兩個小區(qū)，一個裝修參差不齊，另一個統(tǒng)一而精美，哪一個更適宜居住，更有增長的空間？
他們的區(qū)別，第一是在于買房子的目的，是在于謀求最大程度上的投資增值，還是居住本身；第二則在于自己的能力，是否足夠覆蓋其中的溢價。
用這樣的邏輯，我們還可以來比較學區(qū)房。房子是中國人的剛需，學區(qū)房就是剛需中的剛需，在目前所有的房子中，學區(qū)房堪稱最緊俏的，所以有“投資買房就買學區(qū)房”的說法。
但我們拆開來看，是否還是如此？
前面舉的例子，一套房子5萬元/平米價格=4萬元/平米普通房產(chǎn)價格+1萬元/平米入學名額價格。
支撐前者的，是它的地理位置，是步行10分鐘之內(nèi)有多少地鐵站、有多少商業(yè)綜合體和大超市，是小區(qū)周圍兩條街上有多少銀行和高級酒店，這是相對不易改變的部分。
而支持入學名額價格的是什么？是一紙學區(qū)劃片文件，恐怕要改變起來就容易得多了。
學區(qū)房的高溢價，在于子女入學資格的高溢價，而后者則來自于教育資源的不足。去年小巴寫過文章，認為在未來，教育資源的分配至少有幾種解決方式——學區(qū)劃片、師資流動、私立學校，它們都可能改變學區(qū)房的溢價預期。
還是那句老話，買房子這件事情對于很多人來說，可能是你一輩子最大的一筆金錢上的投入。它涉及如此多的影響因素，你在隨便一項上能夠更加精明一點，就能給自己帶來非常大的助益。
所以，早一點、多一點的學習和準備，總是沒錯的。
