買房不易退房更難 退房流程四步走
買房不易，退房更難。房子的買賣可不同于日常生活的買衣服，一言不合就可以退貨退款房子交易周期長(zhǎng)，涉及資金量大，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，程序要求比較嚴(yán)格。再有就是開發(fā)商各種抵制，不會(huì)輕易讓你退房，你想退房就更艱難了……那么，萬一真的遇到了退房這樣的麻煩事，購(gòu)房業(yè)主要怎樣保護(hù)自己的權(quán)益，如何順利地辦理退房手續(xù)呢?退房辦理步驟流程又是怎樣的呢?
退房程序
1、萬事好商量！先和開發(fā)商坐下來喝杯茶談一談，談崩了再上法庭
老司機(jī)建議，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對(duì)較長(zhǎng)。
2、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等，這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補(bǔ)償。
3、首付、月供利息都可獲賠
在退房款方面，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購(gòu)房人的借款合同。
開發(fā)商支付購(gòu)房人首付款利息，即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。
若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
退房流程四步走
第一步：購(gòu)房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。
第三步：督促開發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人。
第四步：辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。
退房注意事項(xiàng)
1、保險(xiǎn)退保手續(xù)不要忘
在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。
2、違約金就高不就低
根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。
3、定金雙倍退還
根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款，不可同時(shí)適用。若是購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。
4、辦房產(chǎn)證前退房更省事
業(yè)主最好是在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修房屋時(shí)或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜
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