房屋登記在未成年子女名下，歸屬于誰(shuí)，如何處分？
作者 |崔文強(qiáng) 淄博市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所
來(lái)源|法律快車(chē)（ lawtimecn）
本文僅供交流學(xué)習(xí)，若來(lái)源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯到您的權(quán)益，煩請(qǐng)告知?jiǎng)h除。
如今越來(lái)越多的父母選擇將房屋登記在未成年的子女名下，這其中自然有諸多的考慮，多數(shù)人的想法比較傳統(tǒng)，認(rèn)為反正房屋最終都是要給予子女的，既然早晚都要登記到子女名下，不如提前就登記到他們名下，免去日后一些不必要的麻煩。但是也有一些父母持一些比較片面的觀點(diǎn)，也正是基于這些觀點(diǎn)才將房屋登記在未成年的子女名下。比如，很多父母片面的認(rèn)為，將房屋登記在未成年子女名下，依舊為父母的財(cái)產(chǎn)，日后可以隨意處分；也有父母持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為房屋一旦登記在子女名下，則為子女財(cái)產(chǎn)，即使子女未成年亦如此，如此以來(lái)，很多持此觀點(diǎn)的父母便抱著其他目的將房屋登記在了未成年子女的名下，比如為逃避債務(wù)。這兩種觀點(diǎn)都是基于登記在未成年子女名下房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生的，因此，要討論此種房屋的處分問(wèn)題，就要基于產(chǎn)權(quán)歸屬這一前提。
登記在未成年子女名下房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)雖然登記在未成年子女名下，但是基于未成年子女的特殊性，其認(rèn)識(shí)能力及行為能力上的欠缺，房屋實(shí)際應(yīng)該為父母財(cái)產(chǎn)，即夫妻共有財(cái)產(chǎn)。未成年子女無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益還是處分都不能完全自主實(shí)施，因此，登記在子女名下不過(guò)是一種形式，實(shí)際的房屋所有權(quán)應(yīng)歸夫妻雙方所有。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)既然登記在未成年子女名下，那么房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬就應(yīng)該屬于子女單獨(dú)所有。未成年子女雖然在行為能力上有所欠缺，但是并不影響其民事權(quán)利能力?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第九條規(guī)定：“公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)?！睋?jù)此可知，未成年子女亦有民事權(quán)利能力，應(yīng)依法享有房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)。自然產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)為未成年子女。
筆者的觀點(diǎn)與上述兩種觀點(diǎn)皆不同，筆者認(rèn)為登記在未成年子女名下的房產(chǎn)，首先并非父母財(cái)產(chǎn)，《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定：“未成年人的房屋應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的還應(yīng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證”。此條規(guī)定的是將要登記在未成年人名下的房屋應(yīng)由其父母代為申請(qǐng)，倘若將認(rèn)定為父母財(cái)產(chǎn)，那么顯然父母作為法定代理人進(jìn)行登記的行為將是自己代理的行為，為濫用代理權(quán)的行為，否則，強(qiáng)行認(rèn)定為父母財(cái)產(chǎn)，則《房屋登記辦法》的此條規(guī)定將陷入自相矛盾的境地。
其次，也不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定為未成年子女單獨(dú)所有的財(cái)產(chǎn)，第二種觀點(diǎn)以未成年子女有民事權(quán)利能力為由，認(rèn)為未成年子女自出生便享有財(cái)產(chǎn)權(quán)。但是這種觀點(diǎn)忽略了一個(gè)很大的問(wèn)題，那就是民事權(quán)利能力作為民事主體從事民事活動(dòng)的資格，不僅局限在權(quán)利方面，而且還包括承擔(dān)民事義務(wù)的能力。具體而言即能否承擔(dān)民事責(zé)任。因此要依據(jù)民事權(quán)利能力判斷未成年人是否有權(quán)享有財(cái)產(chǎn)權(quán)，那么還應(yīng)該判斷未成年人是否具有民事責(zé)任能力。
對(duì)于民事責(zé)任能力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，各國(guó)標(biāo)準(zhǔn)不一，典型的幾種比如法國(guó)的出生主義，日本的識(shí)別主義?！斗▏?guó)民法典》規(guī)定：“任何行為使他人受損害時(shí)，因自己的過(guò)失而致行為發(fā)生之人對(duì)該他人負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。”；“父母因行使對(duì)子女的監(jiān)護(hù)權(quán)，對(duì)與其共同生活的未成年子女所造成的損害，負(fù)連帶責(zé)任?！?；“未成年人因其侵權(quán)行為或準(zhǔn)侵權(quán)行為所發(fā)生的損害賠償債務(wù)不得取消；”由此不難看出，法國(guó)認(rèn)為未成年人亦有民事責(zé)任能力，這種能力與生俱來(lái)，不因父母對(duì)其監(jiān)護(hù)而排除或替代?！度毡久穹ǖ洹芬?guī)定：“未成年人加害他人時(shí)，如不具備足以識(shí)別其行為責(zé)任的認(rèn)識(shí)和能力，不就其責(zé)任負(fù)賠償責(zé)任。”由此可見(jiàn)，日本認(rèn)為未成年人的民事責(zé)任能力與其認(rèn)知等行為能力息息相關(guān)。
那么，我國(guó)又是采用哪種認(rèn)定方法呢？一些人通過(guò)我國(guó)一些法律的規(guī)定，認(rèn)為我國(guó)采用的是財(cái)產(chǎn)主義的認(rèn)定原則，比如：《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十三條第二款規(guī)定：“有財(cái)產(chǎn)的無(wú)民事行為能力人，限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償?！庇纱藯l推定將未成年人具有財(cái)產(chǎn)認(rèn)定為具有責(zé)任能力。但同樣是一百三十三條的第一款亦規(guī)定：“無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事責(zé)任。監(jiān)護(hù)人盡了監(jiān)護(hù)責(zé)任的，可以適當(dāng)減輕他的民事責(zé)任?！睋?jù)此可知，未成年人作為民事能力欠缺的特殊群體，并無(wú)承擔(dān)民事責(zé)任的能力。這就造成了前后矛盾，邏輯混亂。因此，對(duì)于未成年人的責(zé)任能力認(rèn)定，不僅要從未成年人的自身行為能力及其認(rèn)知能力判斷，而且要考量其家庭中的監(jiān)護(hù)人因素，年齡因素等主客觀方面。因此，要認(rèn)定未成年子女單獨(dú)財(cái)產(chǎn)，其必須應(yīng)具備相應(yīng)的民事責(zé)任能力，才能滿(mǎn)足民事主體適格的條件，才能完全的享有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。
介于民事責(zé)任能力現(xiàn)有法律規(guī)定的不足，筆者認(rèn)為不應(yīng)簡(jiǎn)單的以財(cái)產(chǎn)有無(wú)認(rèn)定未成年人的責(zé)任能力，應(yīng)從未成年人主觀的認(rèn)知、判斷能力考量，借鑒《德國(guó)民法典》的規(guī)定：“未滿(mǎn)七歲的未成年人，就其施加于他人的損害，如在加害行為的當(dāng)時(shí)，還沒(méi)有認(rèn)識(shí)其責(zé)任所必要的理解力，不對(duì)其負(fù)責(zé)?！辈捎迷O(shè)定年齡標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考量認(rèn)知能力此種折衷方法應(yīng)為最為恰當(dāng)。據(jù)我國(guó)關(guān)于無(wú)行為能力及限制行為能力人的規(guī)定，未滿(mǎn)十八周歲的未成年人為限制行為能力人，若其認(rèn)知能力不足的，仍不能認(rèn)定其有民事責(zé)任能力，自然房屋產(chǎn)權(quán)不能認(rèn)定為其單獨(dú)所有。
既然并非作為父母的夫妻財(cái)產(chǎn)，亦不能簡(jiǎn)單定性為未成年子女財(cái)產(chǎn)，那么登記在未成年子女名下的房屋產(chǎn)權(quán)究竟歸屬于誰(shuí)呢？筆者認(rèn)為應(yīng)定性為家庭共有財(cái)產(chǎn)為宜。理由如下：
第一，父母將購(gòu)買(mǎi)的新建商品房或者二手房直接登記在未成年子女名下，實(shí)則為用夫妻之間財(cái)產(chǎn)進(jìn)行家庭財(cái)產(chǎn)購(gòu)置，登記在未成年的子女名下，應(yīng)視為夫妻財(cái)產(chǎn)向家庭共有財(cái)產(chǎn)的一種轉(zhuǎn)化。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為父母將房屋登記于未成年子女名下的行為應(yīng)視為一種贈(zèng)與，筆者認(rèn)為，除非父母明確表示該房產(chǎn)贈(zèng)與其未成年子女，不應(yīng)該將其認(rèn)定為未成年子女單獨(dú)所有。房屋產(chǎn)權(quán)雖然單獨(dú)登記在了未成年子女名下，但是基于未成年子女的特殊性，其民事責(zé)任能力的欠缺，行為能力及認(rèn)知能力的不足，其占有、使用、收益乃至處分房屋皆由其監(jiān)護(hù)人即父母代為行使，這恰恰滿(mǎn)足家庭財(cái)產(chǎn)的特性?；谔囟ǖ纳矸蓐P(guān)系，共同的享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利。同時(shí)，實(shí)務(wù)中大多數(shù)父母將房產(chǎn)登記于未成年子女名下的初衷亦是對(duì)未成年子女身份的一種接納，很多房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為新生兒，實(shí)則是夫妻之間財(cái)產(chǎn)向家庭共有財(cái)產(chǎn)的讓渡。
第二，從現(xiàn)有契稅制度角度來(lái)講，在二套房的認(rèn)定上，通常以家庭為單位審核其是否為第二套住房的條件。家庭通常由父母及其未成年子女構(gòu)成。這其中，即使登記在未成年子女名下的單獨(dú)所有房屋，亦以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定。這實(shí)則是對(duì)未成年子女房屋自稅收制度上的一種客觀定性。因?yàn)槌赡曜优路课莶⒉慌c父母一起認(rèn)定家庭財(cái)產(chǎn)，這主要是基于其已經(jīng)具備了相應(yīng)的勞動(dòng)能力，行為及認(rèn)知能力。更為關(guān)鍵的是其民事責(zé)任能力已然齊備，足以獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
第三，結(jié)合人民法院民事執(zhí)行的實(shí)踐，實(shí)務(wù)中存在很多債務(wù)人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至子女名下，從而意圖逃避債務(wù)的行為，同樣亦存在，未雨綢繆為將來(lái)逃避債務(wù)先行轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為。這實(shí)際上應(yīng)認(rèn)定為一種財(cái)產(chǎn)混同的行為，將自己財(cái)產(chǎn)向未成年子女轉(zhuǎn)移，從而模糊了該財(cái)產(chǎn)實(shí)際屬于自己的屬性，使得承擔(dān)債務(wù)的財(cái)產(chǎn)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見(jiàn)》第二十條規(guī)定了可以依法變更追加被執(zhí)行人主體的幾種情形：“有充分證據(jù)證明被執(zhí)行人通過(guò)離婚析產(chǎn)、不依法清算、改制重組、關(guān)聯(lián)交易、財(cái)產(chǎn)混同等方式惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行的，執(zhí)行法院可以通過(guò)依法變更追加被執(zhí)行人或者告知申請(qǐng)執(zhí)行人通過(guò)訴訟程序追回被轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)”。此司法解釋實(shí)際上切斷了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以躲避債務(wù)的路徑，據(jù)此基于執(zhí)行實(shí)踐，登記在未成年子女名下的財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為家庭共有更有利于保護(hù)債權(quán)人利益。
登記在未成年子女名下的房屋如何處分？
分析了登記在未成年子女名下房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，那么具體到實(shí)務(wù)中，更為實(shí)際的問(wèn)題便是如何處分的問(wèn)題？父母代為申請(qǐng)已然是由《房屋登記辦法》規(guī)定的既定原則，那么是否還需要提交其他要件？登記部門(mén)的審核需要注意什么問(wèn)題？
筆者認(rèn)為，房屋登記辦法規(guī)定的為子女利益規(guī)定有待商榷，雖然，這一規(guī)定與《未成年人保護(hù)法》以及《中華人民共和國(guó)民法通則》的相關(guān)規(guī)定一脈相承，旨在保護(hù)未成年人的權(quán)益，但是，對(duì)于為未成年人利益并無(wú)明確的規(guī)定，實(shí)踐中很多情形下，很難據(jù)此向申請(qǐng)者要求提供相關(guān)證明要件。比如，倘若以未成年子女名下房屋用以抵押貸款，據(jù)此向登記部門(mén)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)的父母稱(chēng)其所貸款房屋將用以子女的學(xué)習(xí)，如何舉證？這是一個(gè)很難把握的問(wèn)題。所以《房屋登記辦法》索性規(guī)定由父母出具書(shū)面保證，但是書(shū)面保證的保證效力實(shí)則有限，其為自己保證的擔(dān)保形式，出具與否并無(wú)太多實(shí)際意義。即使有此保證，一些基于逃避債務(wù)的惡性抵押或轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的行為亦會(huì)被法院的生效文件所撤銷(xiāo)。同時(shí)，《房屋登記辦法》在此方面的簡(jiǎn)單規(guī)定，更令許多申請(qǐng)者有機(jī)可乘。
基于上文的分析，筆者建議將登記在未成年子女名下的房屋定性為家庭共有，而《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。”據(jù)此，該房產(chǎn)進(jìn)一步定性為家庭共同共有財(cái)產(chǎn)。同時(shí)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條又規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”而未成年人的民事活動(dòng)由其法定代理人代理，包括處分房屋，因此，父母若要處分家庭共有的房產(chǎn)，對(duì)于未成年子女所占有的份額完全可以由其代為處分。具體到登記實(shí)務(wù)中，只要父母證明其與產(chǎn)權(quán)人的身份關(guān)系即可，由父母在申請(qǐng)書(shū)上簽字確認(rèn)。
同時(shí)，基于謹(jǐn)慎性的考慮，對(duì)于年滿(mǎn)十周歲以上，能夠到場(chǎng)的未成年人，應(yīng)該征詢(xún)其未成年子女的意見(jiàn)，并將其意見(jiàn)記錄成筆錄。這也是基于民事責(zé)任能力認(rèn)定的主客觀因素考慮的，對(duì)于有認(rèn)知能力的未成年人，應(yīng)征詢(xún)其意見(jiàn)，從而使得登記行為更為客觀公正。另外，在對(duì)父母的問(wèn)詢(xún)中，對(duì)于是否隱瞞了其他情形，足以對(duì)申請(qǐng)登記的行為造成重大影響的，以及是否隱瞞了為子女利益的事實(shí)的，應(yīng)對(duì)父母加以問(wèn)詢(xún)，盡到審查的責(zé)任。對(duì)于父母確能提供證明為子女利益的證明的，比如為子女升學(xué)出賣(mài)房屋的，提供子女入學(xué)通知書(shū)；為子女醫(yī)療的，提供相關(guān)醫(yī)療證明等等。諸如此類(lèi)要件可以作為其他要件收取。
除此之外，尚有兩個(gè)比較特殊的情形，一是，未成年子女父母離婚的，和子女共同生活的一方提出登記申請(qǐng)的，應(yīng)該如何處理？二是，未成年子女父母雙亡的情形，其監(jiān)護(hù)人能否處分其房屋？
針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，離婚的事實(shí)已經(jīng)造成家庭破裂，而作為家庭共有財(cái)產(chǎn)的房屋已因離婚這一法定事實(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，若夫妻雙方在離婚協(xié)議中已然對(duì)子女名下房產(chǎn)明晰了產(chǎn)權(quán)，明確該房屋歸子女所有的，意即不與子女共同生活的一方主動(dòng)退出了家庭共有的關(guān)系，不再享有對(duì)房屋的共有產(chǎn)權(quán)，因此在登記時(shí)亦不需要其提出申請(qǐng)，僅有與未成年子女共同生活的一方提出申請(qǐng)即可。
第二個(gè)問(wèn)題未成年子女父母雙亡的，其名下房產(chǎn)已由其法定繼承，由名義上的單獨(dú)所有轉(zhuǎn)變成了實(shí)際的單獨(dú)所有，但是基于其行為能力的欠缺，仍需由監(jiān)護(hù)人對(duì)其進(jìn)行監(jiān)護(hù)，但是此監(jiān)護(hù)人非父母的法定監(jiān)護(hù)。因此對(duì)其財(cái)產(chǎn)不于未成年人一同享有共有關(guān)系，所以此種情形下，監(jiān)護(hù)人是無(wú)權(quán)處分未成年人名下的房產(chǎn)的。
綜上所述，對(duì)于登記在未成年子女名下的房屋將其認(rèn)定為家庭共有，更能切實(shí)的保護(hù)父母及子女各方的利益，更能體現(xiàn)父母的本意。登記部門(mén)在遇到此種產(chǎn)權(quán)登記情形時(shí)，亦應(yīng)從此角度，對(duì)登記行為進(jìn)行審查，使得登記申請(qǐng)更為真實(shí)，產(chǎn)權(quán)更為明晰，申請(qǐng)人更為方便，各方利益能夠發(fā)揮到最大。
聯(lián)系客服
