城市房屋征收中，如何對被征收房屋承租人進行補償安置一直是征收工作的難點之一。相對于房屋所有權(quán)人，承租人往往屬于經(jīng)濟實力較弱的群體，如果不能給予其利益強有力保護，有可能帶來嚴(yán)重的社會影響。
當(dāng)承租人租住的房屋面臨征收時，損害了承租人的合法權(quán)益，承租人的權(quán)益如何救濟呢？很多人就會想到向法院起訴。而在實踐中，對被征收房屋承租人的原告資格認(rèn)定一直存在爭議。
張某等24人在新昌縣七星一街從事商業(yè)經(jīng)營多年。新昌縣人民政府于2014年3月1日作出了《關(guān)于對鼓山公園國有土地房屋實施征收的決定》，擬征收張某等人租賃的房屋。
后張某等人向法院起訴，認(rèn)為自己系征收范圍內(nèi)的經(jīng)營者，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，新昌縣人民政府作出房屋征收決定明顯影響自身的經(jīng)營活動，具有法律上的利害關(guān)系，且新昌縣人民政府征收行為不合法，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第14條之規(guī)定，原告系涉案房屋的承租人，并非所有權(quán)人，現(xiàn)原告以自己的名義提起行政訴訟要求撤銷被告作出的征收決定，無法律依據(jù)，裁定駁回原告等人的起訴。
二審法院以本案僅涉行政訴訟原告資格的審查認(rèn)定，認(rèn)定上訴事項不屬本案審查范圍，予以駁回上訴。
本案的爭議焦點就是作為承租人的張某是否具有訴訟主體資格。若房屋征收，承租戶必然面臨停產(chǎn)停業(yè)及裝修裝潢的損失，所以張某等人認(rèn)為其具備起訴資格，與本案涉案的行政行為具有利害關(guān)系。
但是，《國有土地上房屋征收與補償條例》所補償?shù)膶ο髢H限于房屋所有權(quán)人，并不包括房屋承租戶，所以基于張某等人無權(quán)提起行政訴訟，法院未對涉案的征收行為的程序及事實行為進行審查，僅從資格認(rèn)定上就判定張某等人敗訴。
甘肅礦冶局系國家事業(yè)單位，劉某系甘肅礦冶局下屬的七九二礦退休職工。七九二礦破產(chǎn)后，甘肅礦冶局為解決部分職工住房困難，將其所有的位于蘭州市西固區(qū)新和路171-185住宅樓中的43套房屋出租給劉某等困難職工居住。
2006年12月15日，劉某與甘肅礦冶局下屬的蘭州七九二社區(qū)管委會就涉案房屋簽訂了《河口住房租賃協(xié)議》，租賃期限一年，協(xié)議第七條約定遇城市建設(shè)規(guī)劃需征用土地，終止本協(xié)議。協(xié)議到期后，雙方未續(xù)簽協(xié)議，但仍按原租賃協(xié)議履行，租賃費交至2015年9月。
2015年9月，七九二社區(qū)管委會告知劉某其租住的房屋已被西固區(qū)人民政府征收，要求其盡快搬離，重新租賃單位拆遷補償安置房屋。劉某認(rèn)為，此次房屋征收中，西固區(qū)征收辦應(yīng)與其簽訂安置補償協(xié)議，并應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定對其予以補償安置?，F(xiàn)西固區(qū)征收辦與甘肅礦冶局簽訂了《安置補償協(xié)議》，侵犯了其合法權(quán)益，劉某遂訴至蘭州鐵路運輸法院。
一審法院認(rèn)為，征收行為發(fā)生時，劉某與甘肅礦冶局之間的租賃合同終止，其對被征收房屋不再享有合同權(quán)利及其他法律權(quán)益，其與涉案房屋征收行為已無行政法上的利害關(guān)系，其不是本案的適格原告，遂裁定駁回劉某的起訴。
二審法院認(rèn)為，劉某與甘肅礦冶局之間已經(jīng)形成不定期租賃關(guān)系。
根據(jù)《蘭州市征補辦法》第三十七條第一款規(guī)定：”征收租賃國有直管房屋，房屋征收部門應(yīng)先行與被征收人簽訂征收補償協(xié)議，再按承租人選擇的補償方式分別對被征收人和承租人進行補償?！?/span>
第四款規(guī)定：”征收租賃其他國有產(chǎn)權(quán)的房屋，參照上述款項規(guī)定進行補償安置?！?/span>
根據(jù)上述規(guī)定，劉某作為公房的承租人，在其所租住的公房被征收時，可以要求獲得補償，故應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的訴權(quán)。裁定撤銷一審法院的裁定并指令一審法院繼續(xù)審理本案。
從本案中得出，公房的承租人在其所租住的公房被征收時，可以要求獲得補償，故應(yīng)當(dāng)享有相應(yīng)的訴權(quán)，應(yīng)認(rèn)定其具有原告主體資格。
通過上述兩則案例，房屋征收行政案件的原告資格問題，爭議主要集中在被征收房屋的承租人是否可以作為房屋征收與補償訴訟的原告。
在學(xué)界一種觀點認(rèn)為，對原告主體資格認(rèn)定應(yīng)從嚴(yán)把握。房屋征收的行政相對人是被征收人即被征收房屋的所有權(quán)人，故承租人無原告主體資格；承租人等房屋使用權(quán)人因房屋征收而遭受的損失，應(yīng)依照租賃合同的民事訴訟渠道解決。
另一種觀點認(rèn)為，房屋征收行政訴訟的原告主體資格應(yīng)適當(dāng)放寬，所有權(quán)人、公房承租人、營業(yè)用房的承租人對房屋征收決定和補償決定均有權(quán)提起行政訴訟，尤其是直管公房、單位管理的國有公房被征收時，政府應(yīng)當(dāng)給其安置或者補償。
根據(jù)原《拆遷條例》，拆遷補償安置對象除了作為房屋所有權(quán)人的被拆遷人，在一定情況下對房屋承租人也應(yīng)予以補償安置。而根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，征收國有土地上房屋的，給予補償?shù)膶ο髢H是作為被征收人的房屋所有權(quán)人，未明確規(guī)定房屋承租人是否有權(quán)得到征收補償。
實踐操作中，法院對被征收房屋承租人的原告主體資格認(rèn)定，一般都依照現(xiàn)有法律規(guī)定和地方法規(guī)、規(guī)章的具體規(guī)定，同時也會考慮我國住房制度發(fā)展的歷史沿革和現(xiàn)狀，區(qū)分承租人的不同情況處理。
盡管被征收房屋其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)具備行政訴訟原告資格，但具體實踐中對被征收房屋其他利害關(guān)系人的原告資格不能一概而論，需具體分析、區(qū)別對待。有的利害關(guān)系人可以起訴征收決定和補償決定，有的則只能起訴補償決定。
執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有房屋承租人，不僅可以對征收決定提起行政訴訟，也可以對補償決定提起行政訴訟。
有些地方性規(guī)章對此已作出了明確規(guī)定，如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》便明確規(guī)定了公有房屋承租人在房屋征收和補償中的行政訴訟原告資格。
此類公有房屋名義上屬國家所有，但實際上公有房屋承租人享有法律和政策所賦予的接近于所有權(quán)能的帶有福利性的永久性使用權(quán)，無論是征收決定還是補償決定都直接影響著其合法權(quán)益，其對以上兩種決定行為都可以提出行政訴訟。
房管部門代管房、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房和其他私有出租房等房屋承租人，則只能對補償決定提起行政訴訟，不能對征收決定提起行政訴訟。
因為征收的對象是房屋，該類房屋承租人既不享有房屋的所有權(quán)，也不像前一類公有房屋承租人一樣享有法定的永久性使用權(quán)。根據(jù)物權(quán)的專屬性，此類房屋承租人不能對征收行為行使司法救濟權(quán)，只能對直接影響其合法權(quán)益的補償決定提起行政訴訟。
2012年公布的《江西南昌地鐵1號線房屋征收補償方案》中對房管部門代管房便實行征收對象與補償對象相分離的方式，征收法律關(guān)系發(fā)生在征收人與被征收人之間，而補償法律關(guān)系則發(fā)生在征收人與被征收人、承租人之間，因此承租人只能對補償決定提起行政訴訟，不能對征收決定提起行政訴訟。
作為承租人，如果你面臨征收拆遷，自己的合法權(quán)益受損，在如何維權(quán)上一定要慎重考量。是選擇走民事訴訟還是行政訴訟呢？
萬不能一概而論，首先要明確自己所處的法律地位，再仔細分析通過何種方式才能達到自己的維權(quán)目的。法律為我們的合法權(quán)益保駕護航，我們也要學(xué)會如何利用法律來更快更好地達成自己的訴訟目的。
