前言：三年前，轉(zhuǎn)行做財務(wù)管理，以前的工作經(jīng)歷中只做過一些管理會計的工作，在學(xué)校中學(xué)過會計的基礎(chǔ)知識，一年的財務(wù)管理，基本上沒有處理過憑證，沒有經(jīng)手過賬務(wù)，就這樣做了一年。公司突然決定派我去做一個項目會計，因為是和別的公司合作，而且我們公司只有一個會計，一個預(yù)算和一個兼職的副總過去，所以這個會計顯得格外顯眼。對我來說，簡直是一個痛苦的涅盤，但公司領(lǐng)導(dǎo)又非常信任，只有沖上去了，好在還有兩個月的時間，以前又有一些會計理論的基礎(chǔ)（考過CPA ），趕快找了些房地產(chǎn)會計方面的專業(yè)書籍，就這樣就上陣了，一年下來，有許多感觸，發(fā)現(xiàn)所看到的那些所謂專業(yè)人士寫的書籍根本就沒有用，對一個尚未入門的人來說，不具有操作意義，而一個入了門的會計來講，會計核算也是一個太簡單的東西，當(dāng)然里面涉及到的稅務(wù)各方面的問題還是很復(fù)雜，但不是會計核算層面的事情了?；诖?，我想把入門的經(jīng)驗及入門要掌握的東西寫出來，與那些準(zhǔn)備進(jìn)入這個行業(yè)的人士分享。
本文沒有太多的關(guān)于會計理論方面的東西，純基于一個要入門的會計所要做的，從每個會計科目入手，分別說明他要核算的內(nèi)容，以及幾個特別的科目核算所要注意的問題，會計書上的重點我基本上不講，基本平時不用。本文不考慮手工核算的問題，電算化的兩個最主要的系統(tǒng)金蝶K3 和用友U8 都能很好地實現(xiàn)所有的核算要求，如果對于軟件核算和設(shè)置不太熟悉，請先查看本文的附件，詳細(xì)列出每個科目所需要的設(shè)置，如果設(shè)置不太熟，則只有請你們的軟件服務(wù)人員幫你們設(shè)置，如果和我在一個城市且能聯(lián)系上我的話，我可以幫你，否則我無能為力。
本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請設(shè)計公司設(shè)計，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。
1001 現(xiàn)金，這個科目就不用多說了，注意他是現(xiàn)金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流量表的自動編制，設(shè)置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產(chǎn)公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級明細(xì)
1002.01 結(jié)算戶下設(shè)明細(xì)
1002.02 貸款專戶一般項目公司只有一個，如有幾個則下設(shè)明細(xì)
1002.03 按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時一般情況下，銀行會要求對應(yīng)在開一個一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結(jié)算戶
這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內(nèi)的。
1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。
1131 應(yīng)收賬款現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后），如果房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。
1133 其它應(yīng)收款注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設(shè)這樣幾個明細(xì)科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細(xì)管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛?cè)腴T的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清楚。
1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。
1151 預(yù)付賬款基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務(wù)局的關(guān)注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。
1161 應(yīng)收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權(quán)投資、1402 長期債權(quán)投資、1421 長期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。
1501 固定資產(chǎn)、1502 累計折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。
2101 短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是24 個月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。
2111 應(yīng)付票據(jù)一般不用。
2121 應(yīng)付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當(dāng)?shù)闹匾?。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
借：開發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款
不要簡化成
借：開發(fā)成本
這樣可以保證在做財務(wù)決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。
2131 預(yù)收賬款現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務(wù)軟件則不同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。
2141 代銷商品款 不用
2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費、2161 應(yīng)付股利與其它無異。
2171 應(yīng)交稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。
賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。
有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準(zhǔn)則。
2176 其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。
2181 其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。
2191 預(yù)提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務(wù)費用。
2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值、2211 預(yù)計負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。
2321 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財政相應(yīng)的補貼時，一般放入此科目。
2301 長期借款 核算銀行貸款。
3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發(fā)成本 開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費用、開發(fā)間接費（系4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門和財務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結(jié)果兩個部門都會挨罵。
4015 開發(fā)間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、設(shè)計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務(wù)成本、5402 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營業(yè)費用、5502 管理費用、5503 財務(wù)費用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請詳細(xì)看一下國稅發(fā)2003-83 號文，講得很詳細(xì)。
房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應(yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認(rèn)按國稅發(fā)2003-83 號文確定。
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點關(guān)注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可以請稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機關(guān)有長期的溝通，亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本。
