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2016年第89期（總第182期）
1.實(shí)際交付面積與約定面積不符時(shí)的違約責(zé)任確定
裁判觀點(diǎn)：商品房買賣合同未約定實(shí)際交付的房屋建筑面積不足合同約定面積的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。
適用解析：《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹谏唐贩抠I賣合同中，當(dāng)出賣人交付使用的房屋建筑面積與合同約定面積不符時(shí)，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，則面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
觀點(diǎn)索引：見北京市第一中級人民法院2004年6月28日民事判決“長城國際傳播有限責(zé)任公司訴北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司商品房買賣合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2004年第10期（總第96期）。
2.履行交付房屋義務(wù)與行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)沖突時(shí)的處理
裁判觀點(diǎn)：房屋買賣合同的出賣人在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
適用解析：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，并不是對建筑工程的所有權(quán)，此時(shí)房屋所有權(quán)仍屬于商品房出賣人；而且，在房屋未竣工交付使用前，承包人可以通過除優(yōu)先受償權(quán)之外的其他途徑來保護(hù)自己的權(quán)利。因此，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！奔瓷唐贩砍鲑u人在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不得以工程承包人的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
觀點(diǎn)索引：見河南省高級人民法院2003年7月26日民事判決“水利部黃河水利委員會(huì)三門峽水利樞紐管理局訴鄭州市配套建設(shè)股份有限公司房屋買賣合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2004年第8期（總第94期）。
3.商品房預(yù)售中建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利、銀行抵押權(quán)并存時(shí)的實(shí)現(xiàn)順序
裁判觀點(diǎn)：商品房預(yù)售中建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利、銀行抵押權(quán)并存，在確定何者優(yōu)先時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生存權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營權(quán)利的基本裁判規(guī)則，并視發(fā)包人、消費(fèi)者向銀行抵押貸款的不同情形，區(qū)別對待和衡量三種權(quán)利的實(shí)現(xiàn)順序。
適用解析：（1）在發(fā)包人以建設(shè)工程為抵押物向銀行申請貸款的情形下，若三種權(quán)利并存的，支付了全部或大部分價(jià)款的消費(fèi)者的利益應(yīng)當(dāng)首先保證，然后根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)受償。同時(shí)，銀行不能根據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》對已經(jīng)支付了全部或大部分價(jià)款的消費(fèi)者的房屋主張抵押權(quán)。（2）在消費(fèi)者以所購買的商品房為抵押物向銀行按揭貸款的情形下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，承包人的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)仍然不能對抗消費(fèi)者的權(quán)益，但因消費(fèi)者未償還銀行貸款負(fù)有過錯(cuò)，銀行可以依照《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定對消費(fèi)者的抵押房屋主張抵押權(quán)，而不受《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條的約束。
觀點(diǎn)索引：見王林清、楊心忠、柳適思、趙蕾著：《建設(shè)工程合同糾紛裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第255—256頁。
4.已經(jīng)行政確認(rèn)合格的房屋存在質(zhì)量問題的責(zé)任認(rèn)定
裁判觀點(diǎn)：建設(shè)行政主管部門出具的房屋質(zhì)量合格文件，不能作為房屋出賣人免除房屋存在裂縫、滲漏等質(zhì)量缺陷責(zé)任的當(dāng)然證據(jù)。
適用解析：根據(jù)《建筑法》第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》未對“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。參照建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條的規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。根據(jù)《建筑法》第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
觀點(diǎn)索引：見江蘇省鹽城市中級人民法院2009年5月15日民事判決“楊珺訴東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2010年第11期（總第169期）。
5.轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同效力
裁判觀點(diǎn)：當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同，并不違背《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)以此為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。
適用解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定是針對行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。即使轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)存在司法查封，按照物權(quán)法原理，雙方當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)亦產(chǎn)生債的法律效力，在解除查封或撤銷查封后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)變更手續(xù)。因此，當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同并不違背《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)以此為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。
觀點(diǎn)索引：見最高人民法院〔2010〕民一終字第45號“深圳富山寶實(shí)業(yè)有限公司與深圳市福星股份合作公司、深圳市寶安區(qū)福永物業(yè)發(fā)展總公司、深圳市金安城投資發(fā)展有限公司等合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2011年第5期（總第175期）。
6.當(dāng)事人以事后評估為依據(jù)主張房屋價(jià)格顯失公平的處理
裁判觀點(diǎn)：合同對雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)約定明確且真實(shí)完整，即使標(biāo)的物價(jià)格比當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐愇锲方灰變r(jià)格有所上漲，亦屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)認(rèn)定為顯失公平。
適用解析：合同的顯失公平，是指合同一方當(dāng)事人利用自身優(yōu)勢，或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)等情形，在與對方簽訂合同中設(shè)定明顯對自己一方有利的條款，致使雙方基于合同的權(quán)利義務(wù)和客觀利益嚴(yán)重失衡，明顯違反公平原則。我國現(xiàn)行法律沒有明確顯失公平的具體標(biāo)準(zhǔn)，需要根據(jù)個(gè)案情形具體分析。如果房屋買賣合同明確約定了房屋的面積、價(jià)格、付款時(shí)間與支付方式、交房時(shí)間等主要內(nèi)容，雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容是完整和真實(shí)的，不存在一方當(dāng)事人因脅迫或缺乏經(jīng)驗(yàn)而訂立合同的情形，則即使合同項(xiàng)下房產(chǎn)價(jià)格比當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐耐惙课萁灰變r(jià)格有所上漲，亦屬于當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見的商業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)事人以事后出具的房產(chǎn)評估報(bào)告為據(jù)，主張房屋買賣合同約定的房產(chǎn)價(jià)格顯失公平，請求予以撤銷的，不符合撤銷的法定要件，不應(yīng)予以支持。
觀點(diǎn)索引：最高人民法院（2004）民一終字第104號“福建三木集團(tuán)股份有限公司與福建省泉州市煌星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2006年第5期（總第115期）。
7.商品房買賣本約未能訂立時(shí)的定金返還規(guī)則
裁判觀點(diǎn)：商品房買賣預(yù)約合同訂立后，在雙方當(dāng)事人為訂立本約而繼續(xù)磋商過程中，基于各自利益考慮，未能就其他合同條款達(dá)成一致，致使本約不能訂立的，不屬于預(yù)約合同的違約情形，此時(shí)應(yīng)當(dāng)解除預(yù)約合同，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
適用解析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此，在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。
觀點(diǎn)索引：見江蘇省蘇州市中級人民法院2005年5月18日民事判決“戴雪飛訴江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)華新國際城市發(fā)展有限公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2006年第8期（總第118期）。
8.業(yè)主入住后的房屋明顯瑕疵責(zé)任的承擔(dān)規(guī)則
裁判觀點(diǎn)：對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上明確提出書面異議，而開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認(rèn)可的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。
適用解析：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立?！狈课菔莾r(jià)值昂貴的不動(dòng)產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗(yàn)法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主接收房物時(shí)一般不會(huì)輕易忽視。因此，如果業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上對所購房屋顯而易見的瑕疵明確提出了書面異議，而《業(yè)主入住驗(yàn)收單》又由開發(fā)商單方保存，經(jīng)法院要求，開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，則應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的上述規(guī)定，推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。開發(fā)商以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認(rèn)可的，不應(yīng)支持。
觀點(diǎn)索引：見北京市第一中級人民法院2005年7月8日民事判決“黃穎訴北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期（總第112期）。
9.開發(fā)商擅自改變房屋建筑事項(xiàng)的責(zé)任認(rèn)定
裁判觀點(diǎn)：交付的房屋不符合商品房預(yù)售合同的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同的約定改變房屋的建筑事項(xiàng)，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均不能成為其免責(zé)的理由。
適用解析：《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币虼耍瑢τ谒桓兜姆课莶环仙唐贩款A(yù)售合同的約定，開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。至于開發(fā)商違反商品房預(yù)售合同的約定改變房屋的建筑事項(xiàng)，是否經(jīng)過行政審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不構(gòu)成違約或者免除違約責(zé)任的理由。
觀點(diǎn)索引：見北京市第一中級人民法院2005年7月8日民事判決“黃穎訴北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2006年第2期（總第112期）。
10.房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)變更登記請求權(quán)
裁判觀點(diǎn)：房產(chǎn)受讓人要求將所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的，依法應(yīng)予支持。
適用解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！斗课莸怯涋k法》第八條規(guī)定：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！睋?jù)此，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實(shí)質(zhì)權(quán)利人的，可以請求將土地使用權(quán)變更至自己名下。
觀點(diǎn)索引：見最高人民法院（2007）民二終字第222號“中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2009年第12期（總第158期）。
11.房屋買賣關(guān)系的認(rèn)定規(guī)則
裁判觀點(diǎn)：對于發(fā)生在房屋登記制度尚不完善時(shí)的案件，在雙方?jīng)]有訂立書面協(xié)議時(shí)，確認(rèn)房屋買賣關(guān)系是否存在，應(yīng)結(jié)合實(shí)際履行情況，進(jìn)行綜合分析判斷。
適用解析：根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。因此，通常情況下，當(dāng)事人之間進(jìn)行房屋買賣交易，首先要簽訂書面買賣合同，然后由買方根據(jù)合同的約定向賣方支付全部或部分購房款，最后雙方辦理房屋過戶登記手續(xù)。此時(shí)，對于當(dāng)事人之間是否存在房屋買賣關(guān)系，可以依據(jù)雙方辦理房屋過戶登記手續(xù)情況予以認(rèn)定。但在房屋登記制度尚不健全，當(dāng)事人雙方又沒有訂立書面房屋買賣合同的情況下，對于認(rèn)定房屋買賣關(guān)系是否存在，則不無疑問。對此，人民法院應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面予以認(rèn)定：（1）買受人是否支付了對價(jià)，房屋價(jià)值與支付的價(jià)格是否合理；（2）出賣人是否履行了交付房屋及房屋所有權(quán)證書的義務(wù)；（3）買受人對房屋是否長期的、連續(xù)的、公開的占有，在此期間出賣人是否主張過權(quán)利，能否排除借用或租賃等關(guān)系。
觀點(diǎn)索引：見最高人民法院（2010）民再申字第163號“張致清與馮照霞、崔楓、新鄉(xiāng)市新華綜合服務(wù)有限責(zé)任公司侵權(quán)糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2011年第7期（總第177期）。
12.房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋的法律效果
裁判觀點(diǎn)：房屋共有人之一未經(jīng)其他共有人的同意擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，受讓人善意、有償取得該房產(chǎn)的，可以依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定處理。
適用解析：房屋共有人之一未經(jīng)其他共有人的同意擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，在雙方當(dāng)事人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓人所持有的房屋所有權(quán)證等，受讓人對轉(zhuǎn)讓人不享有房屋處分權(quán)的事實(shí)并不知道且已按照房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定，支付了合理對價(jià)，辦理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，取得了該房屋所有權(quán)證的，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人善意、有償取得該房屋，可以依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定處理，即對受讓人的權(quán)益應(yīng)予保護(hù)。
觀點(diǎn)索引：廣東省高級人民法院民事判決“章春云等與張文斌房地產(chǎn)確權(quán)糾紛案”，見王朝輝：《關(guān)于章春云等與張文斌房地產(chǎn)確權(quán)糾紛案的請示與答復(fù)一一特殊情況下，不動(dòng)產(chǎn)的取得也可適用善意取得制度》，載沈德詠主編、最高人民法院審判監(jiān)督庭編：《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究》2003年第1卷（總第9卷），人民法院出版社2003年版，第111—115頁。
13.違法建筑買賣合同的效力
裁判觀點(diǎn)：違法建筑買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前違法建筑補(bǔ)正為合法建筑的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
適用解析：違法建筑作為不被承認(rèn)權(quán)利的事實(shí)不動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓不受法律保護(hù)，而以此為標(biāo)的的買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效。對于違法建筑被確認(rèn)無效之后的處理原則應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十八條確定的原則來處理，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。當(dāng)然，如果在法庭審理過程中，在一審法庭辯論終結(jié)前“違法建筑”取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，則其補(bǔ)正為合法建筑，買賣合同則應(yīng)認(rèn)定為有效。
觀點(diǎn)索引：見仲偉珩：《從違法建筑的法律定位分析違法建筑糾紛的處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第2集（總第42集），法律出版社2011年版，第48頁。
14.附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋買賣合同的效力及其責(zé)任認(rèn)定
裁判觀點(diǎn)：當(dāng)事人雙方買賣的房屋因附有違法建筑而無法過戶屬房屋買賣合同履行的范疇，此類房屋買賣合同如不具備《合同法》第五十二條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有消除行政限制的義務(wù)，如果買受人同意按現(xiàn)狀交付的，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則于買受人消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
適用解析：房屋行政主管部門對未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《合同法》第五十二條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
觀點(diǎn)索引：見上海市第二中級人民法院2010年11月24日民事判決“丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期（總第193期）。
15.商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議性質(zhì)的認(rèn)定
裁判觀點(diǎn)：判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。
適用解析：預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
觀點(diǎn)索引：見江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院2011年4月2日民事判決“張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期（總第193期）。
16.商品房預(yù)售合同約定開發(fā)商負(fù)有供熱義務(wù)時(shí)的強(qiáng)制締約問題
裁判觀點(diǎn)：非集中供熱地區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主出售的商品房含有供熱設(shè)施，且約定由開發(fā)商向業(yè)主供熱，開發(fā)商負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，是否解除供熱合同應(yīng)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定。
適用解析：作為資源性商品，水、電、氣、熱具有不同于其他商品的特殊性，且多為國家所控制。根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，在供用電、供用水、供用氣、供用熱力合同中，供方具有強(qiáng)制締約義務(wù)。所謂強(qiáng)制締約義務(wù)，是指受要約人對相對人的要約無正當(dāng)理由不得拒絕承諾，它是以國家法律為依據(jù)、以保護(hù)合同主體雙方中弱勢者一方或者占劣勢地位的一方的利益而對締約自由的一種限制。據(jù)此，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的商品房預(yù)售合同中，規(guī)定商品房含有供熱設(shè)施且由開發(fā)商向業(yè)主供熱，開發(fā)商負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，除非具有正當(dāng)理由，否則開發(fā)商不得解除該合同，是否解除供熱合同，應(yīng)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定。
觀點(diǎn)索引：見江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院2012年6月14日民事判決“高爾夫（南京）房地產(chǎn)有限公司訴吳詠梅供用熱力合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2012年第12期（總第194期）。
17.買受人與開發(fā)商均主張對抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請求權(quán)時(shí)的處理
裁判觀點(diǎn)：買受人與開發(fā)商以雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系為由，對抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請求權(quán)，但雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系明顯依據(jù)不足，買受人請求開發(fā)商按照合同約定辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
適用解析：買受人與開發(fā)商均主張雙方之間存在真實(shí)有效的商品房買賣關(guān)系，并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，對抗承包人建設(shè)工程價(jià)款請求權(quán)，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實(shí)上存在眾多疑點(diǎn)，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據(jù)以認(rèn)定雙方之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系的依據(jù)明顯不足。在此情況下，買受人請求開發(fā)商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應(yīng)予駁回。
觀點(diǎn)索引：見最高人民法院（2011）民提字第331號“宋宇與北京盛和發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣東粵財(cái)投資控股有限公司、北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2013年第3期（總第197期）。
18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假商品房買賣合同套取銀行信貸資金的效力認(rèn)定
裁判觀點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合《合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
適用解析：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，除應(yīng)遵循自愿公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則外，還應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。《合同法》第五十二條對合同無效的情形作出了明確規(guī)定，該條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“以合法形式掩蓋非法目的”合同無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控而實(shí)施的信貸政策，與他人簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行貸款的，雖然合同當(dāng)事人之間已簽訂房屋買賣合同，但其真實(shí)目的是規(guī)避國家的信貸政策，屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
觀點(diǎn)索引：見江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院2012年12月25日民事判決“徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期（總第206期）。
19.開發(fā)商委托代理機(jī)構(gòu)售房導(dǎo)致一房二賣的責(zé)任承擔(dān)規(guī)則
裁判觀點(diǎn)：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣的，無法取得房屋的買受人可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
適用解析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！睋?jù)此，出賣人在商品房買賣合同訂立后事實(shí)上存在將該房屋出賣給第三人的行為，從而導(dǎo)致原買受人無法取得該房屋，則無法取得房屋的買受人可依據(jù)上述司法解釋第八條的規(guī)定，要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)銷售房屋的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因委托代理機(jī)構(gòu)未告知其特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致一房二賣，屬于其選擇和監(jiān)督委托代理人的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不得轉(zhuǎn)嫁于購房者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以此為由主張《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定的懲罰性賠償應(yīng)予免除的請求，人民法院不予支持。
觀點(diǎn)索引：見最高人民法院（2012）民抗字第24號民事判決“湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第1期（總第207期）。
20.虛假預(yù)售商品房抵押貸款的責(zé)任承擔(dān)
裁判觀點(diǎn)：開發(fā)商與自然人串通以虛假的預(yù)售商品房抵押貸款的，應(yīng)對貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
適用解析：開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
觀點(diǎn)索引：見上海市第二中級人民法院2012年10月26日民事判決“中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期（總第215期）。
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