這是“星叔房談”帶你買房的第5年，11次成功判斷各城市樓市波動，目前已為8000多人提供買房最佳解決方案。星叔屬于實戰(zhàn)派，只說對你最有用的操作和建議
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提問: 星叔您好！我的情況是本人上海戶口，現(xiàn)名下有一套房，在閔行春申板塊，閔行實小學區(qū)?，F(xiàn)在我在徐家匯上班，每天通勤時間1-2小時。我想把名下房子置換成徐匯的核心地段房子，兼顧學區(qū)及投資屬性。但是目前我居住面積有180平左右，小區(qū)環(huán)境較好，居住較舒服。且小區(qū)附近有國家老年醫(yī)學中心醫(yī)院快開業(yè)了，有較大升值空間可能。但是換成徐匯兼顧學區(qū)及居住環(huán)境，面積的次新房很難兼顧。目前比較猶豫，不知您有什么建議？
回答：你好，置換房子就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，要不上移，要不裂變。
上移：圈外到圈內(nèi)，郊區(qū)到核心，三四線到一二線。上移的目的，最核心的是讓籌碼更安全，對沖風險效果更好。房子值不值錢，能質(zhì)押出多少，最終還是銀行說了算。
裂變：買的早的，賣的高的，面積大的，可以獲得更多現(xiàn)金流，換2套適中是行得通的。裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空間，生活品質(zhì)也是提高的，雖然換小了。多一個籌碼，有利于二次置換。
不同家庭，又不同方法，置換是幾百萬資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，就如工廠搬遷，是有成本的，特別是一線城市成本更高。
上海置換一來一去的成本一般在7%左右，根據(jù)你情況來看，你置換買房并非改善需求，目前房子面積已經(jīng)夠大且各方面自住條件都不錯，你的需求更偏于投資和學區(qū) 通勤，所以你這種情況我不建議走買賣置換，更建議走裂變模式，由一變二 擴大資產(chǎn)，就是把現(xiàn)有房子拿去作一筆抵押，然后再考慮投資一套，這樣你實際擁有的是2套房，未來資產(chǎn)更容易放大。
提問：星叔好！有很多人覺得這兩年很多城市的房價會跌，包括深圳在內(nèi)。您覺得這些唱衰房價的觀點有道理不？都說國家政策影響房產(chǎn)經(jīng)濟，我剛?cè)胧忠惶缀门峦顿Y錯誤。
回答：不要有負擔，房地產(chǎn)和經(jīng)濟掛鉤，有些能級低的三四線以下城市房價確實會跌，但是一些有競爭力的城市長期還是看漲，唱衰房價的觀點很多是沒有道理的。
我為什么堅定的看好房地產(chǎn)？理由有幾點：
1、以全球房地產(chǎn)最具活力的一些城市為代表，主要有三點：需求、供應和資金成本。
（1）需求。像倫敦，它的人口有超過三分之一都是在英國之外出生的，然后又移民過來的；多倫多這個比例甚至超過了一半。另外還有外國的投資者的涌入，也是進一步的促進了對房地產(chǎn)的需求，像倫敦、悉尼、溫哥華都吸引了大量的外國投資者，這是需求。那么這增加的人口也增加了這些城市對房地產(chǎn)的需求。
（2）供應。從供應上來看，城市規(guī)劃的限制，還有一些地方反對開發(fā)新的項目，再有的開發(fā)商認為土地會升值，從而捂地惜建。這些因素也造成了對新建房屋的供應上的短缺，像2011年到2016年，倫敦人口的增速是接近它的住宅存量增速的兩倍。
（3）資金成本。從金融危機之后，大多數(shù)國家都采取了寬松的貨幣政策，這就讓抵押貸款變得非常的廉價，所以就大大的刺激了房價。
那么低息貸款還壓低了債券的收益，也促使投資者轉(zhuǎn)向包括房地產(chǎn)在內(nèi)的其它資產(chǎn)，這點也和我們有些類似。
但是隨著各地央行開始收緊貨幣政策，償還房貸的成本也會變得更加的高昂，那么尋求固定收益的資產(chǎn)替代品的這種投資者也會減少，從這點上也可以解釋最近的兩年年房價增速放緩的一個原因。
2、雖然我們的城市發(fā)展程度和全球的最具活力的城市存在差異，但是在全球一體化的背景下，趨勢上是越來越一致的；同樣我們國內(nèi)的各個城市也是如此，趨勢是一致的。
3、再看全球城市的發(fā)展，房地產(chǎn)上漲也是越來越集中在幾個大的中心城市，這背后其實就是資金和人口等等資源的匯聚引起的，我們的城市也同樣會如此。
所以我們的一線城市以及二線城市下一步會更快更好地去發(fā)展。但是怎么處理好發(fā)展當中房地產(chǎn)調(diào)控和房價的關(guān)系，就非常的關(guān)鍵。處理好了，房價不會大漲，城市仍然會發(fā)展；處理不好，房價就會再度的大幅上漲。
提問: 你好，我剛買了上海江橋2011年房齡愛德佳苑五街坊：此安置房爛尾開發(fā)商，資金鏈斷裂在破產(chǎn)清算，地庫封閉（車位嚴重不夠，車位比4：1），還有兩棟樓沒建，物業(yè)很差，現(xiàn)在該便宜賣掉重新買嗎？
回答：你好，愛德佳苑五街坊位于上海嘉定，同城比較，屬于不太出眾的，周邊教育交通配套都一般，商業(yè)發(fā)展還可以，但是你才買如果置換的話成本是比較高的。
不論在哪座城市，任何一次置換都必須要將總價提高50%以上，低于50%都是浪費。比如你賣掉500萬的房子，至少要買進750萬以上的房子，賣掉1000萬的房子，必須要買進1500萬以上的房子，這是最低限度。
因為，現(xiàn)在很多城市都有限貸限售，置換一次的時間成本、稅費成本、利率成本、融資成本都很貴。
低總價的頻繁交易是最愚蠢的表現(xiàn)。
買房是個系統(tǒng)工程，千萬別以為大幾百萬上千萬的事情就這么稀里馬虎兒的就干了，對普通中產(chǎn)家庭來說一定要認真、理性、冷靜的去對待。見過太多后悔的案例了，房產(chǎn)購置行為的試錯成本是極高的。
目前一二線城市最正確的購房邏輯：
第一，盡量不要先上車后換道，一線城市置換和購置二套的成本非常高，所以最好是一步到位。能買兩居不買一居，能買三居不買兩居。
第二，盡量帶個學區(qū)。沒學區(qū)的房子是房等人，有學區(qū)的房子是人等房。
第三，第一套房盡量靠近市中心，遠大新適合的是改善而不是剛需。
第四，不要吝惜公積金，能用就用，因為當你的實力足夠在一線城市買第二套房的時候，你發(fā)現(xiàn)，這時候公積金那點錢對你的幫助已經(jīng)不是很大了。
第五，貸款這東西能多貸不少貸。能長貸不短貸。
整體來說，目前剛剛買，現(xiàn)在低價出手置換非常不劃算，還有各種稅費+置換成本，不如先持有觀望一下市場。
提問:星叔你好，請問經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)與房住不炒之間的關(guān)系是否決定了未來一線城市房價也不能達到增值保值的目的?并且打亂了城市群的房地產(chǎn)周期?
回答：經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，與房地產(chǎn)之間沒有必然的負相關(guān)。
不要把這些沒用的口號，搞得神神呼呼的。
房地產(chǎn)，與制度有關(guān)，更與城市基本面相關(guān)。
制度的變化，是很慢的，近幾年住房制度有變化，之前過度強調(diào)市場化，轉(zhuǎn)
向更關(guān)注住房保障與普通人的自住需求，這對于房價上漲是一種慢性的利空，但也只是影響一些漲幅，不會阻擋上漲。
城市基本面，仍是影響房地產(chǎn)的核心因素，一線城市沒什么好擔心的。與城市群的房地產(chǎn)周期沒什么關(guān)系。
