?！〗ā∈ B 門 市 中 級 人 民 法 院
行 政 判 決 書
(2000)廈行終字第02號
上訴人(原審原告)：康水鈞，男，1945年12月24日出生，漢族，住廈門市鎮(zhèn)邦路63號。身份證編號：340203451224101。
委托代理人：陳錫欽，住廈門市鎮(zhèn)邦路63號。
委托代理人：魚強，住鼓浪嶼龍頭路116號。
被上訴人(原審被告)：廈門市土地房產(chǎn)管理局，住所地廈門市閩南大廈18樓。
法定代表人：鄭振生，局長。
委托代理人：陳英峰，廈門市征地拆遷辦公室處長。
委托代理人：張迎平，廈門市征地拆遷辦公室主任科員。
原審第三人：廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地廈門市湖濱南路一里21號402室。
法定代表人：劉偉濟，總經(jīng)理。
委托代理人：何英峰，廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司職員。
上訴人康水均因廈門市土地房產(chǎn)管理局(以下簡稱廈門市土房局)房屋拆遷補償安置裁決一案，不服鼓浪嶼區(qū)人民法院(1999)鼓行初字第2號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2000年1月17日公開開放審理了本案，上訴人的委托代理人陳錫欽、魯強，被上訴人的委托代理人陳英峰、張迎平、第三人的委托代理人何英峰到庭參加了訴訟案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，廈門市鼓浪嶼龍頭路116號房屋系康水鈞購置之產(chǎn)業(yè)。1994年，原廈門市房地產(chǎn)管理局核發(fā)鼓字第0627號《房屋所有權證》，載明該房屋為二層磚木結(jié)構，建筑面積87.57平方米。1997年9月，根據(jù)《廈門市人民政府關于“龍頭商院”商品房建設用地的批復》，鼓浪嶼龍頭路占地面積4033.675平方米屬拆遷范圍。1998年3月，廈門市土房局發(fā)出了拆遷公告。1999年8月17日，廈門市土房局發(fā)出《房屋拆遷補充通知》：鼓浪嶼龍頭路116號的房屋亦屬拆遷范圍。同年8月19日，廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司(即“龍頭商院”開發(fā)商)委托廈門市仁達房地產(chǎn)評估咨詢中心對該房屋進行估價，并委托廈門市鼓浪嶼區(qū)公證處對該房屋進行保全證據(jù)。經(jīng)評估，該房屋實行產(chǎn)權調(diào)換異地安置的總補償價值為83353元。鼓浪嶼區(qū)公正處亦證明，《房產(chǎn)估價報告書》為公證人員、勘驗人現(xiàn)場所作。另經(jīng)廈門市測量隊計算，擬安置房屋文屏山莊183號與鼓浪嶼龍頭路地塊的水平距離在5公里內(nèi)，符合《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》關于就近安置的距離要求?？邓x及其代理人就拆遷安置補償事宜與實施拆遷單位廈門天韻拆遷工程有限公司及廈門市土房局商談多次未果。廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司遂于1999年9月17日向廈門市土房局申請裁決。廈門市土房局于1999年9月27日作出廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決?？邓x于1999年10月14日向鼓浪嶼區(qū)人民法院提起行政訴訟。
原審法院認為：1、根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》，廈門市土房局有權對房屋拆遷補償安置進行裁決，且由于本案發(fā)生在1999年9月22日前，所以廈門市土房局的裁決適用修正前的《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》是正確的。
2、對于訟爭房鼓浪嶼龍頭路16號房屋建筑面積的計算問題，認為我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，建筑面積是房屋所有權證必須載明的事項?？邓x提交的證據(jù)的證明效力不足以對抗產(chǎn)權登記。根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十七條第二款的規(guī)定，廈門市土房局以鼓字第0627號《房屋所有權證》確定的面積來認定該房屋的建筑面積為87.57平方米是正確的。
3、關于鼓浪嶼龍頭路116號房屋的用途問題，認為根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三條、第六十條(二)項的規(guī)定，營業(yè)性用房的合法使用人必須持有工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，康水鈞始終未能提交營業(yè)執(zhí)照，廈門市土房局認定該房屋實際用途為住宅是正確的。
4、關于安置方式問題，認為根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條第(二)項的規(guī)定，應理解為廈門市土房局可根據(jù)具體情況確定不同的安置方式，且《廈門市土房局關于“龍頭商院”商品房建設用地房屋拆遷公告》已明確規(guī)定住宅性用房的安置地點為文屏山莊。康水鈞不能證明其房屋用途屬營業(yè)性，廈門市土房局以住宅性用房安置方式裁決就近安置，并無不當。
綜上，廈門市土房局所作的的裁決證據(jù)確鑿，適用法規(guī)正確，符合法定程序，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(一)項之規(guī)定，判決維持廈門市土房局1999年9月27日作出的廈土房(1999)047號房屋拆過補償安置裁決。案件受理費3010元由康水鈞負擔。
康水鈞不服，向本院提起上訴，理由為：1、安置房“文屏山莊”與“龍頭商院”的距離已超過5公里，不屬于法定的就近安置；2、一審判決否認龍頭路116號營業(yè)性用房的歷史，否認其巨大的商業(yè)價值是不客觀的，與事實不符；3、龍頭路116號的實際建筑面積在120平方米以上，應實事求是予以變更。要求撤銷廈門市土房局廈土房(1999)047號裁決。
廈門市土房局答辯稱：1、龍頭路116號房屋所有權證明確載明建筑面積為87.57平方米，康水鈞稱其建筑面積系120平方米，所提供的房屋買賣合同書的證明效力不足對抗產(chǎn)權登記，即使其在領到產(chǎn)權證后自行搭建而增加的面積，應在拆遷安置商談中提出，而康水鈞始終未提及此事，所以我們認定產(chǎn)權證書載明的建筑面積是正確的。2、康水鈞93年購置龍頭路116號房產(chǎn)后，所辦理的房產(chǎn)和土地使用證書均明確載明用途系“住宅”，且該房屋現(xiàn)作為公司職工的居住用房，實際用途也是住宅，而非營業(yè)性用房，且從未輸營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，其要求按照營業(yè)性用房安置沒有事實和法律依據(jù)。3、根據(jù)廈門市測量隊的測算，鼓浪嶼“龍頭商院”地塊與安置房“文屏山莊”兩個屋角的水平距離并不超過5公里的法定標準，對康水鈞以住宅用房產(chǎn)權調(diào)換的安置方式就近安置，并無不當。請求維持鼓浪嶼區(qū)人民法院(1999)鼓行初字第2號行政判決及廈門市土房局(1999)047號房屋補償安置裁決，駁回上訴人的上訴要求。
原審第三人廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司提出訴訟意見與被上訴人的答辯理由及請求一致。
經(jīng)審理查明，原審被告廈門市土房局同原審法院提交的證據(jù)有：1、廈門市人民政府(1999)地357號關于“龍頭商院”商品房建設用地的批復；2、廈門市計委廈計投資(1997)059號批復；3、1998年3月廈門市土房局06號拆遷公告、1999年8月房屋拆遷補充通知及房屋拆遷延期通知；4、“龍頭商院”建設用地規(guī)劃許可證(附件)及建設用地申報表；5、廈門市仁達房地產(chǎn)評估咨詢中心的房產(chǎn)估價報告書及(99)廈鼓證內(nèi)字第064號保全證據(jù)公證書；6、鼓字第0627號房屋所有權證；7、廈門市測量隊的測量報告；8、土地登記申請書審批表及附件；9、商談記錄共8份；10、廈門中新房地產(chǎn)開發(fā)公司的裁決申請報告；11、廈土房(1999)047號裁決書及送達回證；12、1996年8月8日通過的《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》。
原審原告康水鈞的委托代理人向原審法院提交的證據(jù)有：1、黃水仙與廈門智達聯(lián)合企業(yè)公司的典租合同、陳錫欽與智達公司的購房協(xié)議、康水鈞與黃水仙的房屋買賣合同；2、No：0078161廈門電業(yè)局電費收款憑據(jù)。
第三人沒有提供證據(jù)材料。
二審審理中，上訴人向本院提交的證據(jù)有：1、DT2368號的士車駕駛員劉雨平的證明一份，證明從文屏山莊為起點至輪渡碼頭為6公里；2、1986年鼓浪嶼區(qū)公安分局頒發(fā)的安全許可證年審驗證登記表一份，證明訟爭地龍頭路116號是“智達旅神”的營業(yè)場所；3、廈門市興達實業(yè)有限公司的營業(yè)執(zhí)照一份，證明鼓浪嶼龍頭路116號是該公司的住所地；4、照片一張，證明龍頭路系商業(yè)街，沿街店面的房屋具有商業(yè)價值；5、1952年廈門市政府財政局財?shù)匚熳值?77號房地產(chǎn)所有權登記證一份，證明現(xiàn)龍頭路116號的占地面積與1952年的所有權證的面積一致；6、廈門中建建設發(fā)展公司第二工程公司對鼓浪嶼龍頭路116號房屋實勘記錄說明一份，證明龍頭路116號的實際面積為128.12平方米。
本院依職權調(diào)取的證據(jù)有：1、廈門市危改辦給法院的證明材料一份，證實鼓浪嶼“龍頭商院”舊城改造的安置房為文屏路177、179、183、191號；2、本院委托廈門市測量隊作出的測繪計算成果報告書一份，證實文屏山莊一期“文興苑”建設用地中心點與鼓浪嶼“龍頭商院”建設用地中心點之間的水平直線距離為4835.840米；3、1999年12月10日廈門興達實業(yè)有限公司向廈門市工商局申請變更地址報告一份，證實廈門興達實業(yè)有限公司系在一審判決后方向工商部門申請變更企業(yè)住所地，并獲批準的事實。4、2000年3月22日對鼓浪嶼龍頭路116號產(chǎn)權登記檔案的摘錄。
另，二審中，經(jīng)當事人雙方同意，對訟爭房屋的實際面積由廈門仁達房地產(chǎn)評估咨詢有限公司于2000年2月23日至2月25日再次進行房產(chǎn)價值評估。證實鼓浪嶼龍頭路116號房屋建于三、四十年代，為一幢混合結(jié)構的兩層平屋面樓房，經(jīng)襯地測量總建筑面積131.93平方米，其中已辦理產(chǎn)權登記面積為87.57平方米，未辦理產(chǎn)權登記面積44.36平方米。對評估報告的結(jié)果雙方均無異議。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院確認原審被告廈門市土房局向原審法院提交的證據(jù)5因評估面積與實際房屋的面積不相符，不能作為本案的證據(jù)采用；證據(jù)7的測量方位不規(guī)范，不作為證據(jù)采用；證據(jù)3系作出裁決后取得的，依法亦不應作為本案的證據(jù)采用外，其他證據(jù)的取得程序和收集方法合法，可以作為本案的證據(jù)采用。
上訴人康不鈞向本院提交的證據(jù)經(jīng)質(zhì)證，本院確認證據(jù)1的證明事實與本院委托專業(yè)測量單位所作的測量報告不相符，該證據(jù)材料不予采納；證據(jù)2、4與本案的事實無直接關系，亦不予采納；證據(jù)3所證明的事實屬實，但因該材料系上訴人在一審判決后予以變更的，該材料不應作為本案的證據(jù)采用；5證據(jù)可作為本案的材料采用；證據(jù)6系上訴人委托建設公司所作的測量報告，由于該建設公司不具有房屋評估資質(zhì)，該證據(jù)不予采納。
本院依職權針對當事人雙方爭執(zhí)的焦點所調(diào)取的證據(jù)共4份及二審中經(jīng)雙方同意所做的評估報告一份均應作為本案的證據(jù)采用。
本院依據(jù)本案的有效證據(jù)所認定的事實與一審認定的事實基本一致。但，一審法院對鼓浪嶼龍頭路116號房屋總面積只認定有產(chǎn)權的部分，對未輸產(chǎn)權的部分未查實處理，是不妥的。
本院認為，根據(jù)廈門市人民代表大會常務委員會關于《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》修正案的決定：對決定實施前拆遷主管部門已發(fā)布房屋拆遷公告的拆遷項目，仍適用1996年8月8日頒布的《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》。本案系于1998年3月由廈門市土房局發(fā)布的拆遷公告，據(jù)此，廈門市土房局依據(jù)1996年8月8日頒布實施的《廈門城市房屋拆遷管理規(guī)定》進行裁決，是正確的。
上訴人認為，安置房“文屏山莊”與被拆遷地點之間的距離已超過5公里，不屬法定的就近安置。本院認為，根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十五條第(二)項、第四十四條及《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》若干應用問題解釋第十四條的規(guī)定，對上訴人的安置可實行就地或就近的安置方法。對安置房的地點，經(jīng)本院委托廈門市測量隊測量，并無超過法定的標準。上訴人的該項訴訟請求，本院不予支持。
上訴人認為，鼓浪嶼龍頭路116號系臨街店面，具有商業(yè)價值，應按營業(yè)性用房進行安置。本院認為，鼓浪嶼龍頭路116號并非營業(yè)性用房，上訴人向二審法院提交的訟爭屋系廈門市興達實業(yè)有限公司住所地的證據(jù)，系其在一審判決后所為，該行為是不妥的，亦與被上訴人所發(fā)布的“龍頭商院”的拆遷公告相違背，其因此而認為訟爭屋應按營業(yè)性用房進行安置的要求，不予支持。一審判決的認定是正確的。
上訴人認為，鼓浪嶼龍頭路116號房屋的實際面積在120平方米以上，并非產(chǎn)權證所認定的87.57平方米。本院認為，從本案的證據(jù)可以確認，鼓浪嶼龍頭路116號房屋的實際總建筑面積為131.93平方米，被上訴人只根據(jù)上訴人擁有的產(chǎn)權證的面積87.57平方米進行拆遷安置，而對于實際存在而產(chǎn)權證未記載的房屋面積未處理，根據(jù)《廈門市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第四十一條的規(guī)定，被上訴人應對產(chǎn)權證未記載的部分進行認定并作出處理。一審判瘊對此事實的認定不清。
綜上，被上訴人對鼓浪嶼龍頭路116號房屋面積的拆遷安置裁決，認定的事實不錯，證據(jù)不足。一審判決對這一事實的認定證據(jù)亦不足。另，一審法院對案件受理費的計算不妥，應予更正。
據(jù)此，本院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項第1目、第六十一條第(三)項的規(guī)定，判決如下：
一、撤銷廈門市鼓浪嶼區(qū)人民法院(1999)鼓行初字第2號行政判決；
二、撤銷廈門市土地房產(chǎn)管理局廈土房(1999)047號房屋拆遷補償安置裁決。
本案一、二審案件審理費人民幣各100元由廈門市土地房產(chǎn)管理局負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 劉鷺育
審 判 員 黃偉民
代理審判員 林瓊弘
二○○○年三月二十八日
書 記 員 李 峰
