在拆遷活動中拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等亊項，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立階段，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商訂立補(bǔ)償安置協(xié)議，視拆遷人與被拆遷人協(xié)商的結(jié)果又分為三種情形：1.二者順利達(dá)成協(xié)議且被拆遷人主動履行協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)搬遷，拆遷人對拆遷范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并辦理相關(guān)手續(xù)，拆遷順利完成；2.拆遷人與被拆遷人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，但被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)拒絕搬遷，這種情形下拆遷人可以以補(bǔ)償安置協(xié)議為依據(jù)向仲裁委員會申請仲裁或向法院提起民亊訴訟，訴訟期間拆遷人可以申請法院先予執(zhí)行；3.拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，這種情形下由拆遷當(dāng)亊人申請房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決。
(一）拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)
被拆遷房屋的拆遷安置補(bǔ)償不僅涉及到被拆遷人利益，也可能因為被拆遷房屋狀況等因素而涉及到他人利益。因此，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。根據(jù)相關(guān)法律，拆遷人可在取得拆遷許可證后，對被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償與安置。
房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，依據(jù)規(guī)定，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價。在選擇適用補(bǔ)償方式時應(yīng)當(dāng)注意：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只可以選擇貨幣補(bǔ)償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同，原租賃合同終止。
(二）對于特殊房屋的拆遷和補(bǔ)償應(yīng)適用以下不同情況
1.關(guān)于拆遷租賃房屋的補(bǔ)償
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置，拆遷人應(yīng)對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與承租人重新訂立房屋租賃合同。相關(guān)法律規(guī)定，將租賃房屋的補(bǔ)償主體確定為房屋所有權(quán)人，但房屋拆遷的同時也一定會給承租人帶來損失，因此該條規(guī)定的原則是既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，同時又要兼顧房屋使用人的利益。
2.關(guān)于拆遷產(chǎn)權(quán)狀況不明房屋的補(bǔ)償
拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)亊項向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。在拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋時，拆遷人向主管部門申報的拆遷方案中應(yīng)當(dāng)明確對被拆遷房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、計劃補(bǔ)償方式，以及符合安置房屋使用人等。
3．關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋的補(bǔ)償
設(shè)有抵押權(quán)的房屋進(jìn)行拆遷時，應(yīng)當(dāng)首先認(rèn)定抵押的效力。在認(rèn)定抵押有效的情況下應(yīng)通知抵押權(quán)人：能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的淸償順序進(jìn)行淸償，不足以淸償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。
4.有關(guān)拆遷造成房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定
對于拆除非住宅房屋，造成被拆除房屋的使用人停產(chǎn)或者停業(yè)，引起被拆除房屋使用人的經(jīng)濟(jì)損失，拆遷人有責(zé)任給予被拆遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
案例王某與某房地產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償糾紛案
〔案件主旨〕
城市房屋拆遷后安置補(bǔ)償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)。
〔基本案情〕
2001年7月3日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂“房屋拆遷協(xié)議”。其主要內(nèi)容為“甲方對荊江街地區(qū)實施拆遷，乙方于2001年7月3日搬出住址，過渡期間用房由乙方自行解決，乙方原住直管公房，甲方安置房屋地點為原地，貳類套型。安置房屋在2003年6月1日前兌現(xiàn)。搬家補(bǔ)助費(fèi)2210元，房屋騰空后發(fā)放完畢。”簽訂協(xié)議后，王某如約覆行了搬遷義務(wù)，并于2002年2月9日交納了增加面積款31236元。收據(jù)當(dāng)中明確了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米為520元，計費(fèi)基數(shù)為63平方米。但某房地產(chǎn)公司未按約定在2003年6月1日前為王某安置住房。王某于2005年3月29日起訴至法院。某房地產(chǎn)公司現(xiàn)已無回遷房安置給王某。
原告王某認(rèn)為，某房地產(chǎn)公司應(yīng)在原地給予安置，其增加面積款按每平方米520元計算，并要求賠償臨時過渡補(bǔ)助費(fèi)、租房、孩子上學(xué)等經(jīng)濟(jì)損失共計239400元。
被告某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告的房屋動遷前為直管公房，并非私有房產(chǎn)，按照法律、政策的規(guī)定，原告王某不應(yīng)該享受一般被拆遷人的地位。
〔判決結(jié)果〕
某房地產(chǎn)公司在相同地段等級提供相同戶型不少于63平方米的住房一套，如超過63平方米，超過部分由王某按每平方米520元交納增加面積款，被告需于本判決生效后三十日內(nèi)給原告王某安置；如本判決第一條不能履行，則被告某房地產(chǎn)公司賠償原告王某貨幣安置款176778元；某房地產(chǎn)公司給付原告王某臨時過渡補(bǔ)助費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（從2001年3月起到2003年2月每月按150元計算，從2003年3月至2004年4月每月按200元計算，2004年5月起至2005年8月時止毎月按400元計算
〔律師評析〕
本案爭議的焦點是本案中拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皹?biāo)準(zhǔn)如何計算？
房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。一般情況下，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式，但有兩種例外：拆遷非公益亊業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
本案中原、被告簽訂的“房屋拆遷協(xié)議”系雙方當(dāng)亊人真實意思表示，且不違反法律法規(guī)，合法有效。雙方當(dāng)亊人均應(yīng)按協(xié)議約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案原告已按協(xié)議履行了搬出拆遷房，交納各項費(fèi)用的義務(wù)。但被告未按協(xié)議約定履行在約定時間以及在原址給原告安置回遷房的義務(wù)，對此被告理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告應(yīng)在相同地段等級、相同戶型提供63平方米的住房一套給原告安置，履行合同義務(wù)。由于被告已無法提供房源，不能承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋拆遷時，拆遷人應(yīng)對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或安置。在安置不能時，只能貨幣補(bǔ)償，故被告應(yīng)以貨幣補(bǔ)償方式承擔(dān)補(bǔ)救措施的違約責(zé)任。
補(bǔ)償范圍是確定拆遷活動造成的損害中哪些財產(chǎn)利益應(yīng)依法給予補(bǔ)償。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，補(bǔ)償范圍為房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán)。
列入拆遷補(bǔ)償范圍的房屋必須是合法房屋，就是說所有權(quán)人合法所有的房屋。一是房屋為所有權(quán)人合法所有，二是房屋本身合法。對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補(bǔ)償。列人補(bǔ)償范圍的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某種用途的設(shè)施。作為房屋的附屬物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某種用途，并有利于房屋的升值；必須是能計算其價值的物體；該附屬物具有合法性。這些附屬物對產(chǎn)權(quán)人來說也具有經(jīng)濟(jì)價值，拆除它們將對被拆遷人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，所以應(yīng)給予補(bǔ)償。補(bǔ)償范圍中的收益權(quán)是依法收取房屋所產(chǎn)生的自然或法定孳息的權(quán)利，是房屋所有權(quán)的一項重要權(quán)能。它可以屬于所有人，也可以由承租人、承包人、典權(quán)人行使。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)予補(bǔ)償?shù)氖找嬷饕腥N：租金，生產(chǎn)經(jīng)營預(yù)期收益和拆遷產(chǎn)生的費(fèi)用。
關(guān)于貨幣安置以什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}，采取補(bǔ)救措施的目的，就是為了最大限度地保護(hù)守約方，挽回違約方給其造成的損失。損失賠償應(yīng)當(dāng)是因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。本案中，如被告按約履行，現(xiàn)原告已在該地區(qū)享有63平方米的樓房一間。該回遷區(qū)域為二級區(qū)域，按XX市2004年房屋市場平均交易價格為平方米2806元。在雙方對補(bǔ)償價格不能達(dá)成一致意見，且又無同類地區(qū)、同類房屋評估價可供參考的情況下，按政府部門最新公布的平均價予以計算是符合公平原則的，故被告應(yīng)按2806元/每平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，被拆遷人自行解決過渡用房的，在過渡期限內(nèi)，由拆遷人支付臨時過渡補(bǔ)助費(fèi)。被告未按約定2003年6月1日前回遷，應(yīng)按政策給付超期回遷補(bǔ)助費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按市拆遷政策貳類戶型及超期月份數(shù)，據(jù)實計算。
