上海浦東新區(qū)大唐盛世花園新、老物業(yè)沖突引發(fā)的命案尚未宣判，導(dǎo)致這場沖突的“導(dǎo)火索”——小區(qū)業(yè)委會與盛唐物業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，日前終于有了結(jié)果，上海市第一中級人民法院二審認定：盛唐物業(yè)無權(quán)要求繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同。
2013年最后一個晚上，浦東大唐盛世花園新、老物業(yè)因交接發(fā)生沖突，老物業(yè)——上海盛唐物業(yè)的員工胡某駕駛一輛桑塔納轎車，沖向上海同淶物業(yè)的保安隊伍中，造成2人死亡多人受傷。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。
上海一中院二審認為，根據(jù)合同約定，小區(qū)業(yè)委會成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同即已終止。本案業(yè)委會向盛唐物業(yè)致函，明確表達了前期物業(yè)服務(wù)合同已終止、盛唐物業(yè)須以競標方式參與小區(qū)下一屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的意思，故盛唐物業(yè)所謂“默認”建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，缺乏事實和法律依據(jù)。
關(guān)鍵點：
1、前期物業(yè)在業(yè)委會成立之后的合同認定
2、解約方式的認定
滬一中民二（民）終字第33號
上訴人（原審原告）上海盛唐物業(yè)管理有限公司
被上訴人（原審被告）上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主委員會，負責人蔡主任。
上訴人上海盛唐物業(yè)管理有限公司因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第33677號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月26日受理后，依法組成合議庭，于2014年1月14日公開開庭審理了本案。上訴人上海盛唐物業(yè)管理有限公司之委托代理人魏巍，被上訴人上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主委員會之委托代理人ＸＸ榮到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審經(jīng)審理查明，2006年，上海盛唐物業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛唐物業(yè)公司）與上海盛唐置業(yè)有限公司（以下簡稱盛唐置業(yè)公司）簽訂《大唐盛世花園（一、二期）物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，約定盛唐置業(yè)公司將大唐盛世花園（一、二期）小區(qū)委托盛唐物業(yè)公司實施物業(yè)管理，委托管理期限自2006年5月1日起至小區(qū)業(yè)主委員會成立為止。合同還約定，合同期滿或小區(qū)業(yè)主委員會對此合同有異議時，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿30天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
2013年1月31日，上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱大唐盛世花園業(yè)委會）備案成立。
2013年6月21日，大唐盛世花園業(yè)委會向盛唐物業(yè)公司發(fā)函稱：“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，住宅小區(qū)前期物業(yè)管理合同將在業(yè)委會成立之日起自動終止……我們將于近期召開大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)2013年第一次業(yè)主大會，就本小區(qū)物業(yè)公司選聘和維修資金開戶銀行等事宜進行投票表決?！?/p>
2013年8月3日，大唐盛世花園業(yè)委會發(fā)出《上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)關(guān)于召開2013年第一次業(yè)主大會會議的公告》，稱將以書面征求意見方式召開業(yè)主大會會議，對選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)標準和收費標準、選擇小區(qū)維修資金賬戶開戶銀行等事項進行審議表決。同日，大唐盛世花園業(yè)委會還向全體業(yè)主就“關(guān)于書面征求選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案意見”發(fā)出公告。在該公告中，對“選聘方式”規(guī)定將“在續(xù)聘和競聘兩個選項中進行投票選擇”。
2013年8月10日，大唐盛世花園業(yè)委會發(fā)出《上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的公告》，公告中涉及物業(yè)管理企業(yè)選聘方式的相關(guān)內(nèi)容與上述2013年8月3日“關(guān)于書面征求選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案意見”的公告內(nèi)容一致。2013年8月17日，大唐盛世花園業(yè)委會發(fā)出《上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)關(guān)于推遲2013年第一次業(yè)主大會會議日期的公告》，確定在2013年9月1日上午九點召開小區(qū)業(yè)主大會。
2013年8月27日，大唐盛世花園業(yè)委會向盛唐物業(yè)公司發(fā)函，稱：“大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)2013年第一次業(yè)主大會會議即將于9月1日召開。在關(guān)于物業(yè)選聘的業(yè)主投票結(jié)果明朗之前，本業(yè)委會有責任提醒并敦促貴司，無論投票結(jié)果如何，貴司都應(yīng)積極履行以下各項法定義務(wù)。具體內(nèi)容包括：1、按照相關(guān)法律的規(guī)定，業(yè)委會成立后，物業(yè)公司應(yīng)無條件將各種和小區(qū)相關(guān)的資料文件移交給業(yè)委會，包括小區(qū)竣工圖、前期物業(yè)管理合同等，但至今貴司未給予辦理。我們督促貴司盡快完成文件資料的移交工作……。”
2013年9月2日，大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主大會發(fā)布《上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）業(yè)主大會最終表決結(jié)果》，其中關(guān)于“小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)選聘方式”，選擇“繼續(xù)聘用：213票，專有部分建筑面積28，634.96平方米”，選擇“公開招標：415票，視為同意：911票，合計同意票1，326票，占小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)1，598人的82.98%；專有部分建筑190，325.61平方米，占小區(qū)建筑物總面積226，392.10平方米的84.07%?！逼謻|新區(qū)花木街道牡丹第三居民委員會作為監(jiān)督人在該最終表決結(jié)果上蓋章確認。
2013年9月4日，大唐盛世花園業(yè)委會發(fā)出《上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的表決結(jié)果公告》，稱：“小區(qū)于2013年9月1日以書面征詢意見的方式召開業(yè)主大會會議，對選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標準、內(nèi)容及選聘方式進行了表決……選擇繼續(xù)聘用上海盛唐物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)企業(yè)的213票，占13.33%，專有部分建筑面積28，634.96平方米，占建筑物總面積12.65%；選擇公開招標的1，326票（其中已反饋的同意票共415票，未反饋視為同意已表決意見的共911票，占82.98%，專有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物總面積84.07%。根據(jù)表決結(jié)果，上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主大會作出如下決議：本小區(qū)采取公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！蓖?，大唐盛世花園業(yè)委會向盛唐物業(yè)公司致函，告知盛唐物業(yè)公司小區(qū)2013年第一次業(yè)主大會會議已召開，經(jīng)投票表決，決定通過公開招標方式選聘小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；如盛唐物業(yè)公司放棄競標或未能在公開招標中勝出，大唐盛世花園業(yè)委會提請盛唐物業(yè)公司預(yù)先準備好交接清單，實現(xiàn)做好與新物業(yè)公司進駐時的交接準備工作，待中標企業(yè)確定后，完成各項移交工作；如中標企業(yè)未能確定，移交工作順延至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后開始。
2013年9月17日，上海市浦東新區(qū)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)業(yè)主大會委托上海國際公共關(guān)系公司發(fā)出物業(yè)管理招標公告，選聘小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)。截止2013年11月14日法庭辯論終結(jié)之日止，招投標結(jié)果仍未確定。
本案審理中，盛唐物業(yè)公司、大唐盛世花園業(yè)委會一致確認，《大唐盛世花園（一、二期）物業(yè)管理服務(wù)合同》已于2013年1月31日大唐盛世花園業(yè)委會成立時終止；此后，盛唐物業(yè)公司、大唐盛世花園業(yè)委會并未續(xù)訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但盛唐物業(yè)公司仍為大唐盛世花園（一、二期）小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。
原審審理中，盛唐物業(yè)公司請求判令大唐盛世花園業(yè)委會繼續(xù)履行前期物業(yè)管理合同。
大唐盛世花園業(yè)委會辯稱：根據(jù)前期物業(yè)管理合同約定，小區(qū)業(yè)主委員會成立時前期物業(yè)管理合同終止，故前期物業(yè)管理合同已于2013年1月31日大唐盛世花園業(yè)委會備案成立時終止，合同終止后不存在繼續(xù)履行問題。盛唐物業(yè)公司系三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，其只能管理建筑面積少于200，000平方米的小區(qū)，無能力承接涉案小區(qū)。前期物業(yè)管理合同第32條約定，小區(qū)業(yè)主委員會對合同有異議則有權(quán)終止物業(yè)管理合同，現(xiàn)大唐盛世花園業(yè)委會認為盛唐物業(yè)公司的物業(yè)管理資質(zhì)不符，也可以單方終止前期物業(yè)管理合同。盛唐物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主大會的表決規(guī)則理解錯誤，2013年9月1日的業(yè)主大會決議表決程序、表決結(jié)果合法，并經(jīng)過主管部門審核，目前小區(qū)已就重新選聘物業(yè)管理企業(yè)進行招投標，招投標結(jié)果近日將作出，盛唐物業(yè)公司無權(quán)要求大唐盛世花園業(yè)委會停止招投標。另，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，前期物業(yè)管理合同是否終止與業(yè)主大會決議是否合法是兩個不同的法律關(guān)系，即便業(yè)主大會決議不合法，盛唐物業(yè)公司也無權(quán)起訴要求撤銷該決議。故請求駁回盛唐物業(yè)公司的訴請。
原審認為，當事人約定合同期限的，期限屆滿時合同權(quán)利義務(wù)終止。根據(jù)大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)的開發(fā)商盛唐置業(yè)公司與盛唐物業(yè)公司簽訂的《大唐盛世花園（一、二期）物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，盛唐物業(yè)公司對小區(qū)的物業(yè)管理期限至小區(qū)業(yè)主委員會成立時為止。2013年1月31日大唐盛世花園業(yè)委會成立后，盡管盛唐物業(yè)公司仍為該小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，但盛唐物業(yè)公司、大唐盛世花園業(yè)委會之間并未重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。另，根據(jù)審理中查明的情況，自2013年6月21日起，大唐盛世花園業(yè)委會已通過發(fā)函等方式向盛唐物業(yè)公司指出前期物業(yè)管理合同自其成立之日起自動終止，其將通過召開業(yè)主大會投票表決選聘物業(yè)公司事宜。2013年9月2日起，大唐盛世花園業(yè)委會又通過發(fā)布業(yè)主大會決議、公告業(yè)主表決結(jié)果、發(fā)送函件等形式，再次向盛唐物業(yè)公司表示了不再續(xù)聘、要求盛唐物業(yè)公司做好物業(yè)交接準備工作的意思。綜上，原審認為，盛唐物業(yè)公司要求大唐盛世花園業(yè)委會繼續(xù)履行前期物業(yè)管理合同，缺乏事實及法律依據(jù)，故不予支持。關(guān)于2013年9月1日的業(yè)主大會決議程序是否合法、應(yīng)否予以撤銷的問題，系屬小區(qū)業(yè)主撤銷權(quán)行使范圍，盛唐物業(yè)公司亦無權(quán)以業(yè)主大會決議程序違法為由要求繼續(xù)履行前期物業(yè)管理合同。
判決后，盛唐物業(yè)公司不服，上訴于本院，訴稱：
1、《大唐盛世花園（一、二期）物業(yè)管理服務(wù)合同》的簽訂主體是盛唐置業(yè)公司和盛唐物業(yè)公司，該合同約定的盛唐置業(yè)公司委托盛唐物業(yè)公司進行管理的期限為2006年5月1日起至大唐盛世花園業(yè)委會成立為止，故自大唐盛世花園業(yè)委會成立之日起，盛唐置業(yè)公司與盛唐物業(yè)公司之間的物業(yè)管理服務(wù)合同已終止。根據(jù)法律規(guī)定，在大唐盛世花園業(yè)委會成立后，應(yīng)由其代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，故大唐盛世花園業(yè)委會是物業(yè)管理服務(wù)合同的主體。大唐盛世花園業(yè)委會在其成立后雖然未與盛唐物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)管理服務(wù)合同，但一直接受盛唐物業(yè)公司提供的服務(wù)，雙方一直處于默認的事實物業(yè)管理服務(wù)狀態(tài)，合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)了盛唐物業(yè)公司與盛唐置業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同。原審法院混淆了兩個物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬認定事實錯誤。
2、涉案小區(qū)業(yè)主大會作出的選聘物業(yè)公司的相關(guān)決議明顯違法，該決議關(guān)系到盛唐物業(yè)公司的切身利益，原審法院僅依據(jù)法律規(guī)定的表面文字解釋判決本案，隨意犧牲盛唐物業(yè)公司的合法權(quán)益，屬適用法律錯誤。
3、業(yè)主委員會的成立日期應(yīng)為業(yè)主大會作出決議的日期，而不是向有關(guān)部門備案的日期。原審法院盲目將大唐盛世花園業(yè)委會備案的日期認定為其成立的日期，從而認為前期物業(yè)管理服務(wù)合同自2013年1月31日起終止，屬認定事實錯誤。
4、大唐盛世花園業(yè)委會2013年9月4日向盛唐物業(yè)公司所發(fā)函件并非是通知盛唐物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同，在大唐盛世花園業(yè)委會未確定中標的物業(yè)管理公司也未通知盛唐物業(yè)公司終止合同的情況下，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)繼續(xù)履行。綜上所述，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持盛唐物業(yè)公司的原審訴請。
被上訴人大唐盛世花園業(yè)委會辯稱：根據(jù)約定，涉案小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同已在大唐盛世花園業(yè)委會備案之日即2013年1月31日終止，而大唐盛世花園業(yè)委會與盛唐物業(yè)公司之間又未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，故盛唐物業(yè)公司要求大唐盛世花園業(yè)委會繼續(xù)履行合同沒有基礎(chǔ)。原審判決正確，請求二審法院依法維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。
本院另查明，2013年12月12日，大唐盛世花園業(yè)委會與案外人上海同淶物業(yè)管理有限公司（以下簡稱同淶物業(yè)公司）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定大唐盛世花園業(yè)委會委托同淶物業(yè)公司對涉案的大唐盛世花園（一期、二期）小區(qū)進行物業(yè)管理，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。盛唐物業(yè)公司對該份物業(yè)合同的真實性沒有異議，但認為該合同簽訂于本案審理期間，在本案判決未生效之前，該份合同效力處于待定狀態(tài)。
本院認為，首先，就盛唐物業(yè)公司關(guān)于原審判決混淆兩個物業(yè)合同關(guān)系的主張，因盛唐物業(yè)公司也認可前期物業(yè)服務(wù)合同與其和大唐盛世花園業(yè)委會之間的物業(yè)服務(wù)合同系兩個合同，前期物業(yè)服務(wù)合同已在大唐盛世花園業(yè)委會成立后終止，而盛唐物業(yè)公司的原審訴請系要求大唐盛世花園業(yè)委會繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同，故系盛唐物業(yè)公司的訴請與其上述主張存在自相矛盾之處，而非原審判決混淆兩個物業(yè)合同關(guān)系。其次，究盛唐物業(yè)公司的訴請本意，其應(yīng)該是要求大唐盛世花園業(yè)委會繼續(xù)履行其與盛唐物業(yè)公司之間的事實物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)則延續(xù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，此便涉及到對盛唐物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后至大唐盛世花園業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同之日止的期間內(nèi)實際為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)之行為性質(zhì)應(yīng)如何認定的問題。對此，本院認為，基于前期物業(yè)服務(wù)合同的特殊性以及業(yè)主委員會成立后續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚需合理時間的客觀實際，為確保小區(qū)的正常生活秩序，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該過渡期內(nèi)為小區(qū)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)符合物業(yè)服務(wù)行業(yè)慣例，但此并不表明前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間當然建立了新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。就本案而言，根據(jù)大唐盛世花園業(yè)委會發(fā)給盛唐物業(yè)公司的相關(guān)函件，大唐盛世花園業(yè)委會已經(jīng)明確向盛唐物業(yè)公司表達了前期物業(yè)服務(wù)合同已終止、盛唐物業(yè)公司須以競標方式參與涉案小區(qū)下一屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的意思，即大唐盛世花園業(yè)委會并未確認與盛唐物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，故盛唐物業(yè)公司以其在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后、大唐盛世花園業(yè)委會尚未確定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前的過渡期內(nèi)為涉案小區(qū)實際提供物業(yè)服務(wù)為由，主張大唐盛世花園業(yè)委會已經(jīng)默認雙方之間建立了新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，缺乏事實和法律依據(jù)，本院對此不予采納。第三，就盛唐物業(yè)公司對大唐盛世花園業(yè)委會成立日期所持異議，因缺乏法律依據(jù)，且對本案的處理并無實質(zhì)影響，故本院對此亦不予采納。第四，就盛唐物業(yè)公司對涉案小區(qū)業(yè)主大會在選聘下一屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中相關(guān)程序是否合法所持異議，本院認同原審判決所述相關(guān)理由且不再贅述。由此，盛唐物業(yè)公司的上訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決并無不當，本院予以維持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
