我們說(shuō)了多少年的物業(yè)公司回歸本位，從一個(gè)管理者的位置回歸到一個(gè)對(duì)物的管理，對(duì)業(yè)主的服務(wù)，成為小區(qū)合同中的乙方。但在現(xiàn)實(shí)小區(qū)中，不僅是物業(yè)企業(yè)應(yīng)擺對(duì)位置，小區(qū)中的各專業(yè)分包企業(yè)也有一個(gè)回歸本位，在業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督下展開工作的問(wèn)題。
一個(gè)小區(qū)的管理是由各個(gè)專業(yè)分包公司來(lái)完成的，從物業(yè)費(fèi)列支的項(xiàng)目中包括保安、保潔、電梯、園林綠化、污水清掏等項(xiàng)目，還有具有收益的公共區(qū)域廣告、有線無(wú)線網(wǎng)絡(luò)、停車、公共區(qū)域的出租、會(huì)所、幼兒園等項(xiàng)目。由于在大部分小區(qū)中各專業(yè)公司都是和物業(yè)公司簽訂專業(yè)分包合同，因此他們和物業(yè)公司的關(guān)系更為緊密，有的更是利益交換，不分彼此。
在這些專業(yè)公司眼里，只有物業(yè)公司，沒有業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)。由于沒有合同關(guān)系，業(yè)委會(huì)對(duì)這些分包企業(yè)沒有直接管轄權(quán)，這就形成了一個(gè)怪異的現(xiàn)象。物業(yè)企業(yè)、專業(yè)分包公司都是靠業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)來(lái)生存的，但在專業(yè)分包公司眼里物業(yè)公司是他們的甲方，而真正的業(yè)主卻沒有話語(yǔ)權(quán)，在這當(dāng)中問(wèn)題最突出的就是保安公司。由于保安公司和物業(yè)公司存在合同關(guān)系，保安公司就認(rèn)為是物業(yè)公司在養(yǎng)活他們，因此自然就成了‘物業(yè)的人’。在一些小區(qū)里，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生矛盾糾紛時(shí)，保安往往‘一邊倒’，充當(dāng)了物業(yè)公司的‘保安’甚至是‘打手’或‘幫兇’，業(yè)主用物業(yè)費(fèi)支付著保安的工資和各項(xiàng)費(fèi)用，卻反過(guò)來(lái)維護(hù)物業(yè)公司的利益，這是很可笑又很可悲的現(xiàn)象。還有一點(diǎn)需要特別注意：一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)糾紛或物業(yè)合同到期，物業(yè)公司在撤離時(shí)，往往同時(shí)撤掉保安、保潔、電梯維護(hù)等服務(wù)人員，這些工作崗位對(duì)于小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不可或缺，一旦撤離就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)陷入癱瘓狀態(tài)，這牽涉到小區(qū)的安全和千百戶居民的正常生活。
如何改變這種怪現(xiàn)象，我在小區(qū)工作中是這樣做的：讓業(yè)委會(huì)參與到物業(yè)分包合同中，把物業(yè)公司和專業(yè)分包公司的雙方合同變成三方協(xié)議，即：業(yè)委會(huì)為甲方，物業(yè)公司為乙方，專業(yè)分包公司為丙方，甲方授權(quán)乙方與丙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。
這當(dāng)中有兩個(gè)問(wèn)題需要解決，一是簽訂三方協(xié)議的時(shí)機(jī)，二是簽訂三方協(xié)議的內(nèi)容。簽訂三方協(xié)議的時(shí)機(jī)有如下節(jié)點(diǎn)：第一個(gè)節(jié)點(diǎn)是業(yè)委會(huì)新成立，也就是第一次和物業(yè)公司簽訂合同要堅(jiān)持按照三方協(xié)議的方式簽訂合同，如果物業(yè)公司不接受三方協(xié)議的方式，就啟動(dòng)物業(yè)招標(biāo)程序，一是壓著物業(yè)公司就范，二是真不就范就和能接受三方協(xié)議方式的物業(yè)企業(yè)合作。第二個(gè)節(jié)點(diǎn)就是已經(jīng)簽訂合同但合同到期需續(xù)簽，在續(xù)簽合同時(shí)把合同調(diào)整為三方協(xié)議。第三個(gè)節(jié)點(diǎn)是新?lián)Q物業(yè)公司時(shí)，把三方協(xié)議作為招投標(biāo)的條件，不同意此條款的不得入圍。特別條款是物業(yè)公司需向業(yè)委會(huì)繳納服務(wù)質(zhì)量保證金，保證金的比例應(yīng)在年物業(yè)費(fèi)收入的2%-3%為宜。
如何簽訂三方協(xié)議，我們就以保安公司舉例：物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)分別推薦保安公司，不宜多，初選后留2-3家進(jìn)行考察。讓保安公司提供服務(wù)方案，方案中會(huì)依據(jù)流動(dòng)崗、固定崗等崗位需求定編定員，確定保安員工人數(shù)。三方商討支付費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、違約責(zé)任等。如果小區(qū)檔次較高，物業(yè)費(fèi)又能夠承擔(dān)，還可以約定保安人員的身高、年齡、學(xué)歷等。保安公司向物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)繳納服務(wù)保證金，在保安公司達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時(shí)予以扣罰。如果物業(yè)公司違約，業(yè)委會(huì)則在物業(yè)公司繳納的保證金中對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行扣罰，并用物業(yè)公司的保證金，對(duì)未發(fā)給保安公司的工資進(jìn)行支付。三方協(xié)議的簽訂基本可以杜絕物業(yè)公司克扣保安工資，及保安公司‘吃空餉’的現(xiàn)象。由于業(yè)委會(huì)的參與，保證了保安員工工資的按時(shí)發(fā)放和保安的各項(xiàng)福利，對(duì)保安隊(duì)伍的穩(wěn)定起到了很好的作用。
其他專業(yè)分包合同參考保安公司的模式，依據(jù)專業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，但業(yè)委會(huì)授權(quán)、監(jiān)督的權(quán)利不能變。
在多個(gè)小區(qū)采用或部分采用了三方協(xié)議的服務(wù)模式后，業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、專業(yè)分包公司的關(guān)系明確，責(zé)、權(quán)、利清晰，有利于持續(xù)合作，避免矛盾的產(chǎn)生。這種模式減少了物業(yè)公司與專業(yè)分包公司暗箱操作、利益沖突可能引發(fā)的矛盾，只要是真心為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)公司，都愿意接受，更是得到了專業(yè)分包企業(yè)的歡迎。
齊建新：北京首一業(yè)主大會(huì)工作輔導(dǎo)中心常務(wù)理事
2017年3月26日
聯(lián)系客服
