民事反訴狀
反訴人：翁宜平，男，漢族，住福州市鼓樓區(qū)
被反訴人：福州海晟物業(yè)管理服務(wù)有限公司。
企業(yè)地址：福州市晉安區(qū)
法定代表人：吳文香；職務(wù)：總經(jīng)理。
反訴請求：
1、確認(rèn)被反訴人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》無效。
2、判令被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元房屋北側(cè)及東側(cè)綠地恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元入戶門旁長期損壞的“消防報(bào)警按紐”和“消防電話接口”恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園3#樓北面脫落的外墻漆面予以修復(fù)。
3、確認(rèn)捷報(bào)花園4#、7#、8#樓的架空層，1#、2#、3#、5#、6#樓的連體人民防空地下室，6#樓一層小區(qū)配套幼兒園屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；判令被反訴人返還反訴人因經(jīng)營上述場地的不當(dāng)?shù)美?/font>10000元。
4、判令被反訴人立即對(duì)捷報(bào)花園小區(qū)的草坪燈、中心花園噴泉及燈光功能恢復(fù)正常。
5、判令被反訴人返還反訴人因利用捷報(bào)花園******單元一樓公共樓道及電梯間的公共墻體所得廣告費(fèi)500元。
6、被反訴人承擔(dān)本案勞務(wù)費(fèi)3000元及其它訴訟費(fèi)。
事實(shí)與理由
一、關(guān)于請求法院確認(rèn)被反訴人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》無效的事實(shí)與理由：
1、反訴人所處的捷報(bào)花園這個(gè)小區(qū)從2005年成立首屆業(yè)主委員會(huì)起，經(jīng)2008年與2011年的換屆選舉，三次均在沒有召開業(yè)主大會(huì)的前提下成立；被反訴人進(jìn)駐捷報(bào)花園開展物業(yè)工作，并未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的選聘。期間，反訴人多次致電福州市房管局物業(yè)處、鼓樓區(qū)房管局物業(yè)科、洪山鎮(zhèn)人民政府物業(yè)站向其工作人員反映，我所反映的事實(shí)部分也得到有關(guān)負(fù)責(zé)人員的確認(rèn)。（注：有錄音、錄像予以佐證，詳見證據(jù)2，3）捷報(bào)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立過程違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條和第十一條第（三）項(xiàng)的規(guī)定；捷報(bào)花園小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條第（四）項(xiàng)和第三十五條第一款的規(guī)定。因此，被反訴人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)中所指的無效民事合同。
2、反訴人直到收到本案應(yīng)訴材料才看到被反訴人所持的《物業(yè)服務(wù)合同》，經(jīng)查閱該《物業(yè)服務(wù)合同》第五條，合同雙方對(duì)同一物業(yè)服務(wù)水平約定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該做法違反了國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條的規(guī)定，屬于加重反訴人責(zé)任的條款。
被反訴人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》第十八條第（十三）項(xiàng)約定：被反訴人接受小區(qū)業(yè)委會(huì)委托經(jīng)營小區(qū)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施，業(yè)委會(huì)有權(quán)決定小區(qū)共有部位收入的開支。然而，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤鶙l規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！币虼耍环丛V人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》第十八條第（十三）項(xiàng)約定與《物權(quán)法》的規(guī)定完全相悖的同時(shí)，也排除了反訴人作為小區(qū)合法業(yè)主的主要權(quán)利。
綜上，反訴人根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，請求法院確認(rèn)被反訴人在本案中所持的《物業(yè)服務(wù)合同》無效。
二、關(guān)于請求法院判令被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元房屋北側(cè)及東側(cè)綠地恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元入戶門旁損壞的“消防按紐”恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園3#樓北面脫落的外墻漆面予以修復(fù)的事實(shí)與理由：
1、根據(jù)福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局作出的榕規(guī)信[2009]135號(hào)《關(guān)于捷報(bào)花園*****單元東、北側(cè)綠地及交通用地規(guī)劃審批情況的答復(fù)》（證據(jù)4），該答復(fù)明確捷報(bào)花園3#樓101單元東側(cè)、北側(cè)3米范圍內(nèi)規(guī)劃審批為綠地。如證據(jù)2-⑦圖片所示事實(shí)上此綠地被人為鋪設(shè)水泥，長期成為小區(qū)的通道之一，行人、各類裝修貨物緊挨著反訴人家中的窗戶經(jīng)過，對(duì)反訴人的正常生活造成影響。
2、如證據(jù)2-⑧圖片所示，捷報(bào)花園*****單元入戶門旁的“消防按紐”已損壞多年，無人修復(fù)，破壞美觀又影響安全。
3、如證據(jù)3-⑦圖片所示，捷報(bào)花園*****單元北面脫落的外墻漆面已脫落多年，無人修復(fù)，經(jīng)常有脫落的漆片就直接掉落在反訴人房屋北面的窗臺(tái)上。
顯而易見，未經(jīng)捷報(bào)花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)依法選聘的被反訴人對(duì)上述綠地遭破壞、小區(qū)公共設(shè)施的損壞、小區(qū)樓宇外觀的破壞負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任，嚴(yán)重侵害了反訴人的合法權(quán)益。請求法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定判令被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元房屋北側(cè)及東側(cè)綠地恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園*****單元入戶門旁損壞的“消防按紐”恢復(fù)原狀；被反訴人對(duì)捷報(bào)花園****樓北面脫落的外墻漆面予以修復(fù)。
三、關(guān)于請求法院確認(rèn)捷報(bào)花園4#、7#、8#樓一層架空停車部分，1#、2#、3#、5#、6#樓的連體人民防空地下車位、停車場部分，6#樓一層小區(qū)配套幼兒園屬于小區(qū)全體業(yè)主共有；判令被反訴人返還反訴人因經(jīng)營上述場地的不當(dāng)?shù)美?/font>10000元的事實(shí)與理由：
1、福州市房地產(chǎn)交易登記中心作出的編號(hào)2009—53號(hào)《關(guān)于申請“捷報(bào)花園”信息公開有關(guān)事宜和復(fù)函》（證據(jù)5）已明確小區(qū)4#、7#、8#樓一層架空停車部分應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共有；
由福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局作出的榕規(guī)信[2009]101號(hào)《關(guān)于依申請公開捷報(bào)花園項(xiàng)目事宜的答復(fù)》（證據(jù)6）可知，福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局僅確認(rèn)停車位置、面積等，未界定專用及公共停車部分。由福州市房地產(chǎn)交易登記中心作出的編號(hào)2009—55號(hào)《關(guān)于申請“捷報(bào)花園”信息公開有關(guān)事宜的復(fù)函》（證據(jù)7）可知，1#、2#、3#、5#、6#樓的連體人民防空地下車位、停車場部分的專有、公用均為規(guī)劃部門審批內(nèi)容，應(yīng)以規(guī)劃部門公開的政府信息為準(zhǔn)；6#樓一層幼兒園的產(chǎn)權(quán)尚無法明確。根據(jù)福州市鼓樓區(qū)人民法院作出已生效的（2009）鼓行初字第83號(hào)《行政判決書》（證據(jù)8）可知，鼓樓法院認(rèn)為，福州市房地產(chǎn)交易登記中心作出的編號(hào)2009—55號(hào)《關(guān)于申請“捷報(bào)花園”信息公開有關(guān)事宜和復(fù)函》的內(nèi)容已在其履行職責(zé)過程中獲取和保存的信息范圍進(jìn)行了答復(fù)，不存在未完全履行政府信息公開義務(wù)的違法行政行為。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（二）其它不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其它權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等?！币虼?，反訴人根據(jù)該規(guī)定請求法院確認(rèn)捷報(bào)花園4#、7#、8#樓一層架空停車部分，1#、2#、3#、5#、6#樓的連體人民防空地下車位、停車場部分，6#樓一層小區(qū)配套幼兒園屬于小區(qū)全體業(yè)主共有。
2、經(jīng)向捷報(bào)花園1#、2#、3#、5#、6#樓的連體人民防空地下室的現(xiàn)場看管人“老依伯”了解，該地下室可停放200多輛汽車，現(xiàn)有停放車輛已超過200輛，車主需為每輛車支出350元/月。（注：該事實(shí)有證據(jù)2-⑨的現(xiàn)場攝像予以佐證。）據(jù)此，被反訴人對(duì)該小區(qū)業(yè)主公共部分的不當(dāng)?shù)美辽贋?/font>70000元/月?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。從證據(jù)3-⑩捷報(bào)花園的小區(qū)總平圖中可知，捷報(bào)花園的小區(qū)總建筑面積53482平方米。從反訴人持有的《房屋所有權(quán)證》中可知，捷報(bào)花園3#樓*****單元的建筑面積為127.39平方米，反訴人專有部分占建筑物總面積的比例為：127.39÷53482=0.00238，反訴人對(duì)該共有部分的權(quán)益為70000元/月×0.00238=166.6元/月，暫以反訴人主張的進(jìn)駐小區(qū)時(shí)間計(jì)算，被反訴人應(yīng)當(dāng)返還反訴人的不當(dāng)?shù)美痤~總計(jì)：166.6×38=6330.8元。
3、經(jīng)向捷報(bào)花園7#樓架空層停車場的看車大姐了解（證據(jù)2-⑩），小區(qū)架空層停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為摩托車20元/月，電動(dòng)車15元/月（不含充電費(fèi)），自行車6元/月。被反訴人出租4#、7#、8#樓一層架空停車部分和6#樓一層小區(qū)配套幼兒園的每月的不當(dāng)?shù)美麛?shù)額反訴人及其代理人均因客觀原因無法自行收集，已另向法院申請調(diào)查取證。
四、關(guān)于請求法院判令被反訴人立即對(duì)捷報(bào)花園小區(qū)的草坪燈、中心花園噴泉及燈光功能恢復(fù)正常的事實(shí)與理由：
如證據(jù)3-⑧圖片所示：捷報(bào)花園小區(qū)的草坪燈長期以來燈頭全部丟失；中心花園噴泉及燈光多年以來均未正常工作過。（注：該事實(shí)為小區(qū)全體業(yè)主眾所周知的事實(shí)，反訴人不另行舉證。）顯而易見，未經(jīng)捷報(bào)花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)依法選聘的被反訴人對(duì)小區(qū)公共設(shè)施的損壞負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任，嚴(yán)重侵害了包括反訴人在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。請求法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定判令被反訴人立即對(duì)捷報(bào)花園小區(qū)的草坪燈、中心花園噴泉及燈光功能恢復(fù)正常。
五、關(guān)于請求法院判令被反訴人返還反訴人因利用捷報(bào)花園3#01、02單元一樓公共樓道及電梯間的公共墻體所得廣告費(fèi)500元的事實(shí)與理由：
六、關(guān)于請求法院判令被反訴人承擔(dān)本案勞務(wù)費(fèi)3000元及其它訴訟費(fèi)的事實(shí)及理由：
如前所述，反訴人所處的捷報(bào)花園這個(gè)小區(qū)從2005年成立首屆業(yè)主委員會(huì)起，經(jīng)2008年與2011年的換屆選舉，三次均在沒有召開業(yè)主大會(huì)的前提下成立；被反訴人進(jìn)駐捷報(bào)花園開展物業(yè)工作，并未經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的選聘。反訴人年老體邁，為了依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，委托兒子代為維權(quán)，其間付出了大量的人力、物力，因此反訴人酌情向兒子支付勞務(wù)費(fèi)3000元。
綜上所述，反訴人的訴請有明確的事實(shí)及法律依據(jù)，請求法院予以支持。
鼓樓區(qū)人民法院
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