第一，判斷被繼承人，也就是死者，在房產(chǎn)中的份額。

（1）判斷被繼承人擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權、還是僅僅是使用權？例如像公租房、未購買下來的房改房等特殊類型的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)“擁有人”是只有使用權，而沒有產(chǎn)權的。

（2）判斷被繼承人在房產(chǎn)中的份額。如果房產(chǎn)是被繼承人單獨所有的，則擁有100%的產(chǎn)權。如果房產(chǎn)是在被繼承人及其配偶婚姻存續(xù)期間所得，那么基本可以判斷被繼承人擁有房產(chǎn)50%的份額。具體信息可以查看房產(chǎn)證的“產(chǎn)權人姓名欄”和“共有情況欄”，進行判斷。

第二，確認繼承方式。

繼承法規(guī)定，

（1）如果被繼承人生前立有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，那么則按照遺贈扶養(yǎng)協(xié)議執(zhí)行。

（2）如果生前立有遺囑，則按照遺囑執(zhí)行；如有多份遺囑，則公證遺囑優(yōu)先；沒有公證遺囑，則以最后一份遺囑為準。

（3）如果沒有遺囑，則按照法定繼承執(zhí)行。

期間，如果對存在的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議或遺囑的有效性產(chǎn)生質(zhì)疑，則只能通過訴訟的方式質(zhì)詢有效性。

第三，確認房產(chǎn)收益人，也就是繼承人/受遺贈人，及分配方式。

（1）如果有遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議，且沒有人質(zhì)疑其有效性，則房產(chǎn)收益人為遺囑/遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中的指定人員。

（2）如果按照法定繼承，則根據(jù)繼承法，第一順序繼承人在世，則由第一順序繼承人平分繼承；如果第一順序繼承人均不在世，則由第二順序繼承人平分繼承。

第一順序繼承人：父母、子女、配偶。

第二順序繼承人：（外）祖父母、兄弟姐妹。

第四，確認繼承辦理方式。

如果所有人對分配方式?jīng)]有意見，

（1）所有繼承人和財產(chǎn)受益人準備資料后，至公證處，辦理“繼承權公證”；

（2）所有繼承人和財產(chǎn)受益人準備資料后，至不動產(chǎn)交易大廳，直接辦理房產(chǎn)過戶。

如果對分配方式有輕微意見，且愿意接受調(diào)解，

（3）所有繼承人和財產(chǎn)受益人至街道辦、村委會下設的人民調(diào)解委員會進行調(diào)解，取得調(diào)解書后，至法院進行司法確認。

如果對分配方式無法達成一致，且無法調(diào)解，

（4）則只能通過向法院提請訴訟，取得判決書。

第五，進行房產(chǎn)過戶。根據(jù)物權法規(guī)定，只有房屋產(chǎn)權變更后，才能真正算完成繼承手續(xù)。

獲得上述判決或公證憑證（也就是繼承權公證書、經(jīng)過司法確認的調(diào)解書、法院判決書）、原房本以及其他證明材料，至不動產(chǎn)交易大廳進行房產(chǎn)過戶。值得提醒的是，如果是法定繼承人的房產(chǎn)過戶是不需要任何稅費的，如果是非法定繼承人的房產(chǎn)過戶是要按照贈與繳納稅費。具體稅費如下圖：