■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所
形形色色的“改造”項(xiàng)目如今占據(jù)了征收拆遷的半壁江山，棚戶區(qū)改造總量逐年下降，但城中村改造、舊村改造等活躍度仍然很高，老舊小區(qū)改造又自2019年起步入快車道。這么多的改造項(xiàng)目你能分得清嗎？被拆遷人又該怎樣應(yīng)對改造所帶來的補(bǔ)償利益糾紛呢？我們通過一個表格來為大家做一番梳理。
上述表格中的簡單劃分對于被拆遷人而言很有用，從中我們可以看出幾個結(jié)論：
其一，改造類項(xiàng)目五花八門，名目繁多，很多情況下并不具有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別，僅僅是名義上的用詞差異。譬如實(shí)踐中涉及農(nóng)村集體土地征收的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目往往與城中村改造征收項(xiàng)目沒有任何區(qū)別，在同一個項(xiàng)目中不同的提法都可能混用，被拆遷人完全沒必要糾結(jié)于不同的項(xiàng)目名稱而被攪和得頭疼。
其二，征收還是非征收對被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)思路而言有重要意義。征收具有行政強(qiáng)制性和公共利益屬性，被拆遷人若始終拒絕簽約搬遷將可能面臨司法強(qiáng)拆；而協(xié)議搬遷則不具有任何強(qiáng)制性，主要靠被拆遷人去和開發(fā)商、村委會積極協(xié)商。不同意就可以不簽約，任何主體也無權(quán)實(shí)施強(qiáng)拆。
更進(jìn)一步講，在征收性質(zhì)項(xiàng)目中，征收補(bǔ)償決定、責(zé)令交出土地決定是具有決定意義的核心文書，被征收人若對補(bǔ)償不滿要在法定期限內(nèi)對其堅決復(fù)議或者訴訟。同時，專業(yè)評估環(huán)節(jié)必不可少，也是被征收人需要著重關(guān)注并監(jiān)督的程序，申請復(fù)核、專家委員會鑒定將是很有價值的救濟(jì)舉措。
不可忽視的還有法定的意愿征詢、就補(bǔ)償方案提出意見、要求聽證等步驟，被征收人一定要全面、及時的行使這些權(quán)利。
而在非征收項(xiàng)目中，村民會議的決議、收回宅基地使用權(quán)的批復(fù)或者決定具有更重要的意義。對于前者，村民要積極參與并行使表決的權(quán)利；對于后者，村民要及時提起復(fù)議或者訴訟將其撤銷。
其三，要注意區(qū)分項(xiàng)目針對的是國有土地上房屋還是農(nóng)村集體土地。所有權(quán)歸屬不同的土地將決定其征收拆遷程序、適用法律法規(guī)，最主要的就是《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。一旦出現(xiàn)程序混用現(xiàn)象，被拆遷人就要提高警惕，及時通過信息公開申請、發(fā)函查詢等做法捕捉其中的違法點(diǎn)了。
其四，對改造項(xiàng)目中可能發(fā)生的共性問題有力應(yīng)對。這些問題包括但不限于斷水?dāng)嚯姅嗦?、減損女性村民權(quán)益、“株連”、直接逼簽、違建認(rèn)定、解危排險等等。被拆遷人要明白的一點(diǎn)是，無論涉案項(xiàng)目是何性質(zhì)由誰負(fù)責(zé)，這些做法都是不合法、非正當(dāng)?shù)?。被拆遷人要有針對性地提起相應(yīng)的程序，兵來將擋，水來土掩，將上述共性問題的影響排除，使糾紛回歸到法治的軌道上來解決。
我們最后要提示大家的是，“改造”類項(xiàng)目的最終目標(biāo)都是改善居民的居住生活條件，具有強(qiáng)烈的公共利益屬性，所以其補(bǔ)償數(shù)額的確不會太高，尤其是不能和10年前的商業(yè)拆遷相提并論。被拆遷人要樹立理性的補(bǔ)償預(yù)期，避免過高的補(bǔ)償訴求導(dǎo)致協(xié)商談判難以推進(jìn)進(jìn)而招致強(qiáng)拆、逼簽。而在合理的范圍內(nèi)，我們有理由向不合理、不合法的改造行為說不。
