最近有網友咨詢，自己購買的經濟適用房房產證已經夠5年了，不想賣給別人，只想賣給自己父母變成商品房。自己買的時候房價是40萬，現(xiàn)在賣給父母簽合同還賣40萬，這樣，就不用交補交土地收益等價款了。那么現(xiàn)實情況會如網友想得這樣嗎？今天為大家介紹一下包括經適房在內的二手房，是否合同簽約價格簽多少，就按照價格繳納相關稅費。關于網簽價和最低指導價相關知識。
大眾生活觀察解說員之前的文章中，為大家介紹過二手房出售時賣方繳納的增值稅及附加稅、個人所得稅。但交易過程中，大多數(shù)的情況卻是稅費均由“買方”支付。在稅費繳納時依據(jù)計稅依據(jù)確定的價格繳納。
1.個人所得稅。轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，差額20%征收個人所得稅（若無房屋原值憑證按網簽價1%征稅）轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。
2.增值稅及附加。增值稅及附加它并不是一個專門稅種，是為了方便計算把增值稅和增值稅附加合在一起簡稱。其次，增值稅附加也不是一個專門稅種，它是“城市維護建設稅”、“教育費附加”、“地方教育附加”3種稅的統(tǒng)稱?！霸鲋刀惛郊印保褪窃诙址拷灰讜r如果產生“增值稅”，那么就需要繳納這3種稅，如果沒有產生“增值稅”，就則不需要繳納這3種稅。
若是轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；若是轉讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅。
3.土地收益等價款或土地出讓金
經濟適用房還有根據(jù)銷售對象、上市交易不同，需要補交出售差價70%的土地收益等價款或出售價格3%的土地出讓金。具體分別，可以看一下大眾生活觀察解說員之前的文章。
限價商品房、自住型商品房也要根據(jù)政策繳納差價35%、30%的土地收益等價款。
在上面提到了，在出售房屋過程中，稅費繳納時依據(jù)計稅依據(jù)確定的價格繳納。我們看一下出售時會涉及哪些“價”。
1.網簽價??、核定價
網簽價?，F(xiàn)在買房，不管是新房還是二手房，都要經過網簽這個環(huán)節(jié)。當然，北京部分回遷安置房，經過有關部門批準，可以憑開發(fā)企業(yè)和回遷居民簽訂紙質合同辦理不動產權證書。網簽價是指網簽合同中體現(xiàn)的房屋成交價格。
核定價。又叫“最低過戶指導價”，是二手房交易中繳稅的基準價。過戶指導價這個名詞可能會有一些人沒聽說過，它就是房子的最低價。過戶指導價是由政府稅務局或者其他有關部門定制的房屋最低過戶價格，用于限制房屋交易最低稅費。一般地稅局可以查詢到最低過戶指導價的區(qū)間，但不公布準確值，且最低過戶指導價用于限定網簽價。
2.計稅依據(jù)
現(xiàn)在就是今天的重點，網簽價格簽多少，就按照簽約價格繳納稅費了嗎？在繳稅時，稅務部門會按照“核定價”與“網簽價”中誰價格高的原則確定“計稅依據(jù)”。
也就是“網簽價≥核定價”時，計稅依據(jù)為“網簽價”；“網簽價<核定價”時，計稅依據(jù)為“核定價”。
以網友咨詢經適房為例，購房價格是40萬，簽訂合同是40萬，也就是網簽價40萬。但是核定價，也就是過戶指導價×建筑面積=60萬，那么計稅依據(jù)就是60萬，經適房上市出售的基本條件就是滿五唯一，所以上面提到的個人所得稅和增值稅及附加稅為0，需要繳納的土地收益等價款=（60-40）×70%=14萬。
以上就是本文的全部內容了，希望這些知識能夠對大家購房或者出售房屋有所幫助。
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