文/黃艷、桂媛媛
經(jīng)濟(jì)適用房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。因其具有經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性，法律法規(guī)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的取得和買賣都設(shè)有嚴(yán)格的條件限制。因此，買賣經(jīng)濟(jì)適用房之前應(yīng)當(dāng)知悉相關(guān)規(guī)定，否則可能面臨買賣無(wú)效或無(wú)法過戶登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、買賣合同無(wú)效的情形
《合同法》第五十二條規(guī)定了以下情形的買賣合同屬于無(wú)效，即：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。符合前述五種情形，買賣合同自始無(wú)效。實(shí)踐中，兩類經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效：
其一，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。即實(shí)際購(gòu)買人不具備購(gòu)房資格，以符合購(gòu)房條件的其他人名義進(jìn)行購(gòu)房。這類購(gòu)房行為將被認(rèn)為侵犯城市低收入住房困難家庭的平等購(gòu)房和獲得房屋的權(quán)利，非法占有社會(huì)公共資源，使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，損害了社會(huì)公共利益，從而構(gòu)成無(wú)效買賣合同。
其二，未滿5年即交易。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十三條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人擁有有限的產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，可由政府按照規(guī)定進(jìn)行回購(gòu)。因此，如果經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者在取得房屋契稅完稅憑證及房屋所有權(quán)證尚不滿5年的情況下，將房屋出售給其他人，相應(yīng)的買賣合同一般會(huì)被認(rèn)為違反了已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年不得直接上市交易的政策規(guī)定而無(wú)效。
二、無(wú)法過戶登記的情形
購(gòu)房者在取得房屋契稅完稅憑證及房屋所有權(quán)證之后滿5年的，可以按照政府標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等價(jià)款，取得完全產(chǎn)權(quán)。此時(shí)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，政府住房保障管理部門可以優(yōu)先購(gòu)買，此為強(qiáng)制性規(guī)定。若是政府住房保障管理部門未放棄回購(gòu)，購(gòu)房者則無(wú)權(quán)私自轉(zhuǎn)讓房屋，否則后續(xù)亦無(wú)法過戶登記給其他人。若是政府住房保障管理部門放棄回購(gòu)，出具同意上市出售的書面意見，購(gòu)房者方可將其房屋按照市場(chǎng)價(jià)格上市交易。
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