新加坡的國土面積只有上海的1/6，但是購物中心數(shù)量只比上海少30個，與香港相比，國土面積比香港少了300k㎡，卻多了30個購物中心。新加坡購物中心是如何做到高效和多元化？在規(guī)劃設計上如何充分挖掘商業(yè)價值？
通過對100個購物中心進行細分研究，不難發(fā)現(xiàn)，新加坡70%的購物中心都做到了高效和多元化，所有的購物中心規(guī)劃設計中都沒有浪費任何的商業(yè)面積，充分挖掘可利用的商業(yè)價值。形式多元化，與綠色元素、文化、藝術元素想結合，迎合不同消費客群的需求。
業(yè)態(tài)組合上細分了市場，每個商業(yè)體細分客群后，針對客群的需求打造業(yè)態(tài)組合。在開發(fā)前期，和更多的金融衍生產(chǎn)品相捆綁，給開發(fā)商減少投資壓力，給投資者增加更多的渠道。同時也非常著重商業(yè)的細節(jié)打造，增加體驗感和人文關懷，使得消費者非常愿意留在商業(yè)體中。
本文選取有標桿性、特殊標簽、細分市場的商業(yè)項目進行解析：
商業(yè)之城，購物天堂
商業(yè)與體驗結合
ION Orchard：藝術如何有效提升商業(yè)價值
IONOrchard是一個涵蓋零售、生活、娛樂為一體的頂級購物中心，是一個非常奢華的，打著藝術旗號的購物中心。
設計師從原址為肉豆蔻種植場及果園的傳統(tǒng)獲得靈感，將其比喻為一枚掉落在果園里的種子，在此處生根發(fā)芽。入口處如波浪般起伏的天棚，由幾根形似樹根的立柱支撐，設計運用了“表皮，遮陰樹、樹葉、果皮”等圓形比喻元素;外立面運用了三維懸臂式玻璃及金屬外殼，并全部安裝LED照明設施，其中一個大型的種子結構幕墻，為品牌提供展示空間。他的藝術元素極大的提升了商業(yè)部分的價值。由于極具設計感的建筑形態(tài)，吸引了很多奢侈品的概念店進入其中。
在IONORCHARD中，藝術品不僅僅是視覺上的展示，更是零售業(yè)態(tài)的推動力;商場藝術感布局上，L1的藝術展示與L4的藝術禮品零售交相呼應，形成全覆蓋的藝術感官。
L1沿街外立面聚集大量奢侈品牌，基本為一復二面積較大，主力店LV為900平方米;餐飲面積較少，但在中庭及次入口分別布置TWG及戶外酒吧，吸引高端消費客群;本層主力店為Sephora，租賃面積高達1000平方米以上，豐富樓層零售品類。
L2層延續(xù)L1層奢侈品布局，為契合車輛下客區(qū)高端消費客群，增加珠寶配飾的比例;通過飛天梯，L2可直達L4的ION ART，同時也將L3與L5以上停車場進行連接。
L3層除時尚精品零售外，還引入了Posi買手店、Tyan集合店等品牌。
L4層以IONART作為吸引客群的核心，藝術氛圍在本層中進一步升華;從家具家居到各類手工藝品，商場將藝術融入于零售，更提供藝術品維護服務;樓層增大餐飲面積比例，布置各類高端聚會餐飲，定位城市高收入客群。
B2層與地鐵相連帶來大量年輕客群及周邊居民，因此地下商業(yè)定位以時尚及生活為主;為迎合年輕時尚群體，在硬件及細節(jié)處理上采取大量光影動感效果，吸引消費者視線; 項目借助地下縱深，成為烏節(jié)路地下通道樞紐，與周邊詩家董、威士馬等項目串聯(lián)。
B3及B4與地上餐飲形成錯位，聚集大量休閑餐飲及小吃甜品，符合年輕人的美食理念;B4布局大量生活業(yè)態(tài)為周邊家庭客群服務，同時融入時尚元素不失現(xiàn)代感;樓層扶梯部分特地采取鏤空拉升的方式提升層高，并以中庭為活動廣場提高利用率?！ ?/p>
Marina Bay：充分利用每一塊商業(yè)面積
MarinaBay是拉斯維加斯集團全球第三個項目，里面包含購物中心、賭場、會議中心和劇院。在賭場周邊延主界面價值最高的一側排布的是一線奢侈品牌，在會議中心周邊排布輕奢品牌，在所有的金沙都會打造一條室內(nèi)的水系，在水系的兩側會排布輕奢及一些餐飲的外擺區(qū)，給消費者營造精致且輕松的購物環(huán)境。對于走廊和通道也沒有放棄利用價值，在賭場的走廊擺滿了高端的珠寶和名表。在購物中心內(nèi)還做了一個冰場，在冰場的周圍排布了生活配套類和兒童類的業(yè)態(tài)。他們的商業(yè)排布是根據(jù)不同的需求去排布不同的商品。
主力業(yè)態(tài)的價值在于——不同的節(jié)點位置，或在垂直動線上，或在平面排布上，決定商業(yè)內(nèi)部的動線，以及其周邊商戶的排布。
商業(yè)排布原則——“同類型”聚集效應，“垂直”層面聯(lián)動效應，“景觀”帶動“生活方式”，“走廊”創(chuàng)造“商業(yè)價值”。
景觀，通道與商業(yè)——內(nèi)部景觀和外部景觀相互呼應，形成多個景觀節(jié)點，有助于商業(yè)的互動性和連通性。垂直通道，平面通道，不同商業(yè)功能間的通道，形成了商業(yè)的主動脈，清晰化，豐富化商業(yè)動線的體驗感。
Star Vista：架在劇院下的商業(yè)怎么去做
文化與商業(yè)的結合——從“建筑”，“空間”，“文化”，“商戶”層層推進，無縫對接。
地下1層，地面2層為“StarVista”購物中心;地上3-11層為星宇表演藝術中心。星宇表演藝術中心(TheStarPerformingArtsCentre)擁有超過5000個座位以及兩個包廂，是迄今為止新加坡最大的同類型場地，能夠上演音樂劇、音樂會及其他大型演出。
戶外空間的利用——文化元素的“戶外化”“共享化”以及景觀優(yōu)勢的“商業(yè)化”。
場所感的打造——“多柱”“半戶外”減少商業(yè)可使用面積，卻提高了商業(yè)的通透感和趣味性。通過“半開放式的空間”將消費者、商戶這兩大行為活動主體緊密聯(lián)系在了一起。
本地首個采用自然空調(diào)的商場，大廳和走廊綴滿了綠色植物，有效提升了空氣質(zhì)量，并與建筑外圍的環(huán)境和諧地融為一體。
購物中心35m高的大廳寬敞明亮并將室內(nèi)與室外完美相連。通透的室內(nèi)空間布局增加了空氣流動，減少了空調(diào)的使用，同時也為人們提供了一個可遮風擋雨和享受室外午餐的地方。
店鋪的處理——鋪面?zhèn)€性化，外擺戶外化，空間多樣化，做足“電梯”，“樓梯”，”通道”邊的文章。
人流動線的處理——“公共空間”，“商戶排布”，“細節(jié)指引”，決定了人流動線的走向，起到簡易化動線，有效引導消費者，和提升商業(yè)價值的作用。
Bugis+：創(chuàng)新業(yè)態(tài)的聚集效應
新加坡第一個城市娛樂中心，強調(diào)藝術，教育，娛樂，表演和展覽空間的組合。
項目原名Iluma，源于“Illumination”(照明)，在2009年3月28日開業(yè);2011年凱德商用收購后在保留外立面的基礎上對內(nèi)部及業(yè)態(tài)進行改造;借助空中連廊與Bugis Junction結合，填補Junction在娛樂體驗上的缺陷;致力于打造新加坡首屈一指的年輕娛樂中心，吸引20-30歲年輕客群聚集。
第一第二層商業(yè)按照傳統(tǒng)的做法，擺放了時尚服飾、禮品等業(yè)態(tài)。三層以上充分挖掘了當?shù)啬贻p消費客群的需要，擺放了網(wǎng)吧、影院等娛樂業(yè)態(tài)。
創(chuàng)新業(yè)態(tài)的處理——消費者的特性決定項目功能組團，消費者的需求決定業(yè)態(tài)選擇。業(yè)態(tài)的位置決定商業(yè)各樓層商業(yè)連貫性。
細節(jié)與標示的作用——主要層樓的標示，店鋪展示，綠色元素，通道的處理，決定了這一層樓本身的“商鋪組合”“氛圍營造”“消費特性”以及與上下樓層都具有一定的“關聯(lián)互動”。
Suntec：風水學在商業(yè)的運用
商業(yè)中的風水學——五行風水，除了與建筑外觀相關，甚至影響到了商業(yè)的排布。
設計師參照中國風水理論，項目類似一只平放的左手，象征合資富商們的團結合作。同時各辦公大樓的大堂內(nèi)，都懸掛著巨大的“仁”、“義”等五常之道，彰顯君子之風。
地鐵作為新加坡居民出行主要工具，四通八達的地鐵通道，也逐漸成為了是商業(yè)發(fā)展的重要載體。地鐵通道主要有三大作用“交通間的連通”“商場間的連通”“商業(yè)價值的利用”。目前地鐵通道根據(jù)連接的商場不同，主要客流的不同，消費者的需求，來布局零售，生活服務，餐飲等不同業(yè)態(tài)，形成真正的與商場，與街道無縫對接，使得消費者在其中行走時，仿佛從未離開商場，卻又很便捷地來到了地鐵，去向另外一個商場。
歷史的保存與復興
歷史與商業(yè)互動
克拉碼頭改造
克拉碼頭位于新加坡河畔，曾是用來卸貨的一個小碼頭。經(jīng)過開發(fā)后碼頭今非昔比，成為了新加坡市區(qū)最新的娛樂場所，多元文化在此聚集 。原有60家倉庫和商店發(fā)展已成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所 。
曾經(jīng)的克拉碼頭是新加坡重要的貿(mào)易中心，但隨著1960年代的經(jīng)濟轉型，碼頭的倉儲功能開始淡化。
1990年代克拉碼頭進行了第一次改造，定位家庭娛樂中心，但由于經(jīng)營時間和交通限制，商業(yè)發(fā)展始終不溫不火，開業(yè)率不足8成。
2004年凱德啟動為期兩年的二次改造，在保留舊有建筑文化基礎上定位城市社交生活的核心，并增加餐飲娛樂比例，出租率上升至95%。
通過南北人車不同的進入方式以及內(nèi)外街的轉換，改造后的克拉碼頭克服了交通的限制，帶動城市及旅游客群再次聚集。
克拉碼頭在改造中保留了大部分的倉儲建筑，但在此基礎上運用墻面色彩、遮陽頂棚、LED燈光、內(nèi)部循環(huán)降溫等手段，為消費者提供視覺、味覺和感官上的多重體驗。
此外在各個活動的節(jié)點，配置休閑廣場空間與開放空間，如碼頭邊平臺、商店廣場等，并采用人行步道去連接。
牛車水歷史步行街區(qū)
牛車水、小印度等歷史步行街區(qū)，是新加坡的“唐人街”。在牛車水，至今依舊保留著不少過去的風采。在店屋林立的街道上，人們熙來攘往，傳統(tǒng)與百年歷史習俗薪火相傳。美食、特色禮品、充滿活力的氣息和豐富的文化遺產(chǎn)，購物中心、特色小販、傳統(tǒng)百年老店毗鄰而居，使牛車水成為新加坡人氣最旺的區(qū)域之一。
牛車水街道設計在Chinatown，隨處可見由就是的三層小樓改造的臨街商鋪，每家店前都有臨時攤點，架著雨篷，游客可以隨意地穿梭在店鋪之間，享受購物的樂趣。
立面豐富，色澤明艷的建筑景觀加上新加坡的六大名族以及殖民歷史，使得新加坡的建筑充滿多元特色，兼容并蓄，新舊融合，不管是公共建筑還是私人建筑，都獨具特色。
綠色城市，美麗花園
綠色與商業(yè)互融
綠色與商業(yè)：Westgate
定位于精品生活方式的購物中心，細分家庭消費客群的需求，進行精致生活方式的場所打造。每一塊綠色，每一個雕塑，都有一段相關的解釋，激發(fā)消費者的體驗感和探索感。
景觀與商業(yè)：Vivo city
Vivocity坐落于圣淘沙島對面的濱水之地，風景秀美，是一個愜意、有趣的購物中心。三樓設有空中的屋頂、戶外劇院及四個奧林匹克式泳池，空間夠遼闊，看得到海景、山色與纜車。Vivo City的頂層空中花園不僅是周邊居民傍晚休憩的場所，更是城市旅游客群飽覽海景的一大選擇。酒吧、咖啡等各類餐飲帶動大量客群聚集，使項目不僅是商場，更具備了景點的功能。
風景中的商業(yè)：濱海灣花園
新加坡國家公園局負責建設開發(fā)的濱海灣花園，象征新加坡從“花園城市”(garden city)變身為“城市花園”(a city in the garden)。
設計師Andrew Grant——除了呈現(xiàn)自然美景，使都市人也能享有在森林漫步的權利，并希望通過此項建設喚醒更多的環(huán)保永續(xù)意識。
Andrew Grant設計的18棵擎天樹和空中步道的概念來自澳洲西部的巨人谷，相似的案例在加拿大溫哥華的卡布蘭諾吊橋公園也可見。
干冷溫室花海穹頂，占地1.28公頃，相當于2.5個足球場，主要培育地中海型氣候的植物，白天館內(nèi)氣溫介于23-25度，舒適涼快。
濕冷溫室云霧森林，占地0.8公頃，仿造海拔1000至3500公尺的熱帶山林濕冷氣候，34公尺高人工小山和瀑布給人置身雨林的感受。
來源：地產(chǎn)與商業(yè)
