法律上雖然確立了房屋租賃合同中承租人對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)。但是，由于法律條文沒有對優(yōu)先購買權(quán)行使的條件和方式等作出具體規(guī)定，使得司法實(shí)務(wù)中適用此條規(guī)定時(shí)存有不少疑問，并因此導(dǎo)致同類案件在不同法院處理結(jié)果迥異。本文通過對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、行使條件、特例分析等進(jìn)行研究，就優(yōu)先購買權(quán)法律實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行探討。
一、法律依據(jù)
1、《中華人民共和國合同法》（1999年10月1日）第230條
2、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（1988年）第118條出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的定性
理論界對優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)存在很大爭議。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)不應(yīng)具有物權(quán)的性質(zhì)，理由如下：
2、筆者認(rèn)為，應(yīng)該將優(yōu)先購買權(quán)定位于形成權(quán)。形成權(quán)是物權(quán)與債權(quán)之外的一種特殊權(quán)利，是指僅依照權(quán)利人的單方意思表示就能使法律關(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于使法律關(guān)系發(fā)生的形成權(quán)。基于形成權(quán)的認(rèn)識，只要出賣人出賣已租賃房屋，承租人就可以針對出租人出賣房屋所作要約或承諾的意思表示的條件行使作出承諾的權(quán)利，但是這種權(quán)利不能抗辯善意第三人。
三、優(yōu)先購買權(quán)行使條件釋義
《合同法》第230條規(guī)定的內(nèi)容并不十分明確，在理論和實(shí)踐中存在諸多不同理解，因此，有必要對其內(nèi)容進(jìn)行釋義。
1、什么是“出賣人出賣租賃房屋”？
筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面去理解：
第一、出賣人必須是房屋所有權(quán)人；
第二、出賣的房屋必須是承租人正在承租的房屋；
第三、只要出賣人有出賣租賃房屋的意思表示即可，是否有買受人在所不問；
第四、出賣的意思表示一經(jīng)做出，即可通知承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
2、如何認(rèn)定租賃期間？
筆者認(rèn)為，租賃期間主要分三種情形：
第一、出賣人與承租人簽訂的是定期租賃合同，雙方對租賃期間有明確的約定，尚未到期。承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
第二、出賣人與承租人合同約定租賃期間屆滿，但承租人已經(jīng)交納了屆滿后一定時(shí)間的租金，應(yīng)視為雙方對租賃合同期間的變更，此時(shí)租賃期間應(yīng)以交納租金的時(shí)間為準(zhǔn)。承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
第三、出賣人與承租人合同約定租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)承租，按月交納租金，根據(jù)《合同法》第236條的規(guī)定，應(yīng)該視為不定期租賃，雙方可隨時(shí)終止租賃合同。承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。
3、如何理解“在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”？
雖然《合同法》沒有規(guī)定具體的期限，但《民通意見》第118條有提前3個(gè)月的規(guī)定?？墒?，3個(gè)月或合理期限的起算點(diǎn)應(yīng)如何計(jì)算卻沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)踐中認(rèn)定和理解不同。
筆者認(rèn)為，從《合同法》等法律及司法解釋的表述來看，合理期限應(yīng)從出賣時(shí)起算。主要包括兩種情況：一種是出賣人在向第三人作出出賣房屋的意思表示之前就提前3個(gè)月通知承租人；一種是出賣人向第三人作出出賣房屋的意思表示之后通知承租人。兩種情況都是法律所允許的。實(shí)踐中，法院可以從個(gè)案的具體情況出發(fā)確定合理的權(quán)利行使期限。并且，出賣人只需將出賣房屋的意思表示通知承租人，承租人就應(yīng)該積極行使權(quán)利，如果超過合理期限不為意思表示，則不能再主張優(yōu)先購買權(quán)。
4、如何界定“同等條件”？
筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面界定：
第一、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)不能損害出賣人的實(shí)質(zhì)利益；
第二，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不絕對地剝奪其他人的購買機(jī)會；
第三、同等不僅僅是指價(jià)格的同等，還應(yīng)包括付款方式等其他雙方可以約定的條件。
當(dāng)然，同等條件并不意味著絕對的等同，如果優(yōu)先購買權(quán)人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，出賣人則不能拒絕其行使優(yōu)先購買權(quán)。只有當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人提供的條件足以減少出賣人的實(shí)質(zhì)利益時(shí)，才可排除優(yōu)先購買權(quán)的行使。
四、承租人優(yōu)先購買權(quán)法律效力的特例分析
《民通意見》第118條的規(guī)定承租人可以請求人民法院宣告出租人與第三人房屋買賣合同無效。這與《合同法》關(guān)于合同無效的規(guī)定相違背，也與《物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度相沖突。
出賣人與第三人的房屋買賣合同不具備《合同法》的合同無效情形，卻能因?yàn)槌凶馊酥鲝垯?quán)利而導(dǎo)致合同無效，這明顯違背了法律的本意。如果第三人不知道出租人出賣的房屋上附有已經(jīng)出租的負(fù)擔(dān)，或者雖然知道房屋已出租，但不知道出租人未盡通知義務(wù)，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，就不能認(rèn)定為合同無效。特別是在出租人已經(jīng)將房屋過戶登記給善意第三人后，如果依然允許承租人宣告合同無效，將對交易安全和交易秩序造成十分惡劣的影響。因此，《民通意見》第118條是否違反《合同法》、《物權(quán)法》值得商榷。
2、承租人優(yōu)先購買權(quán)和共有人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合，如何處理？
《物權(quán)法》第101條和《民法通則》第78條規(guī)定，按份共有人享有優(yōu)先購買的權(quán)利。筆者認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。理由是共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先的。
3、損害承租人優(yōu)先購買權(quán)的買賣合同被宣告無效后，如何處理？
《民法通則貫徹意見》第118條規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！辟I賣合同被法院宣告無效后，法院不能強(qiáng)制要求出賣人與承租人簽訂買賣合同，也不能判決承租人直接取得房屋。法院只能保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但不能讓承租人因優(yōu)先購買權(quán)直接獲益，承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要自己與出賣人進(jìn)行談判，并不能完全因此得到受益。
4、“房間”租賃和合伙租賃對優(yōu)先購買權(quán)的影響？
最高人民法院民一庭《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》【（2004）民一他字第29號】江蘇省高級人民法院：你院請示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買全的問題，目前，法律和司法解釋對此均無明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。
筆者認(rèn)為，特定房屋的優(yōu)先購買權(quán)不能擴(kuò)大的及于整個(gè)房屋，承租人只能就其所承租的“房間”享有優(yōu)先購買權(quán)。租賃的“房間”在法律和交易上能否獨(dú)立，是行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。如果承租的“房間”是整體不可分割的一部分，則承租人無優(yōu)先購買權(quán)；如果承租的“房間”能夠獨(dú)立，且出賣人允許單間購買，則承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；如果出賣人僅僅出售整體，不允許拆分，則承租人依然沒有優(yōu)先購買權(quán)。
合伙租賃是指數(shù)人共同租賃一套房屋，所有承租人可視為一個(gè)整體。對外，所有承租人作為一個(gè)整體享有優(yōu)先購買權(quán)；對內(nèi)，每個(gè)承租人均有優(yōu)先購買權(quán)。數(shù)個(gè)承租人愿意購買，則形成按份共有關(guān)系。
5、轉(zhuǎn)租情況下，承租人和次承租人誰享有優(yōu)先購買權(quán)？
關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)，筆者認(rèn)為應(yīng)充分考慮出租人的意思。
（1）如果轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過出租人的同意，次承租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。此時(shí)，承租人和次承租人是否都享有優(yōu)先購買權(quán)呢？優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定是以占有、管理、使用房屋為目的，保護(hù)承租人的占有、使用、收益的權(quán)利，發(fā)揮房屋的最大效用。相比之下，次承租人比承租人更直接的占有、使用房屋，因此，筆者認(rèn)為此種情況下，次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
（2）如果未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，承租人未實(shí)際占有租賃物，說明對租賃物依賴程度不高，喪失優(yōu)先購買權(quán)。次承租人因沒有得到出租人的同意，更不具有優(yōu)先購買權(quán)。
6、公用征收、征用租賃物的，承租人無優(yōu)先購買權(quán)。
依照公法手段實(shí)現(xiàn)租賃物的物權(quán)變動，屬于所有權(quán)原始取得，承租人優(yōu)先購買權(quán)為一種繼受取得所有權(quán)方式，兩者無可比性，因此承租人無優(yōu)先購買權(quán)。
7、承租人優(yōu)先購買權(quán)的排除。
出賣人因贈與、遺贈、繼承等非因買賣而轉(zhuǎn)移標(biāo)的物時(shí)，此種情況下基本都附有人身、贍養(yǎng)、撫養(yǎng)等特殊義務(wù)關(guān)系，如果允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，將使他人權(quán)利受到侵犯和過分干預(yù)，因此承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。
8、最高人民法院規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在。
最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第十六條拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。
9、優(yōu)先購買權(quán)之訴的當(dāng)事人法律地位。
房屋優(yōu)先購買權(quán)訴訟中涉及出租人（出賣人）、承租人（優(yōu)先購買權(quán)人）、買受人三方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體案件情況確定各自的訴訟地位：
（1）買賣關(guān)系尚未成立的，承租人因主張優(yōu)先購買權(quán)與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟。承租人為原告，出賣人為被告；
（2）買賣關(guān)系已經(jīng)成立的，承租人作為原告提起訴訟，出賣人為被告，買受人作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟；
（3）出賣人與買受人因買賣關(guān)系發(fā)生糾紛，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，承租人以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。
