2009年咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及預(yù)警預(yù)測(cè)報(bào)告
瀏覽次數(shù)：381 發(fā)布日期：2009-12-8 作 者：西安房產(chǎn)信息網(wǎng) 【企業(yè)內(nèi)刊新聞】
從2002 年開始，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速起步并深入運(yùn)行，尤其2005 年后市場(chǎng)發(fā)展加速，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心基于對(duì)咸陽發(fā)展歷程的梳理與總結(jié)，結(jié)合目前市場(chǎng)運(yùn)行情況，對(duì)咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征總結(jié)如下：
一、整體市場(chǎng)特征
1、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展
咸陽市連續(xù)兩年城市經(jīng)濟(jì)總量、地方財(cái)政收入、人均純收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)數(shù)據(jù)和增長(zhǎng)幅度均處全省前列，尤其是2008 年全市實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)總值764.6 億元，同比增長(zhǎng)16％，創(chuàng)下了高于全國(guó)、全省和咸陽10 年來的最高增速。咸陽城市發(fā)展進(jìn)程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)及城市配套的完善帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格穩(wěn)升
咸陽商品房市場(chǎng)06 年、07 年銷售連續(xù)兩年突破100 萬平方米，2009 年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求充分釋放，需求量大幅增加，整體市場(chǎng)成交火爆，整體市場(chǎng)在售項(xiàng)目達(dá)60個(gè)左右，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的發(fā)展格局。
2000 年咸陽商品住宅均價(jià)約1100 元/ 平方米，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009 年8 月咸陽商品住宅均價(jià)已達(dá)3054 元/ 平方米。2007 年下半年以來咸陽住宅價(jià)格有明顯上揚(yáng)后，08 年以來整體市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于縱深化發(fā)展
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，本土開發(fā)企業(yè)逐步走強(qiáng)，外來品牌開發(fā)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了咸陽商品房市場(chǎng)的整體發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于縱深化發(fā)展。
4、產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征
作為一個(gè)新興的工業(yè)城市，咸陽由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主向工業(yè)化、城市化過渡較晚，整體置業(yè)人群消費(fèi)理念相對(duì)滯后，也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新，消費(fèi)層次及開發(fā)層次未能充分拉開差距，目前咸陽市場(chǎng)尚無純粹的別墅項(xiàng)目，復(fù)式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒有；僅從市場(chǎng)住宅售價(jià)未能充分拉開差距，高價(jià)產(chǎn)品與低價(jià)產(chǎn)品差距僅數(shù)百元，即可看出這一特征，整體產(chǎn)品市場(chǎng)呈現(xiàn)扁平化發(fā)展特征。
5、置業(yè)人群較為單一，二室、三室戶型需求占市場(chǎng)總量的90%以上
咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的縣區(qū)為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。置業(yè)人群結(jié)構(gòu)較為單一。整體消費(fèi)市場(chǎng)以二室及三室需求占到絕對(duì)比重，諸如一室以及四室以上不足10%。憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地價(jià)優(yōu)勢(shì)、地?zé)帷?#8220;魅力”和“宜居”城市名片，洼地效應(yīng)明顯，吸引郊縣和西安的人們到此購(gòu)房置業(yè)，商品房需求旺盛。
6、保障性住房建設(shè)力度加大
2008 年，咸陽市年度經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建設(shè)面積22.2 萬平方米，2009 年計(jì)劃量為30.36 萬平方米，廉租房保障計(jì)劃也已出臺(tái)并落實(shí)，對(duì)中低收入人群的住房保障力度逐步加大。
7、規(guī)模型地塊供應(yīng)較多，地價(jià)以城內(nèi)及西咸共建為最高
咸陽市場(chǎng)土地供應(yīng)03 年以前集中在城市中心城區(qū)，主要以玉泉路以及文林路沿線為主，04 年開始，隨城市規(guī)劃及西咸一體化進(jìn)程的推進(jìn)，世紀(jì)大道以及東風(fēng)路區(qū)域土地供應(yīng)量明顯上升，同時(shí)規(guī)模型地塊較多，供需市場(chǎng)的走高以及房?jī)r(jià)的攀升，帶動(dòng)了地價(jià)的上揚(yáng)。此外，咸陽市舊城改造力度加大，未來將釋放出較大體量的商品房用地。
從城區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格來看，城南區(qū)受西咸一體化影響，地價(jià)最高，世紀(jì)大道附近的地價(jià)在100 萬元/ 畝左右；城內(nèi)區(qū)作為中心區(qū)域，地價(jià)80 萬元/ 畝左右；城西區(qū)是未來咸陽市發(fā)展的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，但是目前來看區(qū)域配套不足的現(xiàn)狀，地價(jià)處于30-50 萬元/ 畝之間；城北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)較少，地價(jià)在30 萬元/畝左右；城東區(qū)的房地產(chǎn)主要集中在成熟的區(qū)域，地價(jià)在40萬元/ 畝上下。
二、城區(qū)市場(chǎng)特征
咸陽城區(qū)面積相對(duì)有限，目前咸陽商品房市場(chǎng)供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對(duì)偏少。同時(shí)從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目為60個(gè)左右。
1、城東區(qū)：房?jī)r(jià)處于低谷，市場(chǎng)空間有限
咸陽市城東區(qū)的大致范圍為：東風(fēng)路以東、渭河以北、渭城西路以南，位于咸陽市中心東郊的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)集中在朝陽一路和朝陽二路之間，項(xiàng)目數(shù)約占總量的15%。
城東區(qū)的項(xiàng)目以普通住宅為主，位置多處于城東區(qū)較為繁華便利的地段，項(xiàng)目較為集中，相對(duì)來說，大盤偏少，中小盤占上風(fēng)。由于區(qū)域工廠較多，生活配套不足，目前城東整體房?jī)r(jià)處于咸陽市五區(qū)之末。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)的城東區(qū)7月均價(jià)為2635元/m2。
2、城南區(qū)：規(guī)劃利好，未來發(fā)展核心
咸陽市城南區(qū)界定如下：皂河以西，西寶南線以北，灃河以東，渭河以南約30 平方公里區(qū)域內(nèi)。
城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀(jì)大道沿線，占到市場(chǎng)項(xiàng)目總數(shù)的28%左右。世紀(jì)大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如：金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。另外開發(fā)商實(shí)力比較強(qiáng)：華宇、億龍、陽光、金泰都是陜西本土比較知名的開發(fā)商。相比市中心以及周邊樓盤，該區(qū)域項(xiàng)目質(zhì)量較高，內(nèi)部配套齊全，但外部配套尚顯不足，關(guān)中·天水經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的快速提升。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)的城南區(qū)7 月均價(jià)為3470 元/m2。
3、城西區(qū)：持續(xù)走旺，未來熱點(diǎn)板塊
咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號(hào)橋南的世紀(jì)西路區(qū)域。
該區(qū)域是未來咸陽市行政新中心，發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看出來這里的投資價(jià)值正在凸顯。調(diào)研顯示，目前各在售樓盤的價(jià)格在2600-3000 元/m2之間，銷量逐月呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)，未來城西區(qū)將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)板塊，這里客源多為周邊區(qū)縣的置業(yè)人群，需求持續(xù)走旺。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)的城西區(qū)7月均價(jià)為2800元/m2。
4、城北區(qū)：發(fā)展空間有限
以文林路為界，文林路以北的區(qū)域?yàn)槌潜眳^(qū)。城北區(qū)域文教資源豐富，雖然板塊項(xiàng)目少，但市場(chǎng)在售項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。
從城北區(qū)在售的項(xiàng)目來看，處在城北的分水嶺文林路上，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒有新的項(xiàng)目開發(fā)。
這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，價(jià)格較低。文林路沿線以占地500 畝左右的大盤為主（日月星城，華宇景觀天下）區(qū)域配套不足，需要靠城內(nèi)以及城東的配套來輻射。09 年7 月城北區(qū)住宅的均價(jià)為2834 元/平米。
5、城內(nèi)區(qū)：成熟區(qū)域，“中心”優(yōu)勢(shì)顯著
咸陽市城中區(qū)劃分界限為：文林路以南，渭河以北，咸通路以東，東風(fēng)路以西。
城內(nèi)區(qū)以人民路為中心呈帶型分布。區(qū)域樓盤配套也比較成熟，容積率相對(duì)較高，產(chǎn)品以高層小高為主，在售樓盤戶型面積從50-200m2跨度比較大。由于地段好（咸陽的主干道人民路附近），配套全（銀行超市醫(yī)院學(xué)校交通），是咸陽目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要集中區(qū)域，價(jià)格處于高位，7 月市場(chǎng)在售均價(jià)3650元/ 平米，為各板塊最高。09 年7 月咸陽市城中區(qū)在售樓盤數(shù)量占到總數(shù)的27%左右，與城南持平，但個(gè)體樓盤規(guī)模有限。
三、物業(yè)市場(chǎng)特征
普通住宅：目前來看，咸陽市的普通住宅市場(chǎng)為商品房市場(chǎng)絕對(duì)主力，小高層及高層正逐步替代多層，而成為市場(chǎng)主力。但整體住宅產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。
商業(yè)：從2003 年初開始，咸陽市掀起一個(gè)商業(yè)樓盤建設(shè)高潮，從區(qū)域布局上來看，目前咸陽市商業(yè)物業(yè)仍集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂育路、渭陽路相對(duì)發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，而相對(duì)偏遠(yuǎn)的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研顯示：目前咸陽市的商業(yè)物業(yè)的在售均價(jià)在9000 元/m2左右，個(gè)案最高已經(jīng)達(dá)到18500元/m2。
寫字樓：咸陽市目前僅有如東銀大廈純寫字樓的項(xiàng)目寥寥無幾，目前咸陽寫字樓物業(yè)還處于“初探”階段。
別墅：咸陽市場(chǎng)目前尚未有真正的別墅物業(yè)形成。
綜述：咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)近年呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)縱深化方向發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新不足，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，但未來提升空間較大。
四、咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)警
結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征以及市場(chǎng)所處的環(huán)境，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在對(duì)咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)如下：
（一）土地市場(chǎng)
1、土地交易放量，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)
由于09 年上半年商品房銷售市場(chǎng)的明顯回暖穩(wěn)定了開發(fā)企業(yè)信心，加之市政府對(duì)建設(shè)的支持、后續(xù)主要供應(yīng)區(qū)域集中在舊城改造等成熟區(qū)域、重點(diǎn)地段優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)推出等原因，預(yù)計(jì)后期咸陽土地市場(chǎng)交易將呈現(xiàn)放量之勢(shì)，成交價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)明顯的上揚(yáng)。
2、舊城改造支撐土地市場(chǎng)供應(yīng)回升
從全市目前的情況來看，舊城改造如火如荼。如此之大的舊城改造計(jì)劃一方面極大地刺激了拆遷戶的剛性需求，另一方面也將在主城區(qū)內(nèi)置換出大規(guī)模的地塊，將為未來主城區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供寶貴土地資源。
3、城南區(qū)土地供需繼續(xù)走高
城南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀(jì)大道沿線，目前該區(qū)已經(jīng)成為咸陽市房地產(chǎn)投資炙手可熱的區(qū)域。關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)規(guī)劃的出臺(tái)，將使世紀(jì)大道一帶再次獲得更大增值空間，勢(shì)必使得該區(qū)域再次成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。
（二）商品房市場(chǎng)
1、房?jī)r(jià)將以穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)發(fā)展作為三線城市的咸陽房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，咸陽市的房?jī)r(jià)一直以來都處于穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
從一線和二線城市的發(fā)展軌跡來看，咸陽市的房?jī)r(jià)依然有上升的空間。從上半年市場(chǎng)銷售的良好表現(xiàn)來看，下半年房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升。
2、商品房成交量增速減緩
上半年商品房熱銷，價(jià)格明顯上升，壓抑了部分購(gòu)房者的置業(yè)欲望。同時(shí)在08 年壓抑的剛性需求于上半年集中釋放后有所減弱，改善型需求并不能代替剛性需求的地位。但是因?yàn)橐廊挥袊?guó)家以及地方政策利好的影響，同時(shí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好“買漲不買跌”現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)凸顯。所以預(yù)計(jì)09 年下半年商品房成交量將會(huì)繼續(xù)上漲，但是增速將有所減緩。
3、商品房供應(yīng)繼續(xù)放量
咸陽樓市在售的商品房面積為258 萬平米。在樓市最為火爆的2007 年的時(shí)候咸陽商品房銷售面積達(dá)100萬平米，雖然09 年上半年的樓市熱銷，但是與07 年依然有一定差距，因此即使09 年全年的樓市銷售與07 年不相上下，咸陽樓市的商品房供應(yīng)依然充足。
4、剛性需求為主，投資需求為輔
由于咸陽市場(chǎng)依然處于扁平化的階段，樓市供需多為自產(chǎn)自銷，外來人口很少，剛性需求一直是咸陽樓市的主力消化力量。所以預(yù)計(jì)，09 年下半年咸陽樓市的客源依然以剛性需求為主，改善型以及投資型需求為輔，一起助推咸陽樓市繼續(xù)走高。
5、商業(yè)物業(yè)迎來快速發(fā)展
咸陽市目前大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，商業(yè)物業(yè)獲得了快速發(fā)展，而諸如西咸共建區(qū)以及城東、城西等配套不足的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)規(guī)模及需求必將進(jìn)一步提升，于未來幾年迎來快速發(fā)展。
五、政策
《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》已正式發(fā)布。《規(guī)劃》提出，將把關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)打造成為“全國(guó)內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地”。
2000 年以來，隨著西部大開發(fā)的推近，咸陽市的發(fā)展有目共睹，而隨著“關(guān)中·天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，相信咸陽市的經(jīng)濟(jì)將會(huì)更近一步，而房地產(chǎn)業(yè)作為先行軍，必定會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。
六、綜述
咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)u入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和問題如：“城市規(guī)劃滯后、產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、供求不平衡、市場(chǎng)容量小、行業(yè)不規(guī)范、政策變化大、消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)”等部分問題。從短期來看這些問題不會(huì)對(duì)咸陽樓市產(chǎn)生太大的影響，從長(zhǎng)期來看，這些問題應(yīng)該是城市化進(jìn)程發(fā)展中不可回避的問題。
咸陽市亟待解決的問題，必須得到合理的解決，方能保證咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此借鑒一線城市以及二線等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征，在市場(chǎng)縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)下，咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)必將趨利避劣，獲得更加廣闊的發(fā)展空間。
