武漢社區(qū)商業(yè)開發(fā)迎來新時代
社區(qū)商業(yè)前景看好，需正視社區(qū)商業(yè)開發(fā)問題發(fā)布時間:2009-03-26 06:30網(wǎng)友評論 0 條 點擊查看 進(jìn)入論壇來源: 長江野生魚可致性早熟 冷庫市場升級 群雄逐鹿加劇競爭 積分換機票積分里程≠航行距離 湖北名酒被“傍”呼吁立法嚴(yán)打造假
荊楚網(wǎng)消息 (楚天都市報副刊) 特約供稿：深圳世方商業(yè)地產(chǎn)
隨著超市百貨進(jìn)入連鎖時代，作為零售終端的社區(qū)商業(yè)得到迅猛發(fā)展。如中百倉儲先后在后湖、光谷等多個居民區(qū)開店，銷售業(yè)績非常好。不僅超市，其他業(yè)態(tài)如高檔專賣店、家電賣場、百貨商場，都開始向社區(qū)靠攏。
目前，在商業(yè)發(fā)達(dá)城市如北京、上海、深圳等，社區(qū)消費大約占整個城市社會消費品零售總額的三分之一，這個數(shù)據(jù)還在增長。按發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)是在人均GDP超過3000美元之后產(chǎn)生的新型消費需求，它所占消費零售總額比例一般在40％左右，由此可見，正在崛起中的武漢社區(qū)商業(yè)有著較高的成長空間。
武漢社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛
據(jù)調(diào)查，目前武漢在售的商業(yè)項目中，社區(qū)商鋪占據(jù)三分二強。武漢近年推出的住宅項目，幾乎每個社區(qū)都不同程度地規(guī)劃出一定面積的商鋪作為社區(qū)商業(yè)配套，如武漢天地、萬科金色家園、金地國際花園、融僑錦城、融科天城等。此外，武漢一些大盤開發(fā)，更使得社區(qū)商業(yè)規(guī)模隨之增大，以其大規(guī)模商業(yè)形成社區(qū)乃至區(qū)域的商業(yè)中心。
武漢社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式主要包括兩種，一種是以服務(wù)本社區(qū)為主體的小規(guī)模純街鋪商業(yè)開發(fā)模式，一種是以周邊社區(qū)組團為服務(wù)半徑的社區(qū)商業(yè)中心開發(fā)模式。前者一般規(guī)模僅數(shù)百或上千平方米，主要經(jīng)營社區(qū)便利服務(wù)店，規(guī)模稍大一點的還引進(jìn)大型超市或商場。而社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)規(guī)模一般比較大，商業(yè)面積基本上萬平方米，有的突破兩萬平方米，集購物、娛樂休閑、服務(wù)等諸多商業(yè)功能于一身，除引進(jìn)主力店如沃爾瑪、家樂福、中百倉儲等超市、百貨之外，還引進(jìn)次主力店如國美、麥當(dāng)勞、肯德基等品牌連鎖店，另外還經(jīng)營一些包括沖曬、干洗、藥店等便利店，以及銀行、中介、美容美發(fā)、教育培訓(xùn)中心、家政等社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)。
社區(qū)商業(yè)開發(fā)勢頭迅猛，是與社區(qū)商業(yè)投資息息相關(guān)的。由于社區(qū)商業(yè)立足于居民日常消費，其經(jīng)營相對比較穩(wěn)定，而且社區(qū)商業(yè)隨著社區(qū)開發(fā)的不斷成熟，商鋪投資有著一定的成長空間，因而受到投資市場的追捧。
規(guī)劃失度困擾社區(qū)商業(yè)發(fā)展
社區(qū)及社區(qū)組團不斷涌現(xiàn)，社區(qū)居民消費力強勁，各類社區(qū)品牌商家紛紛搶駐社區(qū)商業(yè)，使得社區(qū)商業(yè)前景十分廣闊，但在發(fā)達(dá)城市的社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，也暴露出諸多問題，武漢在社區(qū)商業(yè)開發(fā)過程中應(yīng)引以為戒。
首先，追求商業(yè)面積最大化的問題比較嚴(yán)重。由于社區(qū)商鋪價值高于住宅價格多倍，開發(fā)商為了追求利潤最大化，盡可能地劃分街頭鋪銷售。如在深圳、廣州等發(fā)達(dá)城市就出現(xiàn)了社區(qū)開發(fā)逢街必劃鋪的現(xiàn)象，有的甚至臨著小區(qū)車行道也規(guī)劃街鋪，這種做法使得社區(qū)商鋪開發(fā)過量，也大大降低了商鋪的價值。殊不知大面積的鋪位不太適合社區(qū)商業(yè)經(jīng)營，除了超市、百貨、餐飲、美容等業(yè)態(tài)外，更多的社區(qū)便利店只需要四五十平方米。如某社區(qū)商業(yè)中心的街鋪每年租金遞增率十分有限，其主要原因就是鋪位面積大，商戶經(jīng)營成本高，導(dǎo)致單位租金難以成長。
其次，主力店與輔營區(qū)的經(jīng)營狀況懸殊。目前發(fā)達(dá)城市很多社區(qū)商業(yè)普遍存在這樣一個問題：主力店如超市人流量大，經(jīng)營狀況非常好，而輔營區(qū)商場卻門可羅雀，甚至關(guān)門倒閉，輔營區(qū)根本分享不到超市的人流量。造成這個問題的原因主要是輔營區(qū)業(yè)態(tài)定位不合理、商鋪分割銷售后難以統(tǒng)一管理等。社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)要根據(jù)社區(qū)居民的消費特征來定位，如目前有不少社區(qū)商業(yè)都定位有中高檔服裝，但實際上社區(qū)居民購買中高檔服裝一般都去促銷不斷的百貨店。
其三，社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理，某些業(yè)態(tài)競爭過于激烈。一些業(yè)態(tài)如中介、美容美發(fā)、藥店等在社區(qū)商業(yè)中分布密集，比如在多個社區(qū)商業(yè)中心都出現(xiàn)了藥店、中介一條街。社區(qū)商業(yè)某些業(yè)態(tài)惡性競爭，不利于社區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)的完善。
其四，社區(qū)餐飲消費需求量大與餐飲污染矛盾突出。在社區(qū)商業(yè)中，餐飲消費需求量相當(dāng)大，但由于在前期規(guī)劃中忽視了餐飲配套建設(shè)，餐飲尤其是中餐排出來的大量油煙、污水、噪聲影響了社區(qū)居民正常的生活，帶來諸多不便，并也引發(fā)了不少糾紛。
其五，后期經(jīng)營管理比較混亂，商戶各自為政。社區(qū)商業(yè)的商鋪分割銷售后，很多都是由業(yè)主各自招商，對業(yè)態(tài)定位沒有統(tǒng)一要求，哪個商家愿意租就租給誰，經(jīng)營管理比較混亂，而開發(fā)商又沒有專門對其進(jìn)行統(tǒng)一管理。
從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來城市商業(yè)投資的重要部分，目前很多城市都已認(rèn)識到社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要性，紛紛加大力度推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)，把城市社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展作為至關(guān)重要的一環(huán)。武漢社區(qū)商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該具備社區(qū)零售商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化、社區(qū)商業(yè)布局合理化、社區(qū)商業(yè)定位多元化等特點，更好地服務(wù)社區(qū)居民。
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