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wafjq于2005-10-18 14:49:00修改了此貼子。本貼得筑龍幣:6 [ 系統(tǒng)自動(dòng):6 版主獎(jiǎng)勵(lì):0 貼主答謝：0 獻(xiàn)花贈(zèng)幣：0] 得信譽(yù)分:0

 wafjqΨЖ位置:山東信譽(yù):144專業(yè):地產(chǎn)發(fā)貼:883[留言][短信][電郵][主頁(yè)][引用回復(fù)][搜索][獻(xiàn)花] 第4樓2005-10-18 14:50:00      酒店式公寓：投資新品種時(shí)下，一種新型的建筑形式---酒店式服務(wù)公寓在島城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走紅。服務(wù)性公寓又稱酒店式公寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲19世紀(jì)，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門(mén)的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的“臨時(shí)之家”。其房型以類似酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有豪華商務(wù)套房，并提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高級(jí)的酒店公寓擁有多種康樂(lè)設(shè)施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)等多種服務(wù)，就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)細(xì)致，價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)，因此與傳統(tǒng)酒店展開(kāi)了積極競(jìng)爭(zhēng)。目前，酒店服務(wù)式公寓在青島還只是處于起步階段，至少還有5－7年的發(fā)展期才能進(jìn)入繁華期。青島的酒店式公寓還沒(méi)有真正地面向單身白領(lǐng)，更多的是適合于投資，如位于香港中路的新世界數(shù)碼港的三度空間。這個(gè)住宅品種的特性決定了它并不受地域影響，連鎖經(jīng)營(yíng)將成為一個(gè)趨勢(shì)。隨著人們生活方式的改變，休假制度的實(shí)行，旅游度假的盛行，私人汽車迅速發(fā)展，國(guó)際商務(wù)交流的日益增多，酒店式服務(wù)公寓必然與旅游、度假及商務(wù)往來(lái)結(jié)合起來(lái)。酒店式公寓必定會(huì)鎖定客戶資源從而走向市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、留學(xué)生公寓、單身公寓等將逐步流行起來(lái)。人們會(huì)利用節(jié)假日、外出旅游等短期居住而首選酒店公寓。作為投資酒店公寓的要素，其中地段、配置、服務(wù)管理、客戶資源最為重要。地理位置的方便性決定了旅居的人出行觀光、商務(wù)交往的便利性。公寓配置的品質(zhì)決定居住的檔次，提供的服務(wù)與管理遠(yuǎn)離物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念，有的只是純正的酒店服務(wù)，它把星級(jí)酒店一整套規(guī)范、周到細(xì)致的服務(wù)程序移植過(guò)來(lái)。酒店公寓的服務(wù)從其深度和廣度上都有廣闊的想象空間，新的服務(wù)項(xiàng)目將不斷被發(fā)掘。是否達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將直接決定投資的價(jià)值性。在上海，目前此類公寓的入住率達(dá)到了90％，青島的酒店公寓也有著廣闊的發(fā)展前景。說(shuō)明兩個(gè)概念先1、酒店式公寓我們現(xiàn)在所說(shuō)的酒店式公寓它的全稱是酒店式服務(wù)公寓，它是一種集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體的，具有自用和投資兩大功能的物業(yè)類型，與傳統(tǒng)的酒店相比，它在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)則更勝一籌，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，還向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，最大的特點(diǎn)就是比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。2、公寓式酒店公寓式酒店則是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器；同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等，它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。本貼得筑龍幣:6 [ 系統(tǒng)自動(dòng):6 版主獎(jiǎng)勵(lì):0 貼主答謝：0 獻(xiàn)花贈(zèng)幣：0] 得信譽(yù)分:0

 wafjqΨЖ位置:山東信譽(yù):144專業(yè):地產(chǎn)發(fā)貼:883[留言][短信][電郵][主頁(yè)][引用回復(fù)][搜索][獻(xiàn)花] 第5樓2005-10-18 14:53:00             酒店公寓VS產(chǎn)權(quán)酒店鬧京城 誰(shuí)比誰(shuí)更牛2003年11月6日15:45 作者: 趙姝岫 安家ihome近期，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“酒店式公寓”產(chǎn)品，也出現(xiàn)了因旅游地產(chǎn)而出售火爆的產(chǎn)權(quán)式酒店；二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)輪流登場(chǎng)，又都打著酒店的“旗號(hào)”，是概念創(chuàng)新，還是市場(chǎng)需求的集中體現(xiàn)……隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和住宅產(chǎn)品進(jìn)一步創(chuàng)新升級(jí)，使酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店這兩個(gè)本是不同類型的產(chǎn)品，在國(guó)內(nèi)大中城市展露頭腳，并受到購(gòu)房者追寵。雖然，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店在北京尚屬不普遍的物業(yè)類型，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，以及客戶對(duì)服務(wù)型住宅的要求日益升級(jí)，兩種產(chǎn)品從最初的概念推廣有相似之處，慢慢在硬件設(shè)施和配套服務(wù)等其它方面也越走越近。最初，當(dāng)人們接受和喜歡上了“酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店”這樣兩個(gè)新鮮的概念和事物時(shí)，關(guān)注它們的優(yōu)點(diǎn)勝過(guò)了它們的缺點(diǎn)。由于兩種產(chǎn)品自身發(fā)展的時(shí)間都不長(zhǎng)，欠缺一個(gè)市場(chǎng)完善和改進(jìn)的過(guò)程，再加上行業(yè)不規(guī)范和開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足，使該類型產(chǎn)品在最初的使用中暴露出種種缺陷；而且概念上的碰撞給一些業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者均造成了一定程度的混淆，也出現(xiàn)過(guò)一系列爭(zhēng)議和法律糾紛，為這兩個(gè)新鮮產(chǎn)品蒙上了一層陰影。誰(shuí)比誰(shuí)更牛？從傳統(tǒng)意義來(lái)講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。從長(zhǎng)期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真正酒店來(lái)得實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要針對(duì)外籍公司外派的高級(jí)員工、經(jīng)常出國(guó)的商人、國(guó)內(nèi)大型私營(yíng)管理者等高階層人士，以及度長(zhǎng)假的家庭。發(fā)展商借用酒店式公寓及其投資的概念來(lái)提升項(xiàng)目附加值，正因?yàn)樗哂斜日?guī)酒店更低的建筑成本、較短的安頓期、較高和較穩(wěn)定的入住率以及較低的經(jīng)費(fèi)，可以為開(kāi)發(fā)商贏得更大的利潤(rùn)空間。在北京，早期的酒店式公寓以Ascott(雅詩(shī)閣)與OrientPlaza(東方廣場(chǎng))、國(guó)際俱樂(lè)部酒店為主，以星級(jí)酒店的零散公寓為輔，逐漸在建國(guó)門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)外、亮馬河及王府井、使館區(qū)、亞運(yùn)村等商務(wù)氛圍較濃厚的區(qū)域，形成了酒店式公寓的聚居區(qū)。據(jù)了解，到今年第二季度末，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目100余個(gè)，其中酒店式公寓有近40個(gè)，共提供近3萬(wàn)個(gè)住宅單位。其中，朝陽(yáng)和東城兩區(qū)擁有的高級(jí)公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80％。事實(shí)上，我們可以粗略地認(rèn)為，商務(wù)公寓更多是借助一定的商務(wù)環(huán)境為某些商務(wù)團(tuán)體或個(gè)人，提供商業(yè)、辦公或居住等用途的投資型物業(yè)。于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種建筑綜合體中理想的功能配比：寫(xiě)字樓50%，商業(yè)10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休閑5%。酒店式公寓的賣點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動(dòng)的公寓，另外它融入了更多居家氛圍。近期，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些較成熟的酒店式公寓項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)上，開(kāi)始著重強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)和使用面積，一居、二居、三居、豪華躍層的選擇更適合不同品味的人群，完全擺脫了以往“過(guò)渡型居住場(chǎng)所”的老式看法，向著永久型居住場(chǎng)所*近。具有代表性的項(xiàng)目有：金橋國(guó)際公寓、富頓中心、易墅·殿堂、東方瑞景等項(xiàng)目。國(guó)潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)副總裁蔡維杰先生認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和細(xì)分的結(jié)果導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間的降低，也催生了酒店式公寓這種復(fù)合產(chǎn)品的入市。事實(shí)上，酒店式公寓應(yīng)該算是集合式住宅的最高檔產(chǎn)品，所以把握項(xiàng)目的品質(zhì)就顯得尤為重要。但這種產(chǎn)品也不能無(wú)選擇地開(kāi)發(fā)。從位置來(lái)說(shuō)。這類項(xiàng)目要緊挨商務(wù)區(qū)，它從一定程度上決定著商務(wù)客源和投資潛力；配套設(shè)施要和星級(jí)酒店不相上下；在服務(wù)上，要有一個(gè)經(jīng)過(guò)良好訓(xùn)練的班子，只要是客戶需要都能“做細(xì)做好”，就應(yīng)該算是名副其實(shí)的酒店式公寓。根據(jù)時(shí)代的發(fā)展進(jìn)步，雖然初期的市場(chǎng)定位決定著日后的銷售，但是優(yōu)秀的售后服務(wù)會(huì)越來(lái)越重要，它能讓客戶放心，也會(huì)影響項(xiàng)目本身的口碑和今后的出租率。目前，新一代酒店式公寓的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國(guó)企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施完善。有些項(xiàng)目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為公寓儲(chǔ)備了得天獨(dú)厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。第二，從建筑外形、戶型設(shè)計(jì)、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品質(zhì)。作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計(jì)和使用功能上更符合客戶需求，包括獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施、廚房操作區(qū)、就餐區(qū)、書(shū)寫(xiě)工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲(chǔ)區(qū)等等；其中，獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是必備內(nèi)容；空間設(shè)計(jì)保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充足的車位。第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入駐，可以提供24小時(shí)送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來(lái)極大便利。第四，投資價(jià)值呈良好趨勢(shì)。中國(guó)入世后將會(huì)有更多的跨國(guó)公司企業(yè)來(lái)北京設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的酒店式公寓相對(duì)較好管理，通常租金要比正規(guī)酒店低30%，會(huì)成為它們的首選；高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，會(huì)成為中長(zhǎng)線投資者青睞的目標(biāo)。另外，相對(duì)穩(wěn)定的客源會(huì)給酒店式公寓帶來(lái)了相當(dāng)可觀的租金收益。酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會(huì)議。對(duì)于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中在風(fēng)景區(qū)和旅游點(diǎn)，所以多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目。在功能上，商務(wù)相對(duì)少一些，主要是休閑度假。產(chǎn)權(quán)式酒店都是以住宅立項(xiàng)，沒(méi)有真正酒店的嚴(yán)格建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，所以能夠很好地控制成本。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，多數(shù)延用舊式的酒店設(shè)計(jì)，沒(méi)有獨(dú)立的客廳和廚房，戶型面積十分單一。隨著假日經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及2008奧運(yùn)的成功舉辦，以產(chǎn)權(quán)式酒店命名的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，也越來(lái)越有市場(chǎng)。特別是“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”的購(gòu)買(mǎi)理念，以及委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，對(duì)購(gòu)房者有很大的吸引力。目前，市場(chǎng)上銷也些項(xiàng)目改變了傳統(tǒng)戶型（20－30平方米）的老模式，完全根據(jù)市場(chǎng)需要量身定作。銷售較好的有位于延慶風(fēng)景區(qū)的“美妙時(shí)光”，以及位于密云的世豪國(guó)際酒店等項(xiàng)目。北京中天鴻森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷策劃總監(jiān)詹亦斌先生告訴記者，在2008年之前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)緊縮期，住宅和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)式酒店就不同了，它有一個(gè)投資、經(jīng)營(yíng)、收益的過(guò)程。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，是開(kāi)發(fā)商要發(fā)展的一個(gè)方向。相信在五年之內(nèi)，這種產(chǎn)品會(huì)有很好的市場(chǎng)。------------------------------------------------------------------------------本貼得筑龍幣:6 [ 系統(tǒng)自動(dòng):6 版主獎(jiǎng)勵(lì):0 貼主答謝：0 獻(xiàn)花贈(zèng)幣：0] 得信譽(yù)分:0

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14:58:00 目前，產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：第一，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，2002年北京市全市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8％，客房的平均房?jī)r(jià)為392元/間天，其中，旅游公寓利潤(rùn)總額4.1億元，增長(zhǎng)46.3％；收入利潤(rùn)率為27.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的平均水平。另外，我國(guó)每年的法定休息假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)廣闊市場(chǎng)空間。第二，對(duì)投資者來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的產(chǎn)權(quán)作為投資憑證（一般是七成二十年按揭），具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性；業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，直接獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)。由于該客房年度出租利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付，就可享有類似股東的權(quán)益，甚至實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。第三，業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，還享有酒店統(tǒng)一提供的各種配套設(shè)施的使用權(quán)，所以該物業(yè)也可以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，可為企業(yè)節(jié)省一定的活動(dòng)資金。第四，對(duì)于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的酒店式公寓，如果擁有特色餐飲和娛樂(lè)設(shè)施，如溫泉浴場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)廳、嬉水樂(lè)園、特色酒吧等活動(dòng)設(shè)施，會(huì)吸引眾多的旅游人群；開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目回籠資金，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高客源數(shù)量與質(zhì)量，通常還可以帶來(lái)物業(yè)的增值效應(yīng)。投資價(jià)值各有千秋隨著酒店式公寓項(xiàng)目單價(jià)的急劇猛漲，平均價(jià)格都在50萬(wàn)元～60萬(wàn)元之間，甚至超過(guò)百萬(wàn)。這就意味著其升值空間已經(jīng)不多，其風(fēng)險(xiǎn)是可想而知的。而有些產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和定位上存在著先天缺陷，便會(huì)在相當(dāng)程度上讓其投資價(jià)值大打折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)是眾所周知的，風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。北京凱迪寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃經(jīng)理譚子默認(rèn)為，新一代的酒店式公寓可以在硬件建設(shè)和服務(wù)上再上一個(gè)臺(tái)階；另外，開(kāi)發(fā)商的承諾一定要兌現(xiàn)，不能只當(dāng)作是普通產(chǎn)品來(lái)開(kāi)發(fā)。在銷售時(shí)，應(yīng)該與物業(yè)管理公司、酒店服務(wù)公司協(xié)商好。酒店式公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：1、居住功能差一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無(wú)獨(dú)立廚房、客廳，缺乏足夠的儲(chǔ)存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價(jià)格上有一些優(yōu)勢(shì)，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會(huì)讓投資貶值。2、成本過(guò)高由于酒店式式公寓的經(jīng)營(yíng)也相當(dāng)非常復(fù)雜，所以定位時(shí)必須把握準(zhǔn)確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會(huì)增加成本，也會(huì)與市場(chǎng)脫節(jié)。另外，開(kāi)發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，卻堅(jiān)持自己經(jīng)營(yíng)，也會(huì)為交房后的矛盾留下隱患。3、得房率低多數(shù)酒店式公寓項(xiàng)目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無(wú)形之中抬高了其套內(nèi)實(shí)際使用面積的折合單價(jià)，降低了其性價(jià)比，并直接影響其保值增值功能。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資價(jià)值，更容易實(shí)現(xiàn)人們預(yù)期的投資目標(biāo)，但它的分時(shí)度假和穩(wěn)定的租金回報(bào)，也不容易實(shí)現(xiàn)。曾從事產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的殷先生告訴記者，這類產(chǎn)品本身的一些概念如分時(shí)度假等，與中國(guó)人的生活習(xí)慣和節(jié)奏有很大出入，只能是一種短期行為。而此類項(xiàng)目又多位于遠(yuǎn)郊，自住當(dāng)然不合適。如果是出租，問(wèn)題也不少。北方四季溫差很大，適合長(zhǎng)年旅游、度假的地方并不多，這就不具備產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)的大環(huán)境。與酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季節(jié)如何安排租金，以及打折的幅度，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一件難事，而購(gòu)房者如何掌握這些情況就更困難了。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商多數(shù)都不太關(guān)心買(mǎi)房之后的事，出現(xiàn)很多問(wèn)題當(dāng)然也就不意外。許多購(gòu)買(mǎi)者都是被這類項(xiàng)目的“低總價(jià)”、“分時(shí)度假”和“超值投資”等賣點(diǎn)所吸引，其實(shí)它的風(fēng)險(xiǎn)要比酒店式公寓大很多。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)特征：1、有的產(chǎn)權(quán)式酒店檔次和定位不準(zhǔn)確，不是太低就是太高，可能在價(jià)格上有一定的優(yōu)勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，它根本不具備投資價(jià)值。開(kāi)發(fā)商只是在炒作一種概念，通過(guò)精心的包裝、策劃，希望早日出售回收資金。而一些盲目看好酒店投資物業(yè)的購(gòu)房者不考察清楚就會(huì)上當(dāng)受騙，每月要支付銀行的按揭還款和較高的物業(yè)費(fèi)。2、有些項(xiàng)目五證不全，甚至是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)，再加上開(kāi)發(fā)商本身實(shí)力不夠，沒(méi)有估計(jì)好開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的困難，一旦出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)、延時(shí)交房等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)公司就臨陣退出，讓銀行和購(gòu)房者都承受巨大損失。3、一般來(lái)說(shuō)，出租年限長(zhǎng)可令回報(bào)更長(zhǎng)期穩(wěn)定，也有利于酒店氣氛和品牌的形成。可是，面對(duì)市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目打出每年6%以上的回報(bào)率，購(gòu)買(mǎi)前一定要考慮好該項(xiàng)目是否具備長(zhǎng)期出租的可能，租金是否受季節(jié)影響。開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的收益，是否還要交納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其他附加稅款。誰(shuí)的生命力更長(zhǎng)酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)北京市場(chǎng)的預(yù)熱期后，開(kāi)始向成熟、理性的方向發(fā)展。目前，一些新上市的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中，開(kāi)始避免早期項(xiàng)目的許多弊病,在許多方面嘗試創(chuàng)新，受到市場(chǎng)的認(rèn)可。位于廣渠門(mén)立交橋的金橋國(guó)際公寓，推出一款全新的55平方米“四明小戶型”（一居），即明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，將性價(jià)比做到最佳。另外，由專業(yè)的酒店服務(wù)公司為業(yè)主提供的酒店式服務(wù)，包括基本服務(wù)、20余專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，以及近10項(xiàng)酒店特有的無(wú)償服務(wù)等，讓業(yè)主真正體驗(yàn)鉑金生活。位于東三環(huán)勁松橋的富頓中心〔國(guó)際公寓〕，在樓體內(nèi)進(jìn)行國(guó)際化功能分區(qū)，不同樓層采用不同的裝修風(fēng)格，以表現(xiàn)不同的異域風(fēng)情，并通過(guò)精巧的設(shè)計(jì)將使用率提升到80％。另外，通過(guò)24小時(shí)流動(dòng)警衛(wèi)和24小時(shí)社區(qū)管理，實(shí)現(xiàn)星級(jí)酒店的生活品質(zhì)。美妙時(shí)光是產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，在項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有獨(dú)棟別墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓，完全打破了傳統(tǒng)酒店的形態(tài)，再加上22項(xiàng)星級(jí)公館式的物業(yè)服務(wù)，以及周邊眾多風(fēng)景名勝，相信會(huì)打造一個(gè)完美的“第二居所”。通過(guò)目前的市場(chǎng)上，做得比較到位、誠(chéng)信度較高的酒店公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的項(xiàng)目，我們看到了非主流產(chǎn)品流行的原因，也希望它們的出現(xiàn)和熱銷能扭轉(zhuǎn)人們對(duì)早期項(xiàng)目的看法，重新認(rèn)識(shí)和接受這兩種產(chǎn)品。與此同時(shí)，我們也祝愿這兩種產(chǎn)品在一定的市場(chǎng)需求面前，能繼續(xù)保持高品質(zhì)的風(fēng)格，營(yíng)造高尚的人居生活方式。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，根據(jù)其用途，又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等.產(chǎn)權(quán)式酒店投資客戶的比例比酒店式公寓高許多。產(chǎn)權(quán)式酒店的最大賣點(diǎn)也是其投資價(jià)值。以會(huì)展、度假為主，旅游觀光為輔”的酒店經(jīng)營(yíng)思路。從傳統(tǒng)意義來(lái)講，酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。從長(zhǎng)期居住的角度看，它的售價(jià)要比租住真正酒店來(lái)得實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要針對(duì)外籍公司外派的高級(jí)員工、經(jīng)常出國(guó)的商人、國(guó)內(nèi)大型私營(yíng)管理者等高階層人士，以及度長(zhǎng)假的家庭。酒店式公寓的賣點(diǎn)主要為從事商務(wù)活動(dòng)的公寓，另外它融入了更多居家氛圍。市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種建筑綜合體中理想的功能配比：寫(xiě)字樓50%，商業(yè)10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休閑5%。酒店主要服務(wù)于三點(diǎn)：一是旅游、二是商業(yè)、三是會(huì)議，產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。策之以求道破天機(jī)，劃之以求導(dǎo)引潮流。策，意在深挖潛在規(guī)律，因?yàn)橐?guī)律所引發(fā)的力量無(wú)以倫比；劃，意在掌握領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，因?yàn)閮?yōu)勢(shì)所帶來(lái)的利益無(wú)人企及。羊群效應(yīng)也稱“跟風(fēng)效應(yīng)”，英文中將其描述為：TheGreater-fool-Game，意為“下家都是比你更大的傻瓜”。