記者昨天從黃浦區(qū)法院獲悉，在近年來該院審理的涉“群租”房屋租賃合同糾紛中，房東因阻止“群租”而被“二房東”告上法庭的情況屢見不鮮。少數(shù)“群租專業(yè)戶”通過承租多處房屋，并在簽訂合同時(shí)有意向出租人取得轉(zhuǎn)租權(quán)后牟利生財(cái)，對(duì)于這樣的情況，本報(bào)以案說法，提醒市民如何防范怎樣維權(quán)。
【案例一】
2011年9月，孫先生在中介公司介紹下，與陳小姐簽訂房屋租賃合同，約定孫先生將一套一居室出租給陳小姐，租期3年，租金每月2500元。陳小姐付清首期房租后，雙方辦理了房屋移交手續(xù)。
本想著可以就此安心地等著收房租，可誰想?yún)s遇上了大麻煩。房子租出去不到1個(gè)月，孫先生接到派出所的通知，稱因房子多次漏水，鄰居撥打了報(bào)警電話。當(dāng)孫先生匆匆趕去現(xiàn)場后才發(fā)現(xiàn)，一室一廳的房子里竟住著8個(gè)人，而這些人孫先生都從未謀面。
從房客們口中，孫先生得知，他們都是同一家公司的員工，這里被用作了員工宿舍。房客們還表示，公司與陳小姐簽訂了3個(gè)月租約，當(dāng)時(shí)陳小姐還出示了一份由孫先生簽字的委托書。事實(shí)上，孫先生對(duì)此并不知情，而所謂的委托書也并非他本人簽字。
由于擔(dān)心“群租”會(huì)引發(fā)更大的安全隱患，孫先生找陳小姐協(xié)商解決，可對(duì)方始終不愿露面。無奈之下，孫先生選擇了報(bào)警。此后，經(jīng)過社區(qū)民警和居委會(huì)干部反復(fù)協(xié)調(diào)，租客們同意解除合同，馬上搬離。
本想著這場風(fēng)波可以平息，可法院的傳票讓糾紛再度升級(jí)。陳小姐在得知租客們搬走后不久，以孫先生趕走房客、單方面終止租賃合同為由，將他告上了法庭，不僅要求其退還押金和剩余的租金，還索賠違約金8萬余元。
陳小姐認(rèn)為，按照合同約定，自己享有轉(zhuǎn)租權(quán)，孫先生私自闖入出租屋內(nèi)鬧事，影響了承租方的生活和租住。陳小姐指出，鑒于孫先生已經(jīng)將租客趕走，也不讓自己安排租客入住，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此要求提前解除合同，并按照合同約定賠償違約金。
孫先生辯稱，陳小姐偽造委托書，將房屋轉(zhuǎn)租他人群居，且因漏水等問題導(dǎo)致鄰居多次報(bào)警。對(duì)方違約在先，自己并未違約，因此不存在賠付違約金的問題。而且租客也是經(jīng)協(xié)調(diào)后自愿搬走的，房屋鑰匙仍然在陳小姐手上，因此也不同意退還剩余的租金。
法院審理后認(rèn)為，鑒于合同中有關(guān)于允許轉(zhuǎn)租的條款，因此若陳小姐在遵守有關(guān)規(guī)定的前提下將涉訟房屋轉(zhuǎn)租給第三方并非違約。但根據(jù)現(xiàn)有事實(shí)，陳小姐將建筑面積僅為42平方米的房屋轉(zhuǎn)租供8人居住，明顯違反了《上海市居住房屋租賃管理辦法》，也有違雙方的約定，因此陳小姐的行為構(gòu)成違約。在此情況下，孫先生通過報(bào)警，并由民警和居委會(huì)干部協(xié)調(diào)讓租客搬離并無不妥。租客搬走后，陳小姐完全可以選擇自住或另行安排他人居住，但其卻放任房屋空關(guān)，因此租賃合同解除前，房屋未實(shí)際使用的責(zé)任在陳小姐。據(jù)此，法院駁回了陳小姐要求孫先生退還租金、償付違約金的訴請(qǐng)。
【案例二】
2011年7月，李先生與阿杰簽訂一份為期5年的房屋租賃合同，約定阿杰承租李先生夫婦的一套三居室作為住宅使用。合同明確，租期為2011年9月至2016年9月，月租金為3600元，每三個(gè)月支付一次。
合同中還同時(shí)約定，阿杰在簽約時(shí)支付保證金3600元，保證金在租期屆滿且結(jié)清費(fèi)用后無息返還。如果李先生未經(jīng)承租方同意擅自解約或有其他嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致合同無法正常履行的，不僅要退還保證金，還要按約賠償違約金，并賠償其他損失。
合同簽訂前，李先生特意向阿杰詢問了居住人員的情況。阿杰表示，這套是他和另外兩對(duì)小夫妻一同合租的，總共5個(gè)人。李先生表示同意。2011年8月，阿杰向李先生支付了首期3個(gè)月的租金10800元，雙方辦理了交房手續(xù)。
房子租出去一個(gè)月后，李先生收到鄰居打來的電話，稱有9個(gè)人準(zhǔn)備入住該套房屋，希望李先生能出面制止。李先生隨即給阿杰發(fā)了條短信，要求其暫停入住，并約定在3日內(nèi)具體磋商。然而，阿杰對(duì)此并不予理睬。兩天后，為防安全隱患，陳先生來到系爭房屋將門鎖更換。
阿杰大為不滿，以陳先生在簽約后始終未實(shí)際交付房屋等為由，將陳先生告上法庭，要求退還已付的租金10800元和押金，并賠償違約金、中介費(fèi)損失和空置損失共計(jì)9160元。
對(duì)此，陳先生認(rèn)為，自己早就將系爭房屋實(shí)際交付給阿杰，現(xiàn)合同無法繼續(xù)履行是因?yàn)榘⒔軐⒎课輧?nèi)家具、物品搬離，并且擬入住人數(shù)與之前約定嚴(yán)重不符所致。陳先生認(rèn)為自己并沒有違約，不同意賠償。
法院審理后認(rèn)為，在雙方簽訂租賃合同后，阿杰支付了三個(gè)月租金及押金，在此情況下，根據(jù)交易習(xí)慣，阿杰不可能不向?qū)Ψ剿饕€匙，結(jié)合陳先生之后所發(fā)短信內(nèi)容以及又更換了門鎖的事實(shí)，可以認(rèn)定陳先生在之前已經(jīng)交付了房屋。根據(jù)查明的事實(shí)，陳先生以阿杰在簽訂合同后將安排9人入住系爭房屋，與當(dāng)時(shí)約定的入住人數(shù)不符為由而要求阿杰暫時(shí)停止入住，之后又更換門鎖行為致租賃合同于該日實(shí)際解除，而導(dǎo)致解約原因系因阿杰承租后擬入住人數(shù)與之前約定嚴(yán)重不符并可能構(gòu)成群租及安全隱患，解約責(zé)任在于阿杰。據(jù)此，法院駁回了阿杰要求賠償違約金、空置費(fèi)、中介費(fèi)等訴求，合同解除后已支付的房租和押金陳先生則應(yīng)該返還。
|法|官|(zhì)提|醒|
如何防備“二房東”無理糾纏？法官提醒房屋出租人：首先，要特別留意租賃合同中的“轉(zhuǎn)租”條款，對(duì)房屋的用途、居住人數(shù)、轉(zhuǎn)租前是否需要經(jīng)過房東同意等都應(yīng)在合同中予以明確。其次，盡量使用規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的房屋租賃合同，將“群租”作為合同禁止條款予以列明，并加重違約方的責(zé)任。同時(shí)，如果房東一旦發(fā)現(xiàn)承租方存在“群租”行為，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司和居委會(huì)報(bào)告，并注意搜集照片、鄰居的證人證言等，為日后維權(quán)保留證據(jù)。
通訊員 湯崢鳴 本報(bào)記者 江躍中
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