問(wèn):為鼓勵(lì)購(gòu)買普通商品住房，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策，但由于交易所涉及的稅種較多，且相關(guān)稅收優(yōu)惠政策幾度變遷，房產(chǎn)交易者對(duì)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策難免掛一漏萬(wàn)，到頭來(lái)該享受的稅收優(yōu)惠政策卻沒(méi)享受到。請(qǐng)問(wèn)：怎樣才能全面把握個(gè)人房產(chǎn)交易的稅收優(yōu)惠呢？在此能否詳細(xì)介紹一下相關(guān)政策的來(lái)龍去脈？
廣州宜家置業(yè) 劉洋
答:二手房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)涉及的稅種很多，要全面把握個(gè)人房產(chǎn)交易的稅收優(yōu)惠政策，可以按購(gòu)買、租賃和二手房轉(zhuǎn)讓幾個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)相關(guān)的一系列政策進(jìn)行梳理。
一、二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)
1．營(yíng)業(yè)稅。為有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，1999年財(cái)政部出臺(tái)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)1年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足1年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，國(guó)家又以《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）文件作出新的規(guī)定，規(guī)定自2005年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買住房已取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間（而非發(fā)票開具時(shí)間）作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間；普通住房標(biāo)準(zhǔn)為中小套型、中低價(jià)位，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各地允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％；個(gè)人應(yīng)持該住房的坐落地、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。
2006年6月1日后，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕74號(hào))文件又將免稅年限延長(zhǎng)為5年，即個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅，將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售，免征營(yíng)業(yè)稅，將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房銷售則差額征稅。2008年下半年金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局遂下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕174號(hào)），規(guī)定自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，政策規(guī)定的免稅年限又縮短到2年。
2．個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕020號(hào)）第二條第六項(xiàng)規(guī)定：“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。”為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）又規(guī)定：對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金，即可全部或部分免繳個(gè)人所得稅。
個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅具體如何計(jì)征？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）對(duì)如何確定房產(chǎn)原值、如何扣除合理費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行了明確，其中對(duì)“核定征稅”的規(guī)定特別值得關(guān)注。該規(guī)定明確納稅人如未能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例由省級(jí)地稅部門或其授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定，這無(wú)疑為個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)提供了更多的節(jié)稅空間。
3．土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的個(gè)人房產(chǎn)交易土地增值稅優(yōu)惠政策有：①個(gè)人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免納土地增值稅。②因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免納土地增值稅。③因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免納土地增值稅。④個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住房，經(jīng)稅務(wù)部門核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免納土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）又規(guī)定：個(gè)人之間互換自有居住用房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免納土地增值稅；個(gè)人以房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到所投資企業(yè)中的，暫免繳納土地增值稅，但自2006年3月2日起，如果所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不能再免繳土地增值稅。1999年國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策時(shí)以財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)第三條的內(nèi)容規(guī)定了個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅的，暫免繳納土地增值稅；到2008年國(guó)家又以《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定自2008年11月1日起個(gè)人銷售住宅，不管是普通住宅，還是非普通住宅，均暫免征收土地增值稅，優(yōu)惠力度進(jìn)一步加大。
4．印花稅。上述財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文已明確，自2008年11月1日起，個(gè)人銷售住房（不分普通型、非普通型）免征印花稅。
例如，某人2007年初50萬(wàn)元購(gòu)入一套普通住房自用，購(gòu)房時(shí)繳納稅費(fèi)10000元；2009年將其出售轉(zhuǎn)讓，售價(jià)80萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)間剛好超過(guò)2年。同時(shí)又于當(dāng)年重新購(gòu)入了一套商品房，價(jià)值80萬(wàn)元，與原住房銷售額相同。報(bào)地方稅務(wù)部門審批同意后，該住房轉(zhuǎn)讓收入可免征營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加800000×5%×(1+7%+3%)=44000(元)，免征印花稅800000×0.05%=400(元)，轉(zhuǎn)讓所得免交個(gè)人所得稅（800000-500000-10000)×20%=58000（元），合計(jì)可少繳稅102400元，節(jié)支不少；而土地增值稅的現(xiàn)行政策與原政策相比，一直都是免征的。
二、購(gòu)買普通商品住房環(huán)節(jié)
1．契稅。契稅稅率一般規(guī)定為3～5％，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）規(guī)定自1999年8月1日起，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅，即各地最低可執(zhí)行1.5%的契稅稅率；為解決城市低收入家庭住房困難，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）又明確了自2007年8月1日起對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；后來(lái)為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買普通住房，國(guó)家又下發(fā)了財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文，規(guī)定自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，同時(shí)明確首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。
２．印花稅。印花稅方面，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）下發(fā)后，商品房銷售合同改按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)即萬(wàn)分之五征收印花稅；但在財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文里，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房在2008年11月1日以后暫免征收印花稅。
所以，按現(xiàn)行政策，個(gè)人首次購(gòu)買一套50萬(wàn)元的普通住房，至少可節(jié)省契稅500000×(3%-1%)=10000(元)，節(jié)省印花稅500000×0.05%=250(元)；即使是非普通住房，也可少繳印花稅250元。
三、住房租賃環(huán)節(jié)
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人出租商住兩用房征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2002〕74號(hào)）規(guī)定，自2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收，租房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定，自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，又在3％稅率的基礎(chǔ)上再減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅，個(gè)人所得稅繼續(xù)減按10%征收；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，也減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；同時(shí)對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
因而到目前為止，國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的優(yōu)惠支持力度是空前的。如上述個(gè)人購(gòu)買的住房2009年用于出租，月租3000元，全年可少繳營(yíng)業(yè)稅金及附加3000×12×3%×（1+7%+3%）×50%=594(元)，少繳房產(chǎn)稅3000×12×(12%-4%)=2880(元)，少繳個(gè)人所得稅（3000-800）×（20%-10%）×12=2640(元)，免繳印花稅3000×12×0.1%=36(元)，合計(jì)可少繳稅6150元(城鎮(zhèn)土地使用稅在出租前后均免征)。
綜上所述，個(gè)人房產(chǎn)交易涉及的稅種多，稅負(fù)較重，但在當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的背景下，納稅人可最大限度地利用稅收優(yōu)惠政策，減少涉稅成本。
(蔣先林 黃小軍)
