房地產(chǎn)類股遭遇小挫反是購入良機(jī) |
| 對中國大起大落的房地產(chǎn)市場感到迷惑的投資者應(yīng)該留心10月份的住宅和商用房銷售數(shù)據(jù)，因為10月份通常是一年中房地產(chǎn)銷售最旺的一個月。據(jù)一些分析師和投資者說，如果這個月的銷售數(shù)據(jù)疲弱，那么中國的房地產(chǎn)開發(fā)商可能將無法達(dá)到他們第三季度的收益預(yù)期，這或許會為買進(jìn)這些公司的股票創(chuàng)造機(jī)會。 在房地產(chǎn)業(yè)，上市公司的股票表現(xiàn)往往會較房地產(chǎn)市場的實際市場趨勢領(lǐng)先一步。雖然中國的房地產(chǎn)類股今夏已經(jīng)反彈，但房地產(chǎn)價格，特別是住宅的價格卻并未相應(yīng)上揚。摩根士丹利(Morgan Stanley)提供的數(shù)據(jù)顯示，全國住宅價格今年第二季度上漲了1.9%，而第一季度的漲幅是2.8%。 對一些專業(yè)投資者而言，一路上揚的股價意味著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇即將真正到來。因此在一些投資者看來，房地產(chǎn)類股走強正是房地產(chǎn)業(yè)開始回暖的先聲，他們斷定，如果聰明的投資者能抓住房地產(chǎn)業(yè)10月份短暫受挫的機(jī)會買進(jìn)該行業(yè)的股票，那么他們今后獲得的投資收益還會更大。 摩根士丹利的房地產(chǎn)分析師謝昭平(Kenny Tse)說：“接下來的幾個月至關(guān)重要。“中國政府今年早些時候旨在遏制房地產(chǎn)貸款增長以及房地產(chǎn)市場投機(jī)行為的措施已開始顯效，由于缺乏資金，許多開發(fā)商已經(jīng)停止了房地產(chǎn)項目的興建。各方關(guān)注點現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了消費者方面，如果市場需求減弱，由此導(dǎo)致的房屋銷售放緩將使開發(fā)商再次陷入窘境。 這種輕度的市場衰退如果真的發(fā)生，反倒會給經(jīng)營狀況良好的房地產(chǎn)公司提供一個實現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會，它們可以借機(jī)兼并那些處于困境的競爭對手，接手一批難以為繼的在開發(fā)項目。卓百德(Peter Churchouse)認(rèn)為，要想投資那些資產(chǎn)負(fù)債狀況良好、公司治理優(yōu)良的房地產(chǎn)公司，上述情況的出現(xiàn)可能就為此創(chuàng)造了機(jī)會，他認(rèn)為華潤置地(China Resources Land)顯然就是這樣一家公司。卓百德為總部位于香港的LIM Advisors管理著一只房地產(chǎn)對沖基金。 華潤置地的股價盡管最近已有反彈，但似乎仍然不貴。該股基于明年預(yù)期收益的本益比只有7.3倍，而中國房地產(chǎn)類股這一指標(biāo)的平均值是8.2倍，因此華潤置地這只香港上市股票與同類股票相比價格算是相當(dāng)?shù)偷?。再看排除了周期性波動因素對利潤所?gòu)成影響的股價與帳面價值之比，華潤置地的這一比率為0.6倍，像這種每股□資產(chǎn)值高于股價的情況是很少見的。而中國房地產(chǎn)業(yè)股價與帳面價值之比的平均水平是1.28倍。摩根士丹利最近恢復(fù)了對華潤置地的跟蹤研究，并預(yù)計該股未來一年的漲幅有可能高達(dá)28%。 雖然謝昭平認(rèn)為華潤置地的管理層在制定一套有效的業(yè)務(wù)發(fā)展策略方面一直進(jìn)展遲緩，但他認(rèn)為有證據(jù)顯示該公司經(jīng)營出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的時機(jī)已經(jīng)成熟，因為這家業(yè)務(wù)以往主要集中在北京的公司正在向上海以及成都、武漢、合肥等二級城市拓展業(yè)務(wù)。 除此之外，華潤置地還持有中國另一家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke) 13%的股份。以中國企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，萬科的管理是相當(dāng)不錯的，該公司一直能夠憑借自身的財務(wù)實力來推動房地產(chǎn)建設(shè)項目的進(jìn)行，不像中國其他房地產(chǎn)公司那樣一味依靠銀行貸款。 萬科在深圳上市的B股并不便宜，其本益比為11.7倍，而股價與帳面價值比是2.44倍。此外，中國B股的交投并不活躍，那些專做短線的投資者可能會發(fā)現(xiàn)，如果市場行情不佳，他們往往難以將手中的B股及時出手。 另外一只可以考慮投資的股票是在香港上市的上海復(fù)地(Shanghai Forte Land)，人們對這只股票的評價比對華潤置地的評價還高，但上海復(fù)地的預(yù)期本益比只有5.2倍。不過該股1.65倍的股價與帳面價值之比卻要高于行業(yè)平均水平。 并非所有的投資者都在靜待10月份銷售數(shù)字的公布。本月早些時候，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(Hopson Development Holdings Ltd., 簡稱：合生創(chuàng)展)就將自己16.7%的股份作價1.254億美元出售給了老虎環(huán)球基金(Tiger Global Man-agement)和新加坡政府的投資機(jī)構(gòu)淡馬錫控股(Temasek Holdings)。合生創(chuàng)展披露說，它將用售股所得來償還債務(wù)，補充流動資金并在中國大陸進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。 那些今年已募集了大量資金以投資亞洲的私人資本運營基金正在將一部分資金投向上市房地產(chǎn)公司。這為某些房地產(chǎn)開發(fā)商從公開市場籌集所需資金提供了可能。廣州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)曾經(jīng)差一點就被迫放棄了進(jìn)行首次公開募股(IPO)的計劃。今年春末中國的房地產(chǎn)市場陷入了不利境地，該公司聘請的投資銀行瑞士信貸第一波士頓(CSFB)和摩根士丹利在吸引機(jī)構(gòu)投資者對這樁IPO交易產(chǎn)生興趣方面遇到了困難。 但廣州富力地產(chǎn)最終還是沒有放棄其IPO計劃，它轉(zhuǎn)而向私人資本運營基金Warburg Pincus Asia LLC尋求資金支持。而一年前Warburg Pincus表示有意向富力地產(chǎn)投資時卻遭到了拒絕。因為那時中國的房地產(chǎn)市場還一片興旺，廣州富力地產(chǎn)并不急需資金。今年7月，隨著其IPO前景轉(zhuǎn)趨黯淡，富力地產(chǎn)與其聘用的投資銀行開始接觸Warburg，而后者仍然看好富力地產(chǎn)在廣州市所占據(jù)的競爭優(yōu)勢。這只基金最終向富力地產(chǎn)投資了6,500萬美元，購買了其上市股票的25%。 CSFB負(fù)責(zé)這樁交易的投資銀行家Rodney Tsang預(yù)計，會有更多私人資本運營基金投資上市公司，而且投資的對象不僅限于房地產(chǎn)企業(yè)。他說：“私人資本運營基金在尋找不同類型交易方面必須更有創(chuàng)造性。” 軟庫亞洲基建基金(Softbank Asia Infrastructure Fund)和凱雷投資集團(tuán)(Carlyle Group)旗下的風(fēng)險投資基金最近也涉足了中國房地產(chǎn)業(yè)，他們寄希望于中國的二手房銷售能夠出現(xiàn)增長。這兩只基金分別向順馳中國(Sunco China Holdings)的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)投資了3,000萬美元和1,500萬美元。 |
