傳言中針對外資進(jìn)入房地產(chǎn)的調(diào)控政策，日前已經(jīng)悄然出臺。
本報(bào)記者獲悉，由建設(shè)部牽頭，商務(wù)部、國家發(fā)改委、人民銀行、國家工商總局和國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)。
這份落款時間為7月11日的文件開門見山地指出，今年以來我國房地產(chǎn)領(lǐng)域“外商投資增長較快”，“境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍”，為規(guī)范市場而加強(qiáng)市場準(zhǔn)入和管理。
國務(wù)院研究中心金融所所長夏斌稱，必須管住房地產(chǎn)這個外資流入的“后門”。此前，夏斌就呼吁，要對外資進(jìn)入房地產(chǎn)嚴(yán)格設(shè)防，出臺相關(guān)限制政策。
市場準(zhǔn)入收緊
《意見》分為四部分十四條。在市場準(zhǔn)入和經(jīng)營管理上，意見從經(jīng)營實(shí)體、資本金和企業(yè)設(shè)立程序等方面做了要求。
首先是境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循“商業(yè)存在”的原則，也就是必須經(jīng)批準(zhǔn)登記，在中國設(shè)立外商投資企業(yè)。
而在資本金要求上，《意見》規(guī)定外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
在設(shè)立程序上，意見規(guī)定由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)先頒發(fā)一年期的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》，在企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金，取得《國有土地使用證》后再行辦理正式的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照。
此外，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，都要經(jīng)過嚴(yán)格審批，并購必須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金，有“不良記錄”的境外投資者將被禁止進(jìn)入市場。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副主任金錦萍博士解釋道，按現(xiàn)行的《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，房地產(chǎn)屬于鼓勵和限制類行業(yè)，其中普通住宅和房地產(chǎn)開發(fā)屬于鼓勵類，高檔房地產(chǎn)和土地成片開發(fā)屬于限制類。
但中倫文德律師事務(wù)所閔敏律師稱，“執(zhí)行當(dāng)中并沒有特別明確的規(guī)定，具體的審批上有很大的自由裁量權(quán)，實(shí)際中放得很松，特別是地方上，限制很少。”
具體政策是，注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用權(quán)證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目總投資35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門也不予批準(zhǔn)外匯借款結(jié)匯。
閔敏分析，除了土地使用權(quán)證一般是融資的前提，另外兩條的規(guī)定是以前從未有過的。而夏斌則認(rèn)為，調(diào)控主要是為了防止熱錢大量流入，抑制投機(jī)性資本，對辦理境外貸款嚴(yán)格限制很有必要，對境內(nèi)貸款，特別是外匯貸款，倒是應(yīng)該放松，還可以消化國內(nèi)高額的外匯儲備。
消費(fèi)行為規(guī)范
《意見》在對投資經(jīng)營行為做出規(guī)定后，對房地產(chǎn)“消費(fèi)行為”也做了規(guī)范。
首先是資格和身份上，只有在境內(nèi)設(shè)立有分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外)，和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，才可以購買“符合實(shí)際需要的自用、自住商品房”，不得購買“非自用、非自住商品房”。
港澳臺地區(qū)居民和華僑，“因生活需要”，則可以在境內(nèi)“限購一定面積的自住商品房”。
而在購房程序上，意見要求境外機(jī)構(gòu)和個人購房必須采取實(shí)名制，持有效證明辦理土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
此外，外匯管理部門也嚴(yán)格把關(guān)，對外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯，不符合條件的將不允許匯入和結(jié)匯，對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的匯出，也要進(jìn)行合規(guī)性審查。
金錦萍稱，自2002年我國取消外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別后，對外國機(jī)構(gòu)和個人在國內(nèi)買房置業(yè)幾乎沒有任何限制，這在國際上是比較少見的。
她分析，從意見的整個規(guī)定來看，境外資金要投資境內(nèi)房地產(chǎn)，不管是從事開發(fā)還是買賣經(jīng)營，都必須在國內(nèi)“落地”，設(shè)立中國法上的實(shí)體，其經(jīng)營行為要在國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)控之下，而非經(jīng)營性的“消費(fèi)行為”，則通過前述措施設(shè)限。
如果規(guī)定的措施得到嚴(yán)格實(shí)行，境外的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在境內(nèi)直接從事房地產(chǎn)買賣投資的業(yè)務(wù)基本上不大可能了。
但是，金錦萍指出，這些措施在具體實(shí)施和操作上，比如對資金進(jìn)出的“符合條件”和“合規(guī)性”審查，可能會面臨困難，實(shí)踐當(dāng)中通過中間人轉(zhuǎn)手的規(guī)避手法不少。而境外的機(jī)構(gòu)和個人購買房地產(chǎn)，也可能通過國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個人來實(shí)現(xiàn)，盡管風(fēng)險(xiǎn)和成本會比較高。
而據(jù)國家外匯管理局的統(tǒng)計(jì)，2005年境外機(jī)構(gòu)在中國購買的房產(chǎn)價值達(dá)到34億美元，而業(yè)內(nèi)人士分析，這只是冰山的一角，隱匿于統(tǒng)計(jì)之外的資金規(guī)?？赡芤蠛芏?。
受此政策影響重大的眾多境內(nèi)外投資者對政策動向也早有關(guān)注。凱德置地中國副總裁廖茸桐在接受本報(bào)記者采訪時說，“門檻提高了，加強(qiáng)了管理，提出了新的嚴(yán)格要求。”
但是，廖茸桐也表示，“在細(xì)節(jié)上，《意見》的很多措施對所有外資都是‘一刀切’，對長期投資和短期的投機(jī)性資本沒有區(qū)分，影響力度都是一樣的。”
比如，50%的注冊資本金要求，對貸款融資的限制，無疑增大了投資成本。
《意見》還對強(qiáng)化和落實(shí)監(jiān)管責(zé)任提出了要求。明確落實(shí)的責(zé)任主要是在城市的政府，要求各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正，要求對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項(xiàng)目資本金比例的違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。
本報(bào)獲悉，建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局等部門要針對《意見》及時制定有關(guān)操作細(xì)則。同時，有關(guān)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的信息監(jiān)測系統(tǒng)合分析工作機(jī)制也要建立，以強(qiáng)化部門協(xié)作和有效監(jiān)管。
相關(guān)報(bào)道見6版《三部委首次明確土地出讓金用途》
