通過(guò)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)手，就要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅和1%個(gè)人所得稅，以及2%左右的服務(wù)費(fèi)。拍賣(mài)的話只用繳納大約5%的手續(xù)費(fèi)。
“不是我沒(méi)能耐，而是這房?jī)r(jià)實(shí)在上漲太快！”
這句被“惡搞”改編過(guò)的歌詞，在全國(guó)房?jī)r(jià)“漲”聲一片的情況下，正成為大部分城市中產(chǎn)階級(jí)的真實(shí)狀態(tài)寫(xiě)照：收入不算低，生活還可以，但就是房子買(mǎi)不起。
不過(guò)，有一個(gè)做“二手房”交易的地方生意不但沒(méi)有減少，反而竟有突然紅火起來(lái)之勢(shì)。
“我們每個(gè)月大概賣(mài)出10多處受法院委托進(jìn)行拍賣(mài)的房產(chǎn)。”北京天問(wèn)國(guó)際拍賣(mài)有限公司(下稱“天問(wèn)公司”)總經(jīng)理季濤告訴記者。在日益有價(jià)無(wú)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，每月10多處的銷(xiāo)售額無(wú)疑是很多專門(mén)做二手房交易的房地產(chǎn)中介都希望達(dá)到的目標(biāo)，而天問(wèn)拍賣(mài)公司在北京并不算是規(guī)模最大的房地產(chǎn)拍賣(mài)公司。
法院委托拍賣(mài)房地產(chǎn)是法院在執(zhí)行過(guò)程中委托拍賣(mài)公司對(duì)相關(guān)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)。在拍賣(mài)前，法院會(huì)委托獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)估，確定拍賣(mài)底價(jià)后，由拍賣(mài)公司具體負(fù)責(zé)拍賣(mài)過(guò)程。
然而，作為一種非主流的房地產(chǎn)交易模式，房地產(chǎn)拍賣(mài)對(duì)于大部分普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是件很陌生的事情，它何以能成為二手房市場(chǎng)交易新寵呢？記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為我們大部分業(yè)外人所不了解的是，拍賣(mài)房在交易成本和銷(xiāo)售價(jià)格上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
低至七折的價(jià)格
13800元/平方米！這是上個(gè)月天問(wèn)公司受法院委托在拍賣(mài)北京朝陽(yáng)區(qū)高檔樓盤(pán)棕櫚泉國(guó)際公寓兩處房產(chǎn)時(shí)的成交價(jià)格。新浪房產(chǎn)頻道顯示，在2006年2月份最后一次更新資料時(shí)，該樓盤(pán)均價(jià)為19500元/平房米，其2003年開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)已是11000元/平米。
照此計(jì)算，該拍賣(mài)價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的7折，而這還沒(méi)有算上今年上半年以來(lái)北京房地產(chǎn)價(jià)格整體上漲的因素。
“拍賣(mài)房的價(jià)格都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低一些。目前北京的拍賣(mài)房?jī)r(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的8.5折吧，而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣(mài)房市場(chǎng)比較成熟，而且人們對(duì)于二手房沒(méi)有偏見(jiàn)，拍賣(mài)房?jī)r(jià)已高達(dá)市場(chǎng)價(jià)的9折或以上。”天問(wèn)拍賣(mài)公司的負(fù)責(zé)人季濤向記者分析說(shuō)，在兩三年前，由于對(duì)二手房消費(fèi)觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，加上房源比較差，在北京法院拍賣(mài)房的價(jià)格甚至?xí)椭?折以下。
不過(guò)，隨著目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的水漲船高，法院拍賣(mài)房交易正日漸活躍。
“現(xiàn)在房源越來(lái)越好了，很多都是從未入住過(guò)的新房，這吸引了很多個(gè)人買(mǎi)家。”季濤說(shuō)，目前參與競(jìng)買(mǎi)的買(mǎi)家主要是中介公司和個(gè)人買(mǎi)主。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)，讓很多中介公司在參與競(jìng)拍時(shí)都帶有一種明顯的“收房”心態(tài)，“不論地段，不論戶型，基本上覺(jué)得價(jià)格合適就出手了。”一位拍賣(mài)師告訴記者，中介公司的競(jìng)拍者往往比較看重價(jià)格因素，一旦覺(jué)得“轉(zhuǎn)手就有得賺”，就會(huì)豪氣出手，因?yàn)樗麄冇旋嫶蟮臓I(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，所以地段、戶型等缺點(diǎn)他們都可以自行克服。
而個(gè)人買(mǎi)主往往是有實(shí)際需求的，一旦覺(jué)得房子合適，即使價(jià)格高一點(diǎn)，立馬也會(huì)出手。不過(guò)在已成交的交易中，個(gè)人買(mǎi)家卻比較少，“因?yàn)橐话愕呐馁u(mài)房都是一次性付清款項(xiàng)，這讓很多個(gè)人買(mǎi)家望而卻步。”季濤分析說(shuō)。
3%的成本差
與銷(xiāo)售價(jià)格低廉緊密相連的是賣(mài)家的利益。賣(mài)家為何同意以折扣價(jià)格賣(mài)房子呢？
“法院強(qiáng)制執(zhí)行是一方面因素。”一位拍賣(mài)公司的人士告訴記者，由于無(wú)力償債等因素遭法院對(duì)其資產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。這種情況比較容易發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，但是在目前如日中天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人之所以情愿被法院“強(qiáng)制執(zhí)行”是出于成本的考慮。
今年6月1日，國(guó)家稅務(wù)總局所發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》開(kāi)始生效。
這意味著，如果房主選擇通過(guò)市場(chǎng)化的手段比如選擇中介把房子轉(zhuǎn)手出去，在繳納5%的營(yíng)業(yè)稅和1%的轉(zhuǎn)讓收入的個(gè)人所得稅外，還需要付給中介公司2%左右的服務(wù)費(fèi)，此外，房主還需要不厭其煩地承擔(dān)“散戶”看房的打擾。
“法院拍賣(mài)的房產(chǎn)是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，也不用繳納個(gè)人所得稅。”季濤說(shuō)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，盡管要承擔(dān)法院訴訟費(fèi)和評(píng)估公司和拍賣(mài)公司的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，但是這所有的費(fèi)用加起來(lái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋交易價(jià)格的5%，季濤表示。
相比之下，即使在價(jià)格上略有所讓步，在房主看來(lái)，通過(guò)法院拍賣(mài)房產(chǎn)仍不失為一種極好的避稅方式。
“這樣很可能會(huì)導(dǎo)致一些炒房者故意有錢(qián)不還債，讓債權(quán)人起訴后由法院將其房地產(chǎn)拍賣(mài)，從而避開(kāi)政策的限制。”一位分析人士認(rèn)為。
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