公寓類REIT顯現(xiàn)投資價(jià)值
當(dāng)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛宴曲終人散時(shí)，手中還握有住房或公寓的投機(jī)客開始將這些房屋推向了租賃市場(chǎng)。這個(gè)“影子市場(chǎng)”已令投資者對(duì)擁有大量公寓的房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)出現(xiàn)價(jià)格大跳水深感擔(dān)憂。
不過，在美國的大多數(shù)地方，目前仍是出租方市場(chǎng)，許多大城市的空置率都在下降，而租金則在攀升。盡管公寓類REIT受到了拋售，但這一影子市場(chǎng)實(shí)際上僅局限于佛羅里達(dá)、拉斯維加斯和鳳凰城等房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的地區(qū)。這為股票市場(chǎng)的投資者帶來了買進(jìn)的機(jī)會(huì)。
紐約研究機(jī)構(gòu)Reis Inc.定于周三發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度美國的公寓空置率下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，而租金則呈良性增長，漲幅為1.4%。
Reis的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆•查丹(Sam Chandan)說，舊金山和紐約等高物價(jià)城市的公寓業(yè)主看來從因難以獲得所謂的大額貸款（超過417,000美元）、而無法購房的承租人那里受益匪淺。第三季度紐約的租金上漲了3.6%，舊金山上漲了3.4%。
這對(duì)專門從事公寓業(yè)務(wù)的上市REIT而言無疑是個(gè)好消息。
REIT是不繳納企業(yè)所得稅、而將收益的至少90%以紅利方式發(fā)放的房地產(chǎn)公司。公寓類公司的股價(jià)與其房地產(chǎn)競(jìng)爭對(duì)手相比跌幅更大。道瓊斯公寓類REIT分類指數(shù)今年以來累計(jì)下跌了8.6%，不過上個(gè)月出現(xiàn)了反彈。包括酒店、零售、自營倉儲(chǔ)和寫字樓在內(nèi)的道瓊斯權(quán)益型REIT指數(shù)同期僅下跌了2.8%。
公寓REIT類股有不少利好因素。過去兩年里，有近兩百萬租房家庭進(jìn)入這一市場(chǎng)，其中包括遠(yuǎn)離房屋出售市場(chǎng)的買家和拖欠房屋抵押貸款的人。
房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CBRE Torto Wheaton Research的負(fù)責(zé)人雷蒙德•托特(Raymond Torto)說，這基本相當(dāng)于填滿整個(gè)紐約市了。
一些公司表示，投資者尚未認(rèn)識(shí)到，在某些情況下，公寓的表現(xiàn)同單戶型住宅相反，它能緩和購買房屋數(shù)量減少和負(fù)擔(dān)能力不足帶來的不利影響。休斯敦公寓類REIT Camden Property Trust的首席執(zhí)行長理查德•坎普(Richard Campo)說，他們一股腦地拋出了這類股票。Camden的股價(jià)今年以來下跌了11.5%，周二該股上漲1.55美元，收于65.35美元。
Reis的數(shù)據(jù)顯示，公寓供應(yīng)量受到了建筑量低于平均水平的約束，過去幾年里主要市場(chǎng)每年的建筑量不到10萬套。而嬰兒潮時(shí)期出生的人的后代也正在進(jìn)入最佳租房年齡。
紐約REIT投資機(jī)構(gòu)Cohen & Steers的首席投資長詹姆斯•考爾(James Corl)說，在我們看來，承租人的需求增長量將會(huì)超過可租賃房產(chǎn)的供應(yīng)增長量。該機(jī)構(gòu)管理著約350億美元資產(chǎn)。
不難理解投資者為何對(duì)公寓類REIT感到緊張。其中一個(gè)原因是，難以評(píng)估這一影子市場(chǎng)的影響，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)上的單戶型住房和公寓數(shù)量并沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
加州房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Green Street Advisors Inc.的公寓分析師克雷格•盧波爾德(Craig Leupold)說，這是最讓我感到無可奈何的地方。我想得到更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，了解用于租賃的空置單戶型房屋有多少。
芝加哥資產(chǎn)管理公司Transwestern Securities Management的投資組合經(jīng)理詹姆斯•卡默特(James Kammert)說，公寓領(lǐng)域的價(jià)格下跌已經(jīng)非常具有吸引力。該公司投資于REIT領(lǐng)域的資金約有2.50億美元?？乇硎?，公寓的價(jià)值會(huì)保持下去，因?yàn)楣㈩怰EIT能夠從聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)(Fannie Mae, 簡稱：房利美)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)獲得商業(yè)住房抵押貸款。其它領(lǐng)域的物業(yè)所有者則不能獲得此類貸款，因此更容易受到近期信貸危機(jī)的沖擊。不過，公寓類REIT也明顯面臨著風(fēng)險(xiǎn)，最大風(fēng)險(xiǎn)就是經(jīng)濟(jì)滑坡可能導(dǎo)致公寓需求量的減少。
目前最有吸引力的REIT的價(jià)值已低于它們擁有的公寓的總價(jià)值，以預(yù)期經(jīng)營性現(xiàn)金流衡量，也比其競(jìng)爭對(duì)手的價(jià)格更低。
比如，最大的公寓公司Apartment Investment & Management Co.的股價(jià)今年以來下跌了15%，已經(jīng)到了低價(jià)水平。位于丹佛的這家公司共有1,200棟公寓，209,000套住房。Aimco目前的股價(jià)已較其凈資產(chǎn)值低了24%。而且，該股股價(jià)僅相當(dāng)于2007年預(yù)期經(jīng)營性現(xiàn)金流的13.5倍，低于公寓行業(yè)21.2倍的總體水平。周二Aimco股價(jià)上漲1.05美元，收于43.74美元。
另一家值得考慮的公司是位于弗吉尼亞州的AvalonBay Communities Inc.。該公司在地皮緊張的城市市場(chǎng)擁有高端房屋投資組合，目前股價(jià)比其凈資產(chǎn)值低7.4%，盡管其股價(jià)是經(jīng)營性現(xiàn)金流的25.2倍，高于平均水平。周二該股上漲2.60美元，收于122.09美元。
整個(gè)行業(yè)的估價(jià)水平目前普遍較低。BMO Capital Markets的數(shù)據(jù)顯示，公寓類REIT目前的總體價(jià)格水平比凈資產(chǎn)值低了10%。如果不是受到一宗收購交易的影響，這個(gè)折扣水平可能還會(huì)升得更高。最大的公寓類REIT之一Archstone-Smith Operating Trust在5月份同意接受收購，之后股價(jià)就一直保持在較高水平。該股周二下跌23美分，收于59.95美元。此項(xiàng)交易定于本周五完成。
Camden的坎普表示，影子市場(chǎng)對(duì)其公司的公寓具有巨大影響。但其中也有不錯(cuò)的一面：那些失去贖回權(quán)的業(yè)主將會(huì)租用Camden的公寓。
他在談到這些人時(shí)表示，他們都是很好的承租人，但他們沒有認(rèn)識(shí)到所有權(quán)的總成本意味著什么。他說，只要他們?cè)诳鄢冠H權(quán)后還有合理的信用，我們就會(huì)向這些人展開營銷。
