馮侖和萬通的差異可能在不久的某一天將會被彌合。在地產(chǎn)界人心惶惶的今日，馮侖自稱萬通一直在為今天準(zhǔn)備著。他對多年來萬通看似不瘟不火的企業(yè)運(yùn)營的具體表述是“低風(fēng)險、中速度、高回報”，對時局的判斷是“政策像鐘擺一樣擺了很多次，但這次應(yīng)該是最后一次”，對企業(yè)發(fā)展的領(lǐng)悟則是“熬著生、火化死”。
在許多企業(yè)仍然堅信房地產(chǎn)政策永遠(yuǎn)都會“緊緊松松”，好日子會再次來臨之時，也許馮侖過度緊張了，也許萬通過去十年來可以把更多精力投入于高速度和成倍擴(kuò)張。不知道一個經(jīng)常在為“生”和“死”準(zhǔn)備著的企業(yè)是否是太過悲觀，而無法成為一個偉大的公司。但僅就未來和結(jié)果而言，這都不重要，重要的是誰能活下去。再次套用馮侖的話，“活著，就是勝利！”
數(shù)字商業(yè)時代：很多開發(fā)商對目前的時局表情很復(fù)雜，甚至很憤怒。
馮侖：沒有必要太激動。這一天遲早會到來。
在過去五年，我們政策選擇的方向一直是在兩個點上搖擺：一個點是把住宅定位成一個具有消費和投資雙層功能的一個特殊商品，之所以定位在這部分，實際上是要把它作為經(jīng)濟(jì)增長的一個引擎和經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；另一方面，確實住房具有另一個極端的特性，它是一個我們生活基本的需求，也具有一些保障和民生的特質(zhì)。如果是這樣一方面，那么就應(yīng)該是另外一套政策。
所以，政府這五六年就在這兩邊選，經(jīng)濟(jì)不好的時候就強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)開始好了，房價一高，就回到民生這個特性上這樣的來回?fù)u擺，與經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展有關(guān)。
因為早就看到這樣一種規(guī)律，所以我就在等，因為我們國家從來的政策制定和政策效應(yīng)發(fā)揮作用的方式就是鐘擺效應(yīng)，不把一件事做到極端停不下來的。接下來，才會有新的游戲開始。這就是為什么萬通的運(yùn)營策略叫“低風(fēng)險，中速度，高回報”。我們對這樣一個邏輯認(rèn)識沒有動搖過。數(shù)字商業(yè)時代：那么政策會不會再次搖擺？
馮侖：不大容易，政府會考慮政策的權(quán)威性。我覺得這一輪下來，基本上會有一個很大的調(diào)整，解決深層次矛盾的條件就具備了。所以大概調(diào)控的時間要維持到明年。明年這個時候，大概會出來一些新的游戲規(guī)則，可能會更清楚。
數(shù)字商業(yè)時代：現(xiàn)在開發(fā)商最關(guān)心的是什么？
馮侖：在當(dāng)前這種政策下，企業(yè)在住宅這個領(lǐng)域的風(fēng)險是非常大的。但是，企業(yè)也只有兩種選擇，因為你不能不跟著政策走，沒有什么辦法。預(yù)防問題的辦法就是低風(fēng)險、中速度、高回報。
所以我們現(xiàn)在對公司的要求，就是我自己最近常說的“吃軟飯、掙硬錢”，就是用創(chuàng)意、創(chuàng)新、誠信、品牌和人才，去跟市場競爭，要有前瞻性。然后，要保持戰(zhàn)略領(lǐng)先，這樣才能跑贏市場，如果有市場的話；沒市場，我們就學(xué)會跑贏政府，所謂跑贏政府，就是說不要在調(diào)控中犧牲掉；再有一個就是跑贏競爭對手，這就是我們現(xiàn)在的狀態(tài)。
數(shù)字商業(yè)時代：你的態(tài)度似乎準(zhǔn)備很充分？
馮侖：我們要以一個積極的狀態(tài)來面對目前的局面。第一，理解政府的一些政策出臺的背景；第二，也理解轉(zhuǎn)型中的社會本身就是一個矛盾，有很多不確定因素。所有人都處于不開心狀態(tài)，所以我們只能把自己的企業(yè)做得有點彈性。比如你負(fù)債這么高，買了這么一大堆地，你這一下就繃得太緊。
數(shù)字商業(yè)時代：怎么理解您所說的創(chuàng)意、創(chuàng)新？
馮侖：我們還是延續(xù)美國模式，講的是商業(yè)模式的變革和創(chuàng)新，然后在流程上、產(chǎn)品上的創(chuàng)新。公司董事會在年初專門提出了要將每年營業(yè)額的5%作為研發(fā)經(jīng)費，雖然我們這個研發(fā)經(jīng)費似乎不如別的企業(yè)多，但是我們做的是軟研究，我們不做硬研究。另外，我們在一季度也發(fā)布了新產(chǎn)品。
這些都是逐步的，把公司提升成為一個科技研發(fā)驅(qū)動型的、創(chuàng)意驅(qū)動型的和戰(zhàn)略領(lǐng)先型的企業(yè)，而不是一個靠成本推動型的企業(yè)。
數(shù)字商業(yè)時代：那么萬通地產(chǎn)的表現(xiàn)如何？
馮侖：去年我們最大的進(jìn)步，就是在房地產(chǎn)的運(yùn)營方面取得了很好的成績。你看報表，我們規(guī)模增加了。在運(yùn)營方面，在整個寫字樓市場里面，我們的出租率、租金、租期、租客都是最好的。用8個月時間，達(dá)到90%的出租率。我們的服務(wù)公寓在北京，在租金和租期、出租率上都是最好的。因為去年一年有了這幾個“最好”，就可以為下一個階段的營運(yùn)奠定基礎(chǔ)。我們學(xué)習(xí)美國模式，前提不是在開發(fā)能力，而是在運(yùn)營能力上，而我們傳統(tǒng)的模式是講求開發(fā)能力。
實際上，這是大家沒有注意到的萬通最大的一個進(jìn)步。在去年北京整個CBD出租率辦公樓的空置率提高、租金下降的情況下，我們能夠把運(yùn)營做到最好。另外，萬通最大的進(jìn)步就是把戰(zhàn)略變成了兩個層次：一個是控股公司，即萬通實業(yè)，萬通實業(yè)現(xiàn)在13億的股本，在北京按人民幣注冊的地產(chǎn)公司中資產(chǎn)規(guī)模是最大的，負(fù)債率還不到20%。除了大家看到的開發(fā)公司這一部分以外，我們還有工業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)管理、基金管理，這些業(yè)務(wù)在去年都有很好的成長。我們?nèi)ツ曜龅淖畲蟮墓ぷ鳎瑢嶋H上就是增加了我們軟的競爭力，而不是急于去擴(kuò)大規(guī)模。
數(shù)字商業(yè)時代：你認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何轉(zhuǎn)型？
馮侖：“吃軟飯”回報最高，比如說新加坡有一個環(huán)球影城，這個項目規(guī)模一共13億美金，美國環(huán)球影城就拿走了6億美金知識產(chǎn)權(quán)費。這就是軟的，這就是“吃軟飯”，回報是最高的。凱德置地在全球資本市場回報率很好，重要的原因是因為它有三分之二業(yè)務(wù)是管理別人的資產(chǎn)，三分之一是自有資產(chǎn)。管理別人的資產(chǎn)帶來的是14億美元的收入，實質(zhì)上都是“吃軟飯”的收入。所以你只要堅持“吃軟飯”，你的回報率一定是高的。
地產(chǎn)商應(yīng)該擺脫野蠻生長，逐步進(jìn)入到一個科學(xué)發(fā)展階段，我們地產(chǎn)商也要科學(xué)發(fā)展，然后才能夠逐步地變成具有創(chuàng)造價值能力的地產(chǎn)商。所謂創(chuàng)造價值能力，就是你的創(chuàng)意和服務(wù)品質(zhì)，這主要是創(chuàng)造價值的能力，研發(fā)、綠色、節(jié)能、環(huán)保，這都是有科技含量的。地產(chǎn)商會逐步往這方面去轉(zhuǎn)型，而擺脫只靠土地、靠關(guān)系、靠一個波段或臨時的一個運(yùn)氣去賺錢。
數(shù)字商業(yè)時代：轉(zhuǎn)型有多難？
馮侖：轉(zhuǎn)型的這個過程很難，難到什么程度呢？李嘉誠完成這個轉(zhuǎn)型花了15年。我覺得萬通需要花10年做這個事情，現(xiàn)在才兩年多，所以現(xiàn)在我們一點都不著急。這個轉(zhuǎn)型的過程一定要放慢速度，就相當(dāng)于汽車拐彎，你必須要放慢速度，你不放慢速度就會翻車。所以，我們要忍受適度的增長，而不能瘋狂地增長。我們不去跟市場做很大的賭博，規(guī)模一定要控制住，否則會很麻煩
