SKXX  新生入學(xué) | 沙發(fā) 大 中 小 發(fā)表于 2009-7-22 15:24 只看該作者 住房貸款提前還貸，已成為市民關(guān)心的熱門話題。其實(shí)提前還貸不是大部分客戶的愿望，而且也并非唯一的選擇。有關(guān)銀行專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來(lái)源，否則提前還 貸多支付不少利息，吃虧的只能是客戶自己。住房貸款是一項(xiàng)長(zhǎng)期行為，難免在途中發(fā)生意外情況。貸款期限以短一點(diǎn)為好，以避免造成不必要的利息損失。因?yàn)橘J款期限越長(zhǎng)，先期支付的利息越多，損失的利息也多。 >>本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 個(gè)人購(gòu)房借款合同的變更包括貸款期限變更、還款方式變更和抵押物變更等不同情況。其中貸款期限變更是指借貸雙方和原合同其他當(dāng)事人同意延長(zhǎng)原合同約定貸款期限的行為；還款方式變更是指貸款期限內(nèi)由于收入水平變化或其他重大變故導(dǎo)致借款人還貸能力變化，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意改變?cè)贤s定還款方式的行為；抵押物變更則是指因借款人調(diào)換房屋、房屋價(jià)值貶損等原因，借貸雙方和原合同的其他當(dāng)事人同意更換或增加抵押物的行為。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 如果在某段時(shí)間，購(gòu)房者投資另有方向，想減少還貸整體支出，也完全可向貸款行提出變更貸款方式和年限申請(qǐng)。變更貸款只可在每年初進(jìn)行，即每年一月份向貸款銀行提出更改貸款方式變更申請(qǐng)。對(duì)任何一種還款方式，部分或全部提前還款，銀行對(duì)提前還款的借款人完全是按照實(shí)際簽署的貸款協(xié)議執(zhí)行，根據(jù)貸款時(shí)間和貸款金額據(jù)實(shí)收取利息。 >>本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 中國(guó)工商銀行“對(duì)個(gè)人購(gòu)房借款合同變更有關(guān)事項(xiàng)”的規(guī)定中貸款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況變更個(gè)人住房借款合同的貸款期限、還款方式和抵押物。根據(jù)該辦法，借款人可通過(guò)銀行辦理延長(zhǎng)貸款期限手續(xù)，減少每月還款額，從而增加還款能力；通過(guò)改變還款方式，合理調(diào)整還款計(jì)劃；通過(guò)變更抵押物，可以實(shí)現(xiàn)已購(gòu)房屋的更換。同時(shí)，借款人在辦理上述手續(xù)時(shí)，還將因已在工行發(fā)生了借貸關(guān)系，而獲得簡(jiǎn)化手續(xù)、減少程序等方面的便利。 >>本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 貸款：看利率選方式 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 近期，“等額本金”、“等額本息”所引發(fā)的話題和思考，一直為社會(huì)各界所廣為關(guān)注，許多市民都認(rèn)為，自己購(gòu)房貸款所選擇的等額本息法，要比選擇等額本金法支付更多的利息，是大大地吃虧了。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 這其實(shí)是個(gè)誤解。交行理財(cái)專家特別提醒市民：不同的還款方式劃算與否，主要是由于貨幣的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本造成的，在考慮自身資金承受力的同時(shí)，要兼顧以下多種情況。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 首先，利率變化時(shí)兩種還款方式的剩余本金不同，導(dǎo)致還款金額產(chǎn)生不同。“等額本金”、“等額本息”兩種還款方式雖然沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，但整個(gè)還款期間，貸款利率卻會(huì)影響到這兩種還款方式。 >>本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 與國(guó)外流行的長(zhǎng)期抵押貸款采用固定利率不同，我國(guó)商業(yè)銀行目前采用的貸款利率是浮動(dòng)的，是根據(jù)人民銀行的規(guī)定每年進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整的。1992年以來(lái)，住房公積金貸款利率就調(diào)整了九次。最后一次是在2002年2月份，人民銀行再次將個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，5年以上住房商業(yè)貸款利率由5.58%降到了5.04%，而住房公積金貸款利率則由4.59%降到了4.05%。一旦還款期間貸款利率發(fā)生變化，兩種還款方式就會(huì)產(chǎn)生一些微妙的變化。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 在歸還貸款前期，“等額本金法”歸還本息的金額要比“等額本息法”多。因此，在還款期間遇到貸款利率調(diào)整時(shí)，兩種還款方式剩余的貸款本金是不相同的：“等額本金法”剩余的本金要比“等額本息法”剩余的本金要少。剛才說(shuō)過(guò)，兩種還款方式在金額、利率和期限相同的前提下是沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別的，因此不同的貸款本金在新的貸款利率下必然造成某種失衡。當(dāng)貸款利率呈下降趨勢(shì)時(shí)，選擇“等額本息法”要比選擇“等額本金法”劃算。因?yàn)?#8220;等額本金法”在較高利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，能夠享受到低利率的本金就比等額本息法少，以致兩種還款方式支付的本息總和差距就會(huì)縮小。反之，當(dāng)貸款利率呈上升趨勢(shì)時(shí)，“選擇等額本金法”就要比選擇“等額本息法”劃算。“等額本金法”在較低利率的情況下已經(jīng)支付了較多的本息，而在高利率時(shí)期剩余的本金要比“等額本息法”少，兩種還款方式支付的本息總和差距就會(huì)拉大。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 舉個(gè)例子來(lái)做比較。如果貸款50萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款利率為5.04%。如果利率未發(fā)生調(diào)整，選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是12.7萬(wàn)元和13.75萬(wàn)元，兩者相差1.05萬(wàn)元，相差8.27%。如果五年后貸款利率下降為4.2%，在利率調(diào)整時(shí)，選擇等額本金法和等額本息法剩余的本金分別是28.13萬(wàn)元和32.3萬(wàn)元,最后選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是12.17萬(wàn)元和13.11萬(wàn)元，兩者相差0.94萬(wàn)元，相差7.7%。如果五年后貸款利率上升為5.58%，則最后選擇等額本金法和等額本息法在整個(gè)貸款期間支付的利息總和分別是13.05萬(wàn)元和14.18萬(wàn)元，兩者相差1.13萬(wàn)元，相差8.7%。隨著貸款期限、金額的增大，這種差距將表現(xiàn)得更加明顯。 >> 本文源自口碑理財(cái)網(wǎng) www.kblcw.com 其次，選擇還款方式仍需因人而異，量力而行。交行理財(cái)專家指出：選擇什么貸款還款方式還是應(yīng)根據(jù)自己資金的償還能力量力及視具體情況來(lái)決定。由于“等額本息法”前期還款壓力較小，更適合于年輕人。他們工作年限短，收入?yún)s處于上升期，能夠相應(yīng)舒緩目前的還款壓力。而“等額本金法”每月還款額相對(duì)較高，則可能更適合收入穩(wěn)定的中年人。當(dāng)然，目前上海的各家銀行都非常注重個(gè)人住房貸款的“售后服務(wù)”，如果市民在還款期間預(yù)期資金發(fā)生變化（增加或減少），則還可以根據(jù)當(dāng)時(shí)情況對(duì)貸款的還款方式進(jìn)行變更，以達(dá)到在貸款期間更省錢的目的。 |
