2014年以來，房地產(chǎn)市場風聲鶴唳：1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月單月增速降至14.2%。更值得關注的是地產(chǎn)投資的先行指標，3月房屋銷售面積大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時，房地產(chǎn)庫存狀況也明顯惡化。
地產(chǎn)景氣下行的核心因素是――去年下半年以來個人按揭利率抬升和開發(fā)商融資受限。考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發(fā)商進一步下調(diào)新開工和施工計劃，未來地產(chǎn)泡沫破滅的風險或顯著上升。
中國工業(yè)經(jīng)濟走勢與地產(chǎn)投資高度一致，源于經(jīng)濟靠投資驅(qū)動，而制造業(yè)、基建投資的資金來源均依附于房地產(chǎn)。地產(chǎn)銷量通常領先于經(jīng)濟整體走勢半年左右，其回落預示經(jīng)濟見底短期難見。
房地產(chǎn)投資增速如果從13年的19.8%降到14年的15.1%，對固定資產(chǎn)投資和GDP的直接拖累到底有多大？
2013年房地產(chǎn)投資較12年增加1.42萬億，對13年固定資產(chǎn)投資增速的貢獻為3.89%。然而，由于14年地產(chǎn)投資增速降至15.1%，地產(chǎn)投資額較13年僅增加1.3萬億，對14年固定資產(chǎn)投資增速的貢獻為2.98%。因此，14年地產(chǎn)投資下行將直接拖累固定資產(chǎn)投資增速0.9個百分點。
房地產(chǎn)投資對GDP的拉動效應的計算稍顯復雜。我們剔除地產(chǎn)投資中的土地購置費并假設14年投資乘數(shù)為0.6來進行計算。13年房地產(chǎn)投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果14年地產(chǎn)投資增速降至15.1%，它對GDP增速的貢獻為1.15%。因此，14年地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點，意味著僅是地產(chǎn)，就能將經(jīng)濟增速從13年7.7%下拉至14年的7.4%。
由于地產(chǎn)鏈條非常長，它的景氣變化對上中下游多個行業(yè)的需求有很大影響，根據(jù)2010年的投入產(chǎn)出表對地產(chǎn)拖累經(jīng)濟的間接影響進行測算,14年地產(chǎn)投資下行將間接拖累GDP增速0.24個百分點。
另外，房地產(chǎn)景氣下行對各種耐用品的影響顯而易見，地產(chǎn)銷售稍領先于乘用車、家電和家具的銷售，緣于：一方面，地產(chǎn)銷售下滑直接減少后期添置耐用品的需求，另一方面，地產(chǎn)下滑通過降低居民收入增速也影響到對耐用品的需求。
地產(chǎn)景氣下行對于地方政府而言，影響巨大。13年房地產(chǎn)相關稅收（地產(chǎn)營業(yè)稅、契稅等）近1.9萬億，加上剔除拆遷補償后的土地出讓凈收入1.1萬億，與地產(chǎn)直接相關的政府收入共計3萬億，占當年地方政府收入（本級＋中央稅返和轉(zhuǎn)移支付＋土地凈收入）的20%。
14年，大量表內(nèi)外融資有待償還，在地方政府債務受控的背景下，土地對地方財政的重要性更加凸顯，因此有一些地方政府醞釀救市。據(jù)媒體報道，杭州、長沙和溫州等二三線城市考慮放開限購。我們認為，放開限購、下調(diào)二套房首付成數(shù)和降低房貸按揭利率是政府可能采取應對手段。
首先，部分放開限購效果很小。目前占全國銷售5%的一線城市放松限購的概率很小，雖然31個二線城市占全國銷售27%，但杭州、長沙和溫州的合計銷量僅占全國的2.37%，個別城市放開限購對全國銷量的拉動可謂是九牛一毛。
其次，下調(diào)二套房首付成數(shù)（從七成降至六成）的效果也比較微弱，因為當前購房人群中首套自住房過半，改善性二套房不足4成。除非全國各地全面降低二套房首付成數(shù)，否則銷售頹勢難以改變。
最后，降低房貸按揭利率才能有效刺激地產(chǎn)銷售。利率變化會明顯影響到購房者未來多年的償貸支出，例如，商業(yè)貸款（等額本息法）100萬20年，在85折、基準和1.1倍利率下，每月還款分別為6917、7485和7876元，利息還款總額分別為66.01、79.64和89.04萬元。
這些年，當房貸利率下行，地產(chǎn)銷售面積增速很快就出現(xiàn)反彈。然而，當前房貸按揭利率上升的勢頭并沒有改變，根據(jù)地產(chǎn)專業(yè)咨詢機構的調(diào)查數(shù)據(jù)，3月的按揭貸款政策仍在收緊，持續(xù)壓制銷售。
然而，正如我們前面所說，銷售領先于新開工、施工和地產(chǎn)投資，即使銷售在2季度尋底成功，地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累也要持續(xù)到4季度。12年是典型的一年，政策放松特別是房貸利率下行使得地產(chǎn)銷售在春節(jié)后就明顯復蘇，但地產(chǎn)投資在3季度末才見底。
綜合以上，部分城市放開限購或更進一步地下調(diào)二套房首付成數(shù)，都難改變?nèi)珖N售的頹勢，只有等到房貸按揭利率拐點出現(xiàn)，地產(chǎn)銷售才會企穩(wěn)復蘇。
