最近許多律師同行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友都在詢(xún)問(wèn)，經(jīng)?？匆?jiàn)你做樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)排查，究竟什么是樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)排查呢？回想，從去年5月起至今，不足1年時(shí)間，自己排查樓盤(pán)項(xiàng)目共28個(gè)，項(xiàng)目除重慶外，還涉及四川等外省區(qū)域，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的法律風(fēng)險(xiǎn)管控。
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相信許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友及從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師同行都會(huì)有這樣的感悟，一旦發(fā)生關(guān)于銷(xiāo)售承諾等營(yíng)銷(xiāo)方面群訴事件，業(yè)主第一時(shí)間就會(huì)將前期獲取的DM單、沙盤(pán)模型照片等銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)所能獲取的宣傳物料作為支撐其訴求的核心證據(jù)。如在銷(xiāo)售前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未采取適當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)銷(xiāo)售物料進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避處理，那么，一旦爆發(fā)業(yè)主群訴事件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將處于相對(duì)被動(dòng)的不利地位。正如常人言，事后滅火成本往往高于事前消滅易燃危險(xiǎn)源之成本。
為此，特草擬本文，以供各位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友及從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師同行交流、探討。樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)排查之五大核心，實(shí)際上系包括法律風(fēng)險(xiǎn)排查的五大步驟及五大版塊：
樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律排查的五大步驟：
步驟一：召開(kāi)項(xiàng)目排查啟動(dòng)會(huì)
通過(guò)排查啟動(dòng)會(huì)，明確排查范圍及各時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排。
步驟二：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地排查
結(jié)合啟動(dòng)會(huì)雙方明確的排查范圍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部、客戶(hù)關(guān)系部、工程部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)人員陪同下，律師前往樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地排查，并收集相關(guān)資料。
步驟三：出具《商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律風(fēng)險(xiǎn)排查報(bào)告》
結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)排查情況，進(jìn)行法律分析，且需進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)級(jí)及防控措施建議，最終出具《商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律風(fēng)險(xiǎn)排查報(bào)告》。
步驟四：協(xié)助整改
結(jié)合《商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律風(fēng)險(xiǎn)排查報(bào)告》內(nèi)容，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部及客戶(hù)關(guān)系部對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)宣傳物料、沙盤(pán)模型等進(jìn)行整改。
步驟五：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公證
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律風(fēng)險(xiǎn)排查報(bào)告》內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行整改后，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證，以完善證據(jù)固定。
樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律排查的五大版塊：
通常情形下，一個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)容易引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域主要出現(xiàn)在沙盤(pán)模型、戶(hù)型模型、現(xiàn)場(chǎng)公示文件、宣傳物料及樣板房。因此，律師在進(jìn)行銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重大法律風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，通常也主要涵蓋如下五大版塊內(nèi)容：
版塊一：沙盤(pán)模型
在進(jìn)行沙盤(pán)模型法律風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，律師需與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)關(guān)系部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)比對(duì)沙盤(pán)與圖紙或?qū)嶋H現(xiàn)場(chǎng)不一致之處，并據(jù)此調(diào)整。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注包括但不限于如下方面信息：
其一，溫馨提示用語(yǔ)是否齊全，如：是否注明項(xiàng)目名稱(chēng)（含營(yíng)銷(xiāo)推廣名、報(bào)批報(bào)建名）、開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；是否注明僅為要約邀請(qǐng)最終須以雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及政府最終審批文件為準(zhǔn)等免責(zé)提示用語(yǔ)；是否對(duì)沙盤(pán)模型中已展示的文化教育設(shè)施以及其他公共設(shè)施進(jìn)行免責(zé)性提示；是否注明制作年月；等等。
其二，對(duì)于'沙盤(pán)模型'中已展示的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政設(shè)施，復(fù)核其是否仍處于規(guī)劃中或建設(shè)中，如仍處于規(guī)劃中或建設(shè)中的，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際情況注明'規(guī)劃中'或'建設(shè)中'；
其三，核實(shí)沙盤(pán)模型中是否涉及不利因素未予展示及未進(jìn)行特別說(shuō)明，如：平街路面與商品房底層存在較高地勢(shì)落差將會(huì)營(yíng)銷(xiāo)底層商品房采光等。
版塊二：戶(hù)型模型
在進(jìn)行戶(hù)型模型法律風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，需與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)關(guān)系部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)比對(duì)戶(hù)型模型與圖紙或?qū)嶋H現(xiàn)場(chǎng)不一致之處，并據(jù)此調(diào)整。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注包括但不限于如下方面信息：
其一，溫馨提示用語(yǔ)是否齊全、具體，如：涉及戶(hù)型改造的，是否已進(jìn)行特殊提示；
其二，對(duì)于存在戶(hù)型改造的模型，是否使用'改造'字語(yǔ)，此將致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，可通過(guò)使用'裝修優(yōu)化方案示意'、'空間調(diào)整'等類(lèi)似詞語(yǔ)替換，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)宣傳及提示用語(yǔ)效果。
其三，商品房面積的標(biāo)注是否準(zhǔn)確、是否合規(guī)及是否與實(shí)際情況一致。
版塊三：公示文件
基于不同地方出臺(tái)的規(guī)范性文件不同，因此，對(duì)于位于不同省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)及各地規(guī)范性文件的規(guī)定，綜合判斷銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示文件是否齊全，以防止因此產(chǎn)生的行政處罰法律風(fēng)險(xiǎn)。
此外，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)均需進(jìn)行項(xiàng)目不利因素公示。通常情形下，律師需協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制作項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)及項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外1公里以?xún)?nèi)的項(xiàng)目不利因素公示。具體公示內(nèi)容及用語(yǔ)，需由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部、客戶(hù)關(guān)系部、工程部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)發(fā)部等相關(guān)部門(mén)與律師共同確定。
版塊四：宣傳物料
銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)使用的宣傳物料（如：DM單、戶(hù)型圖、項(xiàng)目手冊(cè)，等等），往往是后期發(fā)生爭(zhēng)議購(gòu)房者所舉示的核心證據(jù)。因此，對(duì)于宣傳物料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)更為審慎。
對(duì)于宣傳物料，因所載內(nèi)容差異，其風(fēng)險(xiǎn)防控關(guān)注點(diǎn)將存在較大不同，故，無(wú)法在本文中逐一列明。但，每一份宣傳物料均存在如下共性信息需重點(diǎn)關(guān)注：
其一，除介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的宣傳物料外，是否注明開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)（報(bào)建名及營(yíng)銷(xiāo)推廣名）、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、預(yù)售/銷(xiāo)售許可證號(hào)；
其二，涉及交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政設(shè)施，如仍處于規(guī)劃中或建設(shè)中，是否予以注明，且律師是否已提示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行證據(jù)固定；
其三，是否采取以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置，如采取前述表述，將面臨行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)；
其四，使用商品房項(xiàng)目相關(guān)圖片的，是否注明建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片；
其五，是否存在融資或者變相融資的內(nèi)容，如存在上述內(nèi)容，是否已進(jìn)行用語(yǔ)優(yōu)化處理，以防止面臨相關(guān)行政處罰的案例風(fēng)險(xiǎn)；
其六，引用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，是否表明出處；
其七，溫馨提示用語(yǔ)是否齊全、具體，對(duì)于該宣傳物料涉及內(nèi)容需要進(jìn)行特殊處理及說(shuō)明的，是否已在溫馨提示用語(yǔ)中予以體現(xiàn)。如：戶(hù)型圖DM單涉及戶(hù)型搭板改造事宜，是否已在該宣傳物料溫馨提示用語(yǔ)中加入'該戶(hù)型圖系裝修優(yōu)化示意圖，存在較大空間調(diào)整'等提示性文字。
當(dāng)然，除上述關(guān)注點(diǎn)外，樓盤(pán)宣傳物料還存在較多其它共性及特性法律風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)注要點(diǎn)，如各位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友及律師同行感興趣，我可另行與大家進(jìn)行交流及探討。
版塊五：樣板房
樣板房，往往成為購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)商品房的第一直觀感受，尤其對(duì)于預(yù)售商品房項(xiàng)目。但，通常情形下，樣板房往往存在較多空間改造及裝修美化，當(dāng)面臨入伙時(shí)（即商品房交付時(shí)），樣板房展示與實(shí)際交付商品房的不一致之處，也往往成為業(yè)主群訴的熱點(diǎn)。
在進(jìn)行樣板房法律風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，律師需與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)關(guān)系部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門(mén)比對(duì)樣板房與圖紙或?qū)嶋H現(xiàn)場(chǎng)不一致之處，并在樣板房現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行標(biāo)注并予以提示。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注包括但不限于如下方面信息：
其一，提示語(yǔ)所處位置是否準(zhǔn)確，提示語(yǔ)是否具體、明確、齊全。如，在標(biāo)注樣板房提示語(yǔ)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能僅簡(jiǎn)單注明為'非交付標(biāo)準(zhǔn)'，還需在非交付標(biāo)準(zhǔn)處增加注明'實(shí)際交付時(shí)為……'等進(jìn)一步提示用語(yǔ)；
其二，樣板房存在空間改造之處，是否已進(jìn)行文字性說(shuō)明或改造前后圖示對(duì)比展示；
其三，是否已在樣板房入口處放置齊全的溫馨提示性用語(yǔ)，尤其對(duì)于山地別墅項(xiàng)目、山地洋房項(xiàng)目。該提示用語(yǔ)需包括但不限于地勢(shì)影響方面提示性用語(yǔ)、項(xiàng)目名稱(chēng)、相同戶(hù)型及不同戶(hù)型差異的提示性用語(yǔ)、露臺(tái)展示差異的提示用語(yǔ)、花園展示差異的提示性用語(yǔ)、管道提示性用語(yǔ)，等等。
結(jié)束語(yǔ)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該條規(guī)定明確，當(dāng)滿(mǎn)足特定條件時(shí)，宣傳物料即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反，將面臨因此產(chǎn)生的違約責(zé)任。去年新修訂的《廣告法》及發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，對(duì)房地產(chǎn)廣告進(jìn)行較為嚴(yán)苛及細(xì)致的規(guī)定，同時(shí)也加強(qiáng)關(guān)于虛假?gòu)V告等房地產(chǎn)廣告違規(guī)行為的行政處罰。上述規(guī)定的實(shí)施，也讓許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到對(duì)于宣傳物料、沙盤(pán)模型等法律風(fēng)險(xiǎn)把控之重要性。
本文草擬的初衷，在于分享筆者進(jìn)行樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)排查的心得，僅起拋磚引玉之作用，愿以此與律師同行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友共同探討。如各位律師同行及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朋友對(duì)商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)法律風(fēng)險(xiǎn)排查有更多觀點(diǎn)，可將各位寶貴觀點(diǎn)發(fā)送至我的電子郵箱（moxiaofei@kyhtlaw.com），歡迎隨時(shí)進(jìn)行交流、探討。
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