隨著城市化步伐的加快和城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)代表城市工業(yè)文明、象征城市經(jīng)濟發(fā)展的工廠及工廠群逐漸退出歷史舞臺，而這些舊工廠的價值及其所蘊含的歷史痕跡并未隨之消失，相反，隨著全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等新鮮血液的注入，舊廠房的生命也通過承載功能的變化重新煥發(fā)出生機，再一次推動著城市的變遷。
本文將通過國內(nèi)外舊工廠改造的發(fā)展歷程及典型案例來探究舊工廠成功改造的種種成因。
一、國外舊改成功案例分析
1.美國紐約SOHO區(qū)：舊工廠變身時尚街區(qū)
類別：改造街區(qū)
位置：美國紐約
特色：通過功能布局的整合，打成綜合性的時尚街區(qū)
SOHO是英語單詞South Of Houston的縮寫，指的是處于紐約下城Houston街。
1850年的SOHO地區(qū)建起了大批鐵鑄的廠房，成為國際知名品牌的加工廠和藝術(shù)展覽區(qū)。60年代，一些主要由畫家和雕塑家組成的藝術(shù)家陸續(xù)搬進SOHO區(qū)，把這些空置的工廠變成工作室。到70年代，政府將這個地區(qū)劃分成居住區(qū)并加以保護，一些商家和有經(jīng)濟實力的畫廊也相繼進入，使SOHO發(fā)展成集居住、商業(yè)和藝術(shù)為一身的一個完善的社區(qū)，被譽為“藝術(shù)家的天堂”。
今天的SOHO它是商業(yè)和藝術(shù)充分融合的區(qū)域，是富有個性的、有著深刻文化內(nèi)涵的商業(yè)區(qū)，是時尚的代名詞。
2.1967年美國舊金山吉拉德里廣場
類別：工廠改造
位置：美國加州舊金山漁人碼頭
特色：全美第一座工廠改造的露天購物中心
1864年，這里叫做毛線磨坊(Woolen Mill);1893年，意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以細火慢熬生產(chǎn)的意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買下這棟大樓作為工廠;1964年，已經(jīng)廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設(shè)施，成為全美第一座工廠轉(zhuǎn)型的露天購物中心，并改名為“吉拉德里廣場”。
而到了上世紀70年代，舊工廠改造風(fēng)潮進入了延展期。隨著工業(yè)文明的衰落，越來越多的舊工廠改造在政府的主導(dǎo)下進行功能上的再生;同時，日本也緊跟歐美部分加入了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和舊廠房改造之列，其代表項目是1974的倉敷阿依比廣場項目(圖示案例2)。
3.倉敷阿依比廣場
項目：將一棟19世紀的紡織廠廠房改建成觀光旅館，通過巧妙的保留紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，是現(xiàn)代人依然能體驗舊時的風(fēng)光，這個改造獲得日本建筑界的最高獎——建筑師學(xué)會獎。
類別：工廠改造旅館
位置：日本倉敷岡山縣
特色：保留紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，觀光旅館
倉敷常春藤廣場由明治時期建成的倉敷紡織廠改建而成，紅磚上攀爬著綠意盎然的常春藤，極富特色。其多功能廳“Floral court”的裝飾和墻面皆花意盎然，由建于大正初期(19世紀初)的工廠講堂改造而成。寬廣的酒店庭院內(nèi)，建筑與空間洋溢著明治、大正時期的浪漫氛圍，新與舊完美融合，并設(shè)有休憩廣場、文化設(shè)施、手工坊，是追求文化內(nèi)涵與舒適體驗的各年齡層賓客的絕佳選擇。
4.法國巴黎奧賽藝術(shù)博物館
類別：車站改造
位置：法國巴黎
特色：由火車站改造、巴黎三大藝術(shù)寶庫之一
法國塞納河左岸的一座廢棄的火車站，在政府的主導(dǎo)下改建成擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。
法國塞納河左岸的一奧賽火車站，由于站臺過短無法滿足新型火車的需求，在1939年后逐漸被鐵路聯(lián)營公司廢棄。
1977年，吉斯卡爾.德斯坦總統(tǒng)決定實施蓬皮杜總統(tǒng)曾提出的方案，將舊火車站改造為博物館，改造工程從1983年開始， 一千名工人用了3的時間完成。廢棄火車站成了擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。
二、舊工廠改造的價值探索
相對于世界的進程步伐，中國的舊工廠改造始于上世紀末本世紀初。盡管起步較歐美要晚得多，然而發(fā)展的速度則要快得多，短短二十年的時間已經(jīng)進入到第4階段。這固然因為中國的工業(yè)起步本身較晚有關(guān)，也與城市轉(zhuǎn)型的速度有關(guān)。自上海、北京、廣州、深圳四個領(lǐng)跑城市率先開始了城市的轉(zhuǎn)型，同時也啟動和改造了一批具有歷史意義的舊工廠改造項目，如上海的M50、8號橋，北京798，深圳華僑城OCT等。近5年來，更多的城市出現(xiàn)退二進三以及對城中村的改造，使舊工廠改造迅速從一線城市先二三線城市擴展。
上海的M50、8號橋、北京798、深圳華僑城OCT
縱觀舊工廠改造的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整，加上政府的指引及相關(guān)政策的推出是這股熱潮的核心動因。然而，各地老廠房改造實踐中難言成功的現(xiàn)狀中，舊工廠改造對于一個城市發(fā)展的價值何在呢?
從經(jīng)濟成本角度考量，城市版圖在不斷地擴大，那些曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今則是城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個是舊工廠改造項目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長寧區(qū)等城市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢是其經(jīng)濟價值的首要體現(xiàn)。
其次，從成本角度而言，對舊廠房的改造其成本相對低于重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價的10-20%。
再次，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿足個性化的需求，從而進一步挖掘其商業(yè)價值，甚至開創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最好的證明。
而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺乏充分的環(huán)保手段，其對環(huán)境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時，推倒重建會造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護和循環(huán)利用舊工廠也是對城市環(huán)境資源的保護行為。
三、舊工廠改造定位指引
先看看國外的案例：圖示6：德國改造案例(依次為Schlffbau, Kokerei ZollvereinEssen, Gassometer City, Landschaftspark Nord Duisburg)
圖示7：英國: TateModem Art
圖示8：美國：Mass Moca
圖示9：加拿大
圖示10：日本
我們在來看下國內(nèi)案例：
北京798：(圖示11)
北京尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：(圖示12)
上海1933：(圖示13)
上海紅坊創(chuàng)意區(qū)(圖示14)
上海田子坊：(圖示15)
上海8號橋：(圖示16)
深圳創(chuàng)意之都：(圖示17)
深圳OCT：(圖示18)
從這些地區(qū)的成功案例來看，舊工廠的改造已經(jīng)不僅僅拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購物、餐飲、娛樂等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項目的城市功能，而多元化的組合也進一步提升了改造項目在城市中的存在感，推動產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。這種BTB+BTC的聯(lián)動模式值得大多舊工廠改造項目借鑒。
這其中，商業(yè)如何取得成功是諸多改造項目面臨的最困難的問題。目前國內(nèi)的改造項目更多是以產(chǎn)業(yè)為主的BTB單核驅(qū)動，不過相信隨著越來越多的舊工廠進入到這個領(lǐng)域，將形成具備中國特色的BTB+BTC雙輪驅(qū)動模式。
四、舊工廠改造成功案例分享
去年十月開園的成都東區(qū)音樂公園就是一個尋求在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展的項目。這個項目是依托于四川中移動無線音樂基地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以“音樂”為靈魂和主題結(jié)合產(chǎn)業(yè)(無線音樂基地)和大眾音樂消費的一個復(fù)合型(BTB+BTC)改造項目。
以成都東區(qū)音樂公園為例，該項目的難點與此類舊工廠的改造與任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目的操作相似，成功的定位、系統(tǒng)完善的預(yù)開業(yè)管理和具有創(chuàng)造性、可操作性的運營管理及優(yōu)化，三者缺一不可。在這樣的前提下，于傳統(tǒng)的老廠房能否找到一種新表現(xiàn)形式，擺脫抄襲模仿現(xiàn)有案例的舊路，而是在創(chuàng)新中尋找到突破。
“成都東區(qū)音樂公園”在參考國內(nèi)外案例以及各方面專家的建設(shè)意見，著眼于本地的資源優(yōu)勢，將“音樂”定為這個項目的關(guān)鍵詞。那么如何讓項目構(gòu)建出既能保證在產(chǎn)業(yè)上高度滿足“音樂”定位的需求，同時又能滿足大眾音樂消費的功能定位和業(yè)態(tài)組合呢?項目定位的深入梳理首當(dāng)其沖。
成都東區(qū)音樂公園從產(chǎn)業(yè)端(BTB)和消費端(BTC)兩方面入手，確定項目的四大功能定位、七大業(yè)態(tài)(圖示19、20)，全面呈現(xiàn)了一個以音樂為主題的，集商務(wù)、休閑、娛樂為一體的新形態(tài)商業(yè)街區(qū)。同時，從資源平衡性的角度出發(fā)，提出了定位與后期招商匹配的關(guān)鍵要素，為第二階段的預(yù)開業(yè)管理奠定穩(wěn)固的基礎(chǔ)。
圖示19四大功能定位
圖示20七大業(yè)態(tài)
第二階段的預(yù)開業(yè)管理是一個系統(tǒng)性強、涉及面廣的重要環(huán)節(jié)。良好的預(yù)開業(yè)管理不僅能夠降低成本、縮短開業(yè)周期，且可以實現(xiàn)產(chǎn)品定位落地、確?？蛻敉顿Y價值最大化。在此階段的工作涉及多方面，既獨立又環(huán)環(huán)相扣。具體可歸納為以下4大方面：
1.布局及動線規(guī)劃方面：
有舊廠房改造需要面對重大課題之一。最主要的是因為舊廠房都是先用物業(yè)的利用，因此，需要充分了解各物業(yè)條件，尋找到相匹配的業(yè)態(tài)，然后結(jié)合整體動線進行合理有效的布局，提高利用率，減少投資成本，包含的內(nèi)容也很多，大致可分為幾個步驟：
(1)通過項目立地的研究分析，確定項目的出入口和主動線，水平動線和空間布局，同時確定公共空間及配套設(shè)備設(shè)施點。
(2)充分分析區(qū)域內(nèi)各廠房的物業(yè)結(jié)構(gòu)，匹配相應(yīng)的定位業(yè)態(tài)，并結(jié)合動線及交通組織的規(guī)劃，合理的對業(yè)態(tài)進行布局。
(3)根據(jù)已確定的招商對象需求，包括面積、層高、水電、隔油排污等方面的需求進行詳細的鋪位切割，并提供完整的店鋪交房條件。
(4)對于一個園區(qū)或街區(qū)型項目而言，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置非常重要;此外，商戶的店招、戶外廣告、景觀照明、臨電預(yù)置等設(shè)施的點位規(guī)劃和標(biāo)準也是必不可少的內(nèi)容。
2.招商方面
諸多環(huán)節(jié)中，招商策略的制定尤為關(guān)鍵，其中又以租戶租戶和商務(wù)條件設(shè)定為核心：
(1)租戶組合計劃及談判策略：
針對招商短板，提出階段性加強經(jīng)營客流驅(qū)動型租戶這一概念，進一步幫助成都東區(qū)音樂公園合理把控招商節(jié)奏。另一方面，為了確保商戶不偏離項目定位的方向，創(chuàng)建引入商戶的五大評審標(biāo)準，并通過評審會的方式進行把控。
(2)商務(wù)條件設(shè)定
根據(jù)項目的收益預(yù)測，結(jié)合談判策略、市場租金調(diào)查確定租金收益模型(包括對初始租金、租期、上漲幅度、合約期、收取方式、發(fā)展周期等方面的設(shè)定)、租金收取模式及其他商務(wù)條件，如免租優(yōu)惠設(shè)定、裝修免租設(shè)定、停車場優(yōu)惠、廣告牌優(yōu)惠計劃等。
3.運營管理標(biāo)準
運營管理標(biāo)準SOP是運營的基石，是運營準備的重中之重，必須確保完備，不可忽略任何一個運營細節(jié)的管理辦法，減少未來可能引發(fā)的混亂。這部分的工作包括制定運營中的規(guī)章制度及各類標(biāo)準，是項目開業(yè)運作的保障。
整個期間共分為營運管理、物業(yè)管理、客戶管理三大板塊，涵蓋15項具體工作，如運營公司業(yè)務(wù)架構(gòu)、崗位職能、薪酬體系、日常運營管理、園區(qū)經(jīng)營提升體系、運營管理電子系統(tǒng)建立、商戶管理、物業(yè)管理、促銷管理、公共空間臨時租賃管理、投訴管理、培訓(xùn)等等。
4.營銷推廣和實施方面：
成都東區(qū)音樂公園的成功開業(yè)離不開行之有效的營銷推廣策略。對于舊工廠改造項目來說，單純做出產(chǎn)品遠遠不夠，還需要相應(yīng)的營銷推廣策略提升項目的人氣，以推動項目產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的共同發(fā)展。(圖示21)。
具體到成都東區(qū)音樂公園，從形象定位消費者訴求，從宣傳口號到宣傳工具、從宣傳推廣渠道制定到內(nèi)容的設(shè)計，從營銷推廣計劃到具體執(zhí)行。建立起項目品牌的知名度，引起業(yè)界和消費者的雙重關(guān)注，吸引客流，點燃項目的引爆點。
不同于銷售，經(jīng)營行為是長期的、持久的，一時的人氣興盛未必能夠長久，尤其對于改造項目，先天在商業(yè)上的需要在運營的過程中保持更快速的反應(yīng)以及準確的應(yīng)對。
結(jié)合成都東區(qū)音樂公園這個項目來看，火爆的開園讓這個項目擁有良好的開始，在近半年的經(jīng)營過程中也仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。比如，定位訴求與業(yè)態(tài)租戶的聯(lián)動推廣問題、目標(biāo)消費者需求與業(yè)態(tài)及品牌的匹配性問題、項目整體業(yè)態(tài)與品牌的平衡性問題等。
針對這些問題，建議運營方應(yīng)加強大眾營銷推廣力度;優(yōu)化調(diào)整非音樂業(yè)態(tài)構(gòu)成，引人消費者認知度高的本地及全國性品牌商戶，使整個園區(qū)做到真正的“音樂主題化，消費大眾化”，以此擴大普通消費群的到訪，促成更多的首次費頻次，增加轉(zhuǎn)換率，延長駐留時間，同時，為辦公人群的導(dǎo)入奠定基礎(chǔ)…
真正的運營是一個不斷調(diào)整的過程，也是一個不斷挑戰(zhàn)的歷程，現(xiàn)在就對舊工廠改造的成效進行評判還為時過早。對于大部分改造舊工廠來說，準確把握項目所面向客群的需求才最為關(guān)鍵。在此前提下，有效地執(zhí)行項目，只有綜合了經(jīng)濟效用、文化傳承、環(huán)境保護等多方益處所凝聚的高附加值產(chǎn)品才是更具生命力的。
