74、問：違約金和定金能否并用？
去年8月，我訂購了一套預(yù)售商品房，簽訂合同后，我按合同約定交了3萬元定金。合同約定今年10月份正式交付住房。今年5月份，由于我要舉家搬遷到別的城市居住，所以打算將房子退掉。那家房產(chǎn)商拿出合同對我說，如果退掉房子，3萬元的定金不予退還，另外，我還得按照合同第9條（該規(guī)定如一方違約，應(yīng)按房價款25%支付另一方違約金）支付違約金。請問，違約金和定金可以并用嗎？法律對定金、違約金的數(shù)額有無限制性規(guī)定？
答：1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第116條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！备鶕?jù)該條規(guī)定，定金條款或違約金條款不可并用，當(dāng)事人只可擇其一而用之。因此，房地產(chǎn)公司在收了你的定金后，就不應(yīng)該再依據(jù)合同第9條的約定，向你主張違約金，若主張違約金，就應(yīng)將定金退還給你或?qū)⒍ń鹫鄣诌`約金。
關(guān)于定金的數(shù)額限制，《中華人民共和國擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%?！敝劣谶`約金的數(shù)額，《合同法》規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！彼?，你若認(rèn)為以房價款的25%作為違約金過高的話，可以起訴至人民法院，要求人民法院對合同約定的違約金數(shù)額予以減低。
75、問：故意不告知贈與物瑕疵致人損失要不要賠償？
2004年10月，鄭某將自己的一輛農(nóng)用馬車贈送給好友余某。前不久，余某在駕駛該農(nóng)用馬車時，因剎車失靈翻車而致重傷，花去醫(yī)藥費(fèi)3萬余元。事故的原因是剎車的一顆螺絲掉了，導(dǎo)致剎車失控。原來鄭某在贈車前一個月已發(fā)現(xiàn)剎車螺絲因嚴(yán)重抖動而跌落，鄭某僅用一根鐵絲將剎車固定。鄭某送車給余某時，為檢驗(yàn)其駕駛技術(shù)，故意不將這一情況告訴余某。請問，余某能否要求鄭某承擔(dān)賠償責(zé)任？
答：可以肯定，余某有權(quán)要求故意不告知贈與物瑕疵的鄭某承擔(dān)賠償責(zé)任。
贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。表面看來，贈與合同作為單務(wù)無償合同，受贈人不承擔(dān)任何法律義務(wù)，贈與人除依約給付贈與標(biāo)的物外，原則上也不承擔(dān)贈與物的瑕疵責(zé)任。同時，考慮到若贈與人故意不告知贈與標(biāo)的物存在瑕疵，將給受贈人帶來較大的損失。為了使受贈人得到法律救濟(jì)，《中華人民共和國合同法》第191條第2款規(guī)定：“贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/span>
本案中，鄭某故意不告知農(nóng)用馬車瑕疵盡管不是出于惡意，而是為“檢驗(yàn)余某的駕駛技術(shù)”，但這一行為完全符合上述法律規(guī)定，且造成了受贈人余某損失，因此，鄭某應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
76、問：乘客受傷汽運(yùn)公司應(yīng)否賠償？
今年6月中旬的一天，我從縣城乘坐一輛客車前往鄰縣，汽車行至一村莊時，司機(jī)為避讓一橫過馬路的小孩而緊急剎車，致使我頭部受傷，后經(jīng)醫(yī)院治療花去醫(yī)藥費(fèi)1600元。治愈后，我要求汽運(yùn)公司負(fù)擔(dān)我的醫(yī)療費(fèi)，但汽運(yùn)公司以司機(jī)沒有過錯為由拒絕支付醫(yī)療費(fèi)。請問，司機(jī)避讓行人，造成乘客受傷，汽運(yùn)公司應(yīng)否賠償？
答：司機(jī)避讓行人，造成乘客受傷，根據(jù)法律規(guī)定，汽運(yùn)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《中華人民共和國合同法》第290條規(guī)定：“承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)在約定期間或者合理期間內(nèi)將旅客、貨物安全運(yùn)輸?shù)郊s定地點(diǎn)?！甭每妥再徺I車票上車后，即與汽運(yùn)公司形成了一種旅客運(yùn)輸合同關(guān)系，汽運(yùn)公司即負(fù)有將乘客安全、正點(diǎn)送達(dá)目的地的義務(wù)和責(zé)任。汽運(yùn)公司作為承運(yùn)人對在運(yùn)送過程中發(fā)生的旅客人身傷亡、行李毀損或貨物損失負(fù)賠償責(zé)任，有法律規(guī)定的免責(zé)情況除外?！逗贤ā返?span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">302條規(guī)定：“承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)對運(yùn)輸過程中旅客的傷亡承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但傷亡是旅客自身健康原因造成的或者承運(yùn)人證明傷亡是旅客故意、重大過失造成的除外?！彼緳C(jī)遇到情況急剎車，致使車內(nèi)乘客不備受傷，雖然司機(jī)對此無過錯，但損害后果與急剎車的行為有因果關(guān)系。由于司機(jī)是代表汽運(yùn)公司實(shí)施運(yùn)輸行為，所以汽運(yùn)公司對旅客運(yùn)送期間發(fā)生的旅客傷亡應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
77、問：送貨上門途中受損責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)？
我在某商場購買了一臺彩電，經(jīng)開箱驗(yàn)貨，付清了款項(xiàng)。根據(jù)商場送貨上門的承諾，由商場經(jīng)理安排車輛把彩電送回家。途中遇到緊急情況，不慎將彩電摔壞。為此，我要求商場換貨，但該商場經(jīng)理認(rèn)為我在商場已經(jīng)驗(yàn)貨付款，雙方的買賣合同已經(jīng)成立，貨物離開商場后損壞的風(fēng)險應(yīng)由我承擔(dān)，故拒絕換貨。請問，我能否要求商場換貨？
答：《中華人民共和國合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”由此看出，此案爭議的焦點(diǎn)實(shí)際上就是貨物的交付地點(diǎn)，是商場還是你家。如果是商場，你就不能要求換貨；如果是家中，你就有權(quán)利要求商場換貨。《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！币话銇碚f，消費(fèi)者驗(yàn)貨付款之后，即取得了商品的所有權(quán)，商品即算交付。但是，此案中商場有送貨上門的承諾，這是對商品交付地點(diǎn)的事先約定，即貨物送到消費(fèi)者家中才算交付，所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，在送達(dá)消費(fèi)者家中之前，商品的所有權(quán)仍屬于商場。因此，正是這一承諾改變了商品的交貨地點(diǎn)。既然彩電的交貨地在你家中，那么彩電途中受損的風(fēng)險自然應(yīng)由商場承擔(dān)，故你有權(quán)要求商場換貨。
78、問：合同未定期限，承租人可否隨時解除租賃關(guān)系？
2005年1月，我與房東簽訂了一份房屋租賃合同，向他租了兩間店面房做服裝生產(chǎn)，約定租賃期為3年，每年租金6萬元。2008年1月租賃期屆滿后，我們沒有續(xù)訂合同，但我仍繼續(xù)使用該房屋，并已繳了2.5萬元租金。今年下半年由于生意不景氣，我不想繼續(xù)租房，但房東不同意，他認(rèn)為按慣例應(yīng)至少租滿1年。請問，我要求解除租賃關(guān)系合法嗎？
答：《中華人民共和國合同法》第236條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！痹摲ǖ?span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">232條規(guī)定：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！鄙鲜龇梢?guī)定表明，對不定期限租賃合同承租人可隨時解除合同；而出租人則需在合理期限之前作出解除合同的通知，才能行使合同解除權(quán)。你與房東原定3年期的租賃合同期限已屆滿，后雙方未續(xù)訂合同，依法已變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U合同。你作為承租人享有隨時解除權(quán)，但必須按原合同標(biāo)準(zhǔn)結(jié)清已租賃期間的租金，并返還租賃房屋。
79、問：租賃房屋被賣后，是否有權(quán)繼續(xù)承租？
答：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃房在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，租賃物在租賃期間所有權(quán)發(fā)生變動時，原租賃合同繼續(xù)有效，不受影響，新的所有人須尊重承租人使用權(quán)的原狀，新所有人取代原所有人成為新的出租人，繼續(xù)履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)。本案中，張某取得房屋所有權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照陳某與朱某簽訂的租賃合同約定，繼續(xù)讓朱某承租該房屋，朱某有權(quán)按照租賃合同約定，繼續(xù)租賃該房。
80、問：城里人可以在農(nóng)村買房嗎？
在某市國家機(jī)關(guān)工作的陳某2006年底花20萬錢，在城郊農(nóng)村買了二間房屋，并進(jìn)行了裝修，住進(jìn)了該處房屋。2007年，有關(guān)部門在此附近辦了一個較大的市場，該地房屋明顯增值。原房主覺得自己吃虧了，就以農(nóng)村房屋不能買賣為由，要求陳某退還房屋。問：城里人是否可以在農(nóng)村買房？
答：在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中，很關(guān)鍵的問題是如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利性待遇，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份緊密相連，且一戶只能有一處宅基地。而且，國家政策一直以來屢屢強(qiáng)調(diào)農(nóng)村房屋不得進(jìn)行買賣。國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)會議再次強(qiáng)調(diào)：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”物權(quán)法第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”此處的“國家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)當(dāng)包括相應(yīng)的國家政策。所以，在目前的情況下，城里人是不能到農(nóng)村買房的，房屋買賣合同應(yīng)作無效合同處理。但在處理這類糾紛時，必須考慮實(shí)際情況，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益；對于購房人已經(jīng)裝修、翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對購房人的投入進(jìn)行補(bǔ)償；在讓購房人返還、騰退房屋的同時應(yīng)當(dāng)注意為購房人留出合理的騰退時間。
81、問：一房二賣應(yīng)怎么辦？
我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！币虼?，張先生雖與劉女士簽訂了房屋買賣合同，但房屋未辦理過戶手續(xù)，張先生還不能獲得所有權(quán)。在劉女士又將房屋賣給他人，并辦理了過戶手續(xù)后，張先生就無法再主張取得該房的所有權(quán)。但《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼藦埾壬梢砸髣⑴侩p倍返還定金，這是符合有關(guān)法律規(guī)定。
