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　　根據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)和中國(guó)旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)共同發(fā)布的最新研究報(bào)告《中國(guó)飯店市場(chǎng)城市景氣分析》，在中國(guó)飯店市場(chǎng)新增供給和需求持續(xù)不斷增長(zhǎng)狀況的影響下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和投資者的關(guān)注焦點(diǎn)由建造新飯店轉(zhuǎn)向如何保護(hù)并增強(qiáng)飯店資產(chǎn)以解決現(xiàn)有及未來(lái)即將面臨的挑戰(zhàn)和前行壓力。仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)認(rèn)為飯店需要把握逐漸發(fā)展變化的市場(chǎng)狀況，并執(zhí)行有效的資產(chǎn)管理策略，以最大化投資回報(bào)、最小化風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告也總結(jié)了行業(yè)的關(guān)鍵趨勢(shì)和機(jī)會(huì)，例如：

    　受訪(fǎng)飯店預(yù)計(jì)2012年每間可出租客房收入增長(zhǎng)3.1%，明顯低于2011年全年的實(shí)際增長(zhǎng)率10.0%.

    　從觀(guān)察的35個(gè)城市來(lái)看，2011年飯店客房數(shù)量的增長(zhǎng)率為14.4%.其中一線(xiàn)城市的增長(zhǎng)率保持穩(wěn)定，而二三線(xiàn)城市由于其城市規(guī)劃起步相對(duì)較晚，因此新增供給將保持持續(xù)增長(zhǎng)的可能。預(yù)計(jì)截至2014年年底，二、三線(xiàn)城市的飯店供給增長(zhǎng)率將分別達(dá)到約21.5%和28.6%.

    　商務(wù)客源仍然為飯店的主導(dǎo)客源，會(huì)議會(huì)展和獎(jiǎng)勵(lì)旅游仍將作為未來(lái)重要的需求驅(qū)動(dòng)因素之一，而休閑旅游市場(chǎng)將隨著國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)能力逐步提升的推動(dòng)下積極促進(jìn)旅游和飯店市場(chǎng)的發(fā)展。

    　飯店經(jīng)營(yíng)成本壓力持續(xù)不斷上升，人力資本的控制成為重要關(guān)注點(diǎn)之一。

    　安瑞達(dá)，仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理指出：“雖然的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，但目前很多城市的飯店市場(chǎng)都面臨需求和供給的不平衡，這種現(xiàn)象在五星級(jí)酒店市場(chǎng)十分明顯。而在有限服務(wù)以及中端酒店市場(chǎng)我們看到了類(lèi)似與10年前經(jīng)濟(jì)型酒店需求大幅增長(zhǎng)的發(fā)展空間，并持續(xù)到現(xiàn)在仍然可以保持超過(guò)85%的客房出租率?！敝倭柯?lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁及酒店咨詢(xún)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，何超先生指出：“參與本次問(wèn)卷調(diào)查的飯店中，雖然由于物價(jià)上漲而造成的營(yíng)業(yè)成本的增加和人力成本不斷上升這兩方面所面臨的挑戰(zhàn)與2011年相比有明顯的突出性表現(xiàn)，但仍有44.6%的飯店表示未來(lái)樂(lè)觀(guān)或者非常樂(lè)觀(guān)，這一比例與2011年43.0%的調(diào)查結(jié)果相比有所提高?！?/p>

    　十大飯店供給增長(zhǎng)市場(chǎng)

    　由于飯店資產(chǎn)具有相對(duì)較強(qiáng)的抵御通貨膨脹能力，其折舊和攤銷(xiāo)可以抵扣相應(yīng)稅額，可以提供持續(xù)現(xiàn)金流和較長(zhǎng)回報(bào)期并利于土地的增值，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響和房地產(chǎn)行業(yè)投資持續(xù)放緩的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍看好飯店資產(chǎn)的投資。預(yù)計(jì)截至2014年年底，太原、海口、鄭州、珠海、合肥、哈爾濱、長(zhǎng)沙、桂林、廈門(mén)和天津是未來(lái)飯店供給增長(zhǎng)率排名前十的城市，而上海、天津、成都、沈陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、北京、廣州、海口和無(wú)錫則是未來(lái)飯店客房增長(zhǎng)量最大的十大城市。

    　城市競(jìng)爭(zhēng)力及飯店市場(chǎng)發(fā)展特性

    　結(jié)合仲量聯(lián)行研究部最新的研究報(bào)告《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》中提出的關(guān)于城市競(jìng)爭(zhēng)力的分析，從城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等經(jīng)濟(jì)因素可以綜合判斷城市發(fā)展曲線(xiàn)以及對(duì)飯店市場(chǎng)發(fā)展的影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)和成熟度相對(duì)較高的城市而言，雖然飯店市場(chǎng)的支撐能力較強(qiáng)，但同時(shí)也需要關(guān)注市場(chǎng)需求特性和客源類(lèi)型對(duì)飯店市場(chǎng)的影響。對(duì)于飯店市場(chǎng)發(fā)展較好的城市而言，現(xiàn)有飯店供給能夠較好滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，但也意味著未來(lái)在供給增長(zhǎng)速度大于需求增長(zhǎng)速度的情況下，飯店市場(chǎng)總體業(yè)績(jī)將面臨較大壓力。

　　對(duì)國(guó)際酒店運(yùn)營(yíng)商而言需要更具靈活性和適應(yīng)能力在正在涌現(xiàn)新發(fā)展機(jī)遇但尚未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)的三線(xiàn)城市開(kāi)拓市場(chǎng)。

    　資產(chǎn)管理和可持續(xù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

    　中國(guó)飯店市場(chǎng)正在循序漸進(jìn)的從不斷開(kāi)發(fā)/擴(kuò)張的階段轉(zhuǎn)入飯店資產(chǎn)持有/維護(hù)階段。人力成本和運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)上升，新增供給進(jìn)入市場(chǎng)而帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力以及現(xiàn)有飯店硬件設(shè)施逐步老化的影響下給飯店投資者、業(yè)主和運(yùn)營(yíng)者都帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)和前行壓力。飯店業(yè)主和運(yùn)營(yíng)者都需要關(guān)注所處的飯店市場(chǎng)周期，并結(jié)合自身的飯店資產(chǎn)周期制定有效的資產(chǎn)管理策略。專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理將保障飯店資產(chǎn)價(jià)值，提早準(zhǔn)備一套全面性的資產(chǎn)處置計(jì)劃以最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而執(zhí)行良好的飯店資產(chǎn)管理將包括有效的成本管理策略、明確市場(chǎng)銷(xiāo)售策略、合理化預(yù)算、預(yù)測(cè)市場(chǎng)環(huán)境、分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化客源以及最大化收益等措施。

　　旅游目的地飯店市場(chǎng)的未來(lái)

    　受需求增長(zhǎng)和國(guó)家政策導(dǎo)向等多方面因素驅(qū)動(dòng)的影響下，全國(guó)范圍內(nèi)掀起了旅游目的地開(kāi)發(fā)的熱潮，同時(shí)帶動(dòng)了旅游目的地飯店的發(fā)展。然而，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于投資巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，涉及的行業(yè)和業(yè)態(tài)較多，復(fù)雜性較強(qiáng)而存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。旅游目的地的發(fā)展受政府長(zhǎng)期規(guī)劃、調(diào)控和推廣的影響巨大，因此，開(kāi)發(fā)商需要綜合考慮并整合一系列的旅游要素通過(guò)多種策略的執(zhí)行來(lái)應(yīng)對(duì)旅游目的地飯店市場(chǎng)未來(lái)將要面臨的挑戰(zhàn)。