個人住房置業(yè)擔(dān)保暫行辦法相關(guān)問題問答
一、為什么出臺《暫行辦法》？
《暫行辦法》的制定是為支持天津市城鎮(zhèn)個人住房消費(fèi)，規(guī)范個人住房置業(yè)擔(dān)保行為，有效防范和化解個人住房貸款風(fēng)險，保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保護(hù)擔(dān)保當(dāng)事人的合法權(quán)益而制定的。
該《暫行辦法》的制定是根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《天津市住房公積金管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等多項(xiàng)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際而制定，適合本市個人住房擔(dān)保業(yè)務(wù)的開展，為個人住房貸款擔(dān)保提供了政策支持。
二、個人貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的范圍
根據(jù)建設(shè)部《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)只能從事個人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，針對的擔(dān)保對象是個人住房消費(fèi)貸款，包括購、建、修住房。所涉及的業(yè)務(wù)范圍包括個人住房公積金（組合）貸款擔(dān)保、個人住房按揭貸款擔(dān)保等。
三、擔(dān)保什么？
按照中華人民共和國建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是為借款人向貸款銀行承擔(dān)連帶責(zé)任保證。一般情況下，當(dāng)借款人在借款期內(nèi)連續(xù)三個月或累計(jì)六個月發(fā)生逾期，貸款銀行視借款人為違約，即享有對借款人行使債權(quán)的權(quán)利；當(dāng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人承擔(dān)保證責(zé)任后，貸款銀行就可以在這種情況下要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)為借款人代償所欠的貸款本金、利息及罰息，擔(dān)保機(jī)構(gòu)代償后，再對借款人追償，最大程度上的避免了借款人的抵押物在短時間內(nèi)被處置。此外，擔(dān)保機(jī)構(gòu)還可以就逾期處理上實(shí)行靈活的方法，對那些擔(dān)保公司認(rèn)定的善意逾期的借款人，提供各種方便，使其能夠在貸款期內(nèi)順利完成還款義務(wù)。借款人通過擔(dān)保公司的擔(dān)保，無形中提高了在貸款銀行的資信水平，也能夠更順利地從貸款銀行貸到款。
四、申請貸款擔(dān)保的借款人應(yīng)具備什么資格？
根據(jù)中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，個人住房置業(yè)擔(dān)保貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人，且須具備以下條件：
（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;
（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
（3）具有購買住房的合同或協(xié)議；
（4）在貸款銀行開立儲蓄存款帳戶（或交納住房公積金存款），存款余額占購買住房所須金額的比例不低于20% ，并以此作為購房首期付款；
（5）擔(dān)保公司同意作為借款人償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，申請人有擔(dān)保公司認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押。
五、擔(dān)保公司收取什么費(fèi)用？
擔(dān)保公司為借款人提供擔(dān)保，僅收取一項(xiàng)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)多少與申請人的貸款額度、貸款年限相關(guān)，一次性收取一定比例的費(fèi)用。貸款額度越高、年限越長，則收取的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)相應(yīng)越多。
六、擔(dān)保公司收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)是按照什么標(biāo)準(zhǔn)？
按照中華人民共和國建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報經(jīng)同級物價部門批準(zhǔn)。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由借款人向擔(dān)保公司支付。
天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)經(jīng)過市物價局的批準(zhǔn)。擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)采取經(jīng)營性收費(fèi)方式。擔(dān)保公司收取擔(dān)保服務(wù)費(fèi)時采用單一費(fèi)率，躉交躉收。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按擔(dān)保貸款每年年初本息余額X年擔(dān)保費(fèi)率的累計(jì)數(shù)確定。公積金貸款擔(dān)保費(fèi)率為1‰，按揭貸款擔(dān)保費(fèi)率1.2‰，最低收費(fèi)為300元/件。
七、借款人如何根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算應(yīng)交擔(dān)保服務(wù)費(fèi)
現(xiàn)對這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)及操作辦法作以下說明：
首先，擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的計(jì)價基礎(chǔ)為貸款的全部本息之和。
其次，擔(dān)保服務(wù)費(fèi)的計(jì)算年度指的是貸款年度，而非自然年度。
再次，擔(dān)保費(fèi)率1‰是年費(fèi)率的概念，借款人每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的擔(dān)保費(fèi)為當(dāng)年年初剩余貸款本息之和乘以年擔(dān)保費(fèi)率1‰，而擔(dān)保服務(wù)費(fèi)總額即為各年應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)保費(fèi)的累計(jì)數(shù)。因此，隨著借款人剩余債務(wù)的不斷減少，其每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的擔(dān)保費(fèi)也在不斷減少。擔(dān)保費(fèi)計(jì)算公式為：
N-1
V=12×R（N2-Σi）×I
i=0
V-------擔(dān)保服務(wù)費(fèi)總額；
R-------每月還款額；
N-------貸款年限（年）；
I-------擔(dān)保費(fèi)率1‰或1.2‰；
為了計(jì)算方便，在具體計(jì)算每個借款人應(yīng)交擔(dān)保服務(wù)費(fèi)總額時，無需代入計(jì)算公式，只需查詢每萬元貸款應(yīng)交擔(dān)保費(fèi)（元）速算表即可。借款人應(yīng)交擔(dān)保服務(wù)費(fèi)總額即為其貸款總額（萬元）乘以貸款年限所對應(yīng)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)速算額。借款人可以根據(jù)下面的速算表計(jì)算自己的應(yīng)交擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。如：您貸款15萬元，10年；就可以依據(jù)下表查詢到10年對應(yīng)的速算數(shù)為67，再乘以您的貸款額度15就是您的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)總額67×15=1005元。
每萬元貸款應(yīng)交擔(dān)保費(fèi)（元）速算表（以費(fèi)率1‰為例）
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貸款年限 擔(dān)保服務(wù)費(fèi) 貸款年限 擔(dān)保服務(wù)費(fèi) 貸款年限 擔(dān)保服務(wù)費(fèi)
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1 10.2 11 74.5 21 163.5
2 15.6 12 82.2 22 173.9
3 21.1 13 90.2 23 184.6
4 26.9 14 98.4 24 195.6
5 32.8 15 106.9 25 206.9
6 39.5 16 115.6 26 218.6
7 46.0 17 124.7 27 230.4
8 52.8 18 134.0 28 242.7
9 59.8 19 143.5 29 255.2
10 67.0 20 153.4 30 268.0
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八、借款人一次性還清剩余的貸款本金是否可以向擔(dān)保公司申請退費(fèi)？
當(dāng)借款人在貸款期間內(nèi)提前一次性償還與貸款銀行簽訂的借款合同中規(guī)定的剩余全部貸款本息時，擔(dān)保公司予以退費(fèi)。由借款人向擔(dān)保公司提出退費(fèi)申請，同時需提供以下證明材料：
(1)擔(dān)保費(fèi)退費(fèi)申請書。（附件1）
(2)借款保證合同（原件）
(3)抵押反擔(dān)保合同（原件）
(4)身份證（原件、復(fù)印件）
(5)銀行出具的已清償全部貸款證明或者解除借款合同證明
(6)擔(dān)保服務(wù)費(fèi)發(fā)票（原件）
(7)擔(dān)保公司要求的其他證明文件
辦理擔(dān)保退費(fèi)手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)由借款人本人持有效身份證件，親自到擔(dān)保公司辦理。借款人確因正當(dāng)理由不能親自辦理的，可以委托受托人代辦，受托人應(yīng)當(dāng)持借款人及本人身份證件辦理上述手續(xù)。借款人將上述符合條件的材料遞交給擔(dān)保公司之日起十個工作日內(nèi)，擔(dān)保公司對借款人的退費(fèi)材料進(jìn)行全面審查。對符合退費(fèi)條件的借款人，擔(dān)保公司辦理退費(fèi)手續(xù)。
借款人領(lǐng)取了應(yīng)退擔(dān)保費(fèi)并在退費(fèi)單上簽字后，該借款人的擔(dān)保個案結(jié)束。
九、借款人辦理退費(fèi)，其計(jì)算辦法是什么？
借款人一次性清償剩余全部貸款本息，擔(dān)保公司退費(fèi)時首先扣除抵押登記費(fèi)與代辦費(fèi)，然后扣除實(shí)際承擔(dān)保證責(zé)任的期間的擔(dān)保費(fèi)，剩余部分為退費(fèi)金額。
提前一次性清償全部貸款的計(jì)算公式：
P=6R×T×（T+1）×I
P——未承擔(dān)保證責(zé)任期間擔(dān)保費(fèi)
R——每月還款額
T——申請退費(fèi)時剩余年度
I——擔(dān)保費(fèi)率（1‰）
擔(dān)保公司承擔(dān)保證責(zé)任的期間超過3個月不滿1年的按1年計(jì)。
例：借款人貸款數(shù)額30萬元、貸款期限25年，月均還款額1591.8 元，滿十年時，借款人將尚未償還的借款，提前一次性全部清償（提前15年）。
擔(dān)保費(fèi)總額=30×206.9=6207元
應(yīng)退費(fèi)金額=6×1591.8×15×（15+1）×1‰=2292.19元
擔(dān)保費(fèi)總額—抵押登記費(fèi)-代辦費(fèi)=6207—80-100-=6027
應(yīng)收費(fèi)金額=6027-2292.19=3734.81元
（6207元中含抵押登記費(fèi)80元，代辦費(fèi)100元）
實(shí)退費(fèi)金額=2292.19元
十、采用保證擔(dān)保的方式與原有方式的最大區(qū)別是什么？
借款人采用保證擔(dān)保的方式后須將抵押物抵押給擔(dān)保公司作為擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的反擔(dān)保，而原先的方式是抵押給貸款銀行。
十一、為什么天津市內(nèi)只有天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司這一家住房置業(yè)擔(dān)保公司？
按照中華人民共和國建設(shè)部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)文的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。一個城市原則上只設(shè)一個擔(dān)保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個人為服務(wù)對象。縣（區(qū)）一般不設(shè)立擔(dān)保公司，個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設(shè)立擔(dān)保公司的分支機(jī)構(gòu)。
自從國家放開個人消費(fèi)貸款以來，國內(nèi)各大銀行都把它作為擴(kuò)大信貸的一個重要方面來發(fā)展，但在實(shí)際操作中，對于這部分貸款的風(fēng)險控制卻成了銀行放貸的一個大難題。 一方面銀行對目前個人的信用狀況無法達(dá)到真實(shí)的了解，無法進(jìn)行有效的管理，而且在人力和物力上也無法進(jìn)行跟蹤。 一方面在違約處理上存在巨大的風(fēng)險。在購房的抵押貸款上，一旦出現(xiàn)違約，銀行卻沒有主動性，主要表現(xiàn)在如何處理抵押物上，銀行的主要方式是拍賣，因?yàn)樵诮?jīng)營范圍內(nèi)不能到市場上去變賣，而拍賣的變現(xiàn)損失往往比市場變賣的損失要大得多。其次在違約發(fā)生后，靠法律手段去解決需經(jīng)過一個相當(dāng)復(fù)雜的執(zhí)行程序，銀行在此上面很難“耗”得起。即使最終收回貸款，但由于其間的變現(xiàn)損失大部分放在了違約人身上，使得違約人可能在居住問題上出現(xiàn)極大的困難，反而會造成一些社會問題。于是為了安全起見，貸款的門檻自然就大大提高了。
針對這些矛盾，置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)運(yùn)而生。個人住房貸款本身的風(fēng)險非常大，成立的擔(dān)保公司應(yīng)具有一定的實(shí)力。由于擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主，若成立多家擔(dān)保公司，則容易造成資金的分流，使擔(dān)保公司規(guī)模過小，不能起到應(yīng)有的作用。如果成立多家擔(dān)保公司，可能會引起彼此之間的競爭，容易削弱自身抵御風(fēng)險的能力，不利于自身的建設(shè)，也不利于百姓購房。由于擔(dān)保公司內(nèi)部體系完善，不僅提高了申請人的信用條件，大大降低了申請貸款的難度，增加了按揭成數(shù)和期限，減輕供樓壓力，而且可以通過擔(dān)保公司的法律監(jiān)督，保證按揭樓宇的合法性，保護(hù)購房的合法權(quán)益。在出現(xiàn)違約時，擔(dān)保公司可以協(xié)助提供還款的寬限，減少處置抵押物的損失，保障基本的住房條件。
對于銀行來說，把擔(dān)保公司納入其個人放貸體系后，首先是提高了按揭貸款的安全性和流動性，強(qiáng)化貸款人的個人信用，增加其還款能力，保證債務(wù)清償，有效地防范了信貸風(fēng)險；再則通過合作管理，可以加強(qiáng)對按揭貸款的調(diào)查、審查和檢查，提高銀行的工作效率，最終達(dá)到促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展、增加存貸規(guī)模、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。
摘自《大眾網(wǎng)》 三亞長城置業(yè) 飛翔
2004-9-23
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