文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
過去一年多，是一輪房地產(chǎn)牛市，最先吹起沖鋒號的是深圳，緊接著上海、北京跟進，然后是二線城市南京、蘇州、廈門和合肥這“四小龍”，接下來可能輪到小巴所在的杭州等。
每一輪房價的上漲，輿論上總是不會太好，很多人都會罵政府推高了、罵開發(fā)商無良賺取暴利。
小巴就常常聽到這樣一種觀點：現(xiàn)在一二線城市的房價已經(jīng)太高太高了，高得遠超潛在購買力，現(xiàn)在有多少在北上深打拼的年輕人能買得起房？這些城市的房價會把年輕人都趕回老家，所以房價起碼跌掉一半才合理，大家才能買得起。
還有一些人，就像期待去年股市斷崖式地崩盤一樣，等著高房價泡沫破裂的一刻，然后他們就可以沖進去抄底買房了。
不少年輕人都等著房價下跌后買買買
房價現(xiàn)在很高，尤其經(jīng)過這一輪一線城市和東南沿海主要二線城市的暴漲，對需要買房的年輕人——比如小巴這種，肯定不是一件好事。
但是，你以為，房價跌掉了一半，就買得起房了嗎？這樣的情況需要有一種前提，那就是房價跌了，而你的財富和收入保持不變，至少跌得沒有房價慘。但是實際情況下，更有可能是，房價跌了一半，我們的財富存量和收入都會相應(yīng)減少，那個時候還是買不起房子。
誰最不希望房價下跌？大家第一個想到的肯定是政府和開發(fā)商。其實除了這兩者之外，還有兩類人，其中之一是已經(jīng)買了房的人，另外一個則是銀行。
周圍很多80后小伙伴，最近這幾年都在杭州買了房子，有的安置在了錢江新城——G20大放異彩的會場所在地，有的則在遠離市中心的周邊近郊，幾乎無一例外的是都采用了銀行按揭。
杭州錢江新城夜晚的燈光秀
貸款杠桿是剛性的，而房價是彈性的。假若一個人用100萬買了套房子——首付20萬，貸款按揭80萬。當(dāng)房價下跌超過20％的時候，房子的價值已經(jīng)不足80萬，而他還欠著銀行80萬貸款。你覺得，這個時候，這個人到底是應(yīng)該繼續(xù)還貸呢，還是干脆違約，讓銀行沒收房子了事？反正這個時候，欠銀行的錢，去買套新的，都還有得多。
全世界最痛苦的人，就是高通脹、房價上漲的時候按揭買房，房價下跌時由于各種原因不得不賣房的人，這就像借錢加杠桿炒股票一樣，自己的本金完全損失不說，還要欠上一屁股債。
房子的貶值讓老百姓人人都成了“百萬負翁”，資不抵債，政府和開發(fā)商手里的土地也是一樣的道理。當(dāng)違約頻繁出現(xiàn)，銀行頻繁收不回貸款，就會面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。金融系統(tǒng)一出問題，實體企業(yè)融資就會有各種問題，裁員、倒閉潮就有可能緊隨而至。
1929年美國歷史上最嚴(yán)重的經(jīng)濟危機
這種情況，指望著房價跌、收入漲，從而可以輕松買房，無異于異想天開，能夠降低收入保住飯碗已經(jīng)不錯了。日本90年代房地產(chǎn)崩盤后，銀行和企業(yè)倒閉了一大批，普通人要么工作不保、要么薪酬常年不變甚至降薪，社會需求不振，經(jīng)濟上陷于通縮不能自拔，就是這樣的道理。
總而言之，這樣一筆拿房子、土地抵押貸款的借貸雙方，都不會希望抵押物貶值的，這是政府、開放商、買房的人、銀行的共同愿望，畢竟房子是他們的資產(chǎn)。
如果我們以物價來對應(yīng)房價，那么它就會有一點點類似于經(jīng)濟學(xué)上的通貨膨脹：暴漲、平緩上漲、下跌分別對應(yīng)著惡性通脹、溫和通脹以及通縮。
論危害，惡性通脹當(dāng)然首當(dāng)其沖，而物價持續(xù)下跌的通縮實際上比物價持續(xù)上漲的通脹危害大得多，低程度的通脹甚至被認為是有利于經(jīng)濟發(fā)展的。
經(jīng)濟增長時期的通脹，雖然錢在慢慢貶值，但是錢的總數(shù)量也還在增加，而通縮時期往往意味著市場蕭條、產(chǎn)品降價、企業(yè)賣不動?xùn)|西，你會發(fā)現(xiàn)賺不到新的錢了。
有的人認為價格跌了，大家就會買東西，但價格持續(xù)下跌的市場上，人們可能反而更加惜買，因為今天5塊的面包明天只需要4塊錢，今天2000塊錢的電視機，明天可能會賣1500。有了這樣的預(yù)期，除非是每天的日常必需品，否則大家都不會去買，因為有可能買了就是虧了。
對小巴這樣的老百姓的角度而言，關(guān)心的才不是通脹通縮、房價漲跌哪個更加可怕，我們關(guān)心的是，如果通脹通縮、或者房價漲跌，怎么做才最有利于自己。
最后小巴很無奈地發(fā)現(xiàn)，其實房價漲，買房子很吃力，房價如果跌，按照上面的邏輯似乎買房子更加吃力。最好的方式，只有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、樓市的表現(xiàn)處在一種溫和的通脹中，房價平穩(wěn)一點或者漲得慢一些，同時讓自己的收入漲得快一些。
