二、何時(shí)見(jiàn)底？（從“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展線路和政策變化圖”來(lái)分析）

自1978改革開(kāi)放起至2008年前我國(guó)的房產(chǎn)政策全景。其間可以將其大致分為五個(gè)階段，第一階段是1978至1990年，為中國(guó)房地產(chǎn)初始階段；第二階段則是1991年至1994年的第一輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)蜜月期，大約3年；第三階段是1995年至1999年的調(diào)整期，歷時(shí)大約5年；第四階段是1999年至2007年的第二輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第二個(gè)蜜月期，大約9年；第五階段，我覺(jué)得可以從2007年年末萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論”為分界點(diǎn)，此后一個(gè)月左右，即2008年1月20日晚間10點(diǎn)至21日凌晨，王石連續(xù)發(fā)表7篇博客，詳細(xì)解釋自己的樓市“拐點(diǎn)論”，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)第二輪大調(diào)整開(kāi)始，這次盤(pán)整期將歷時(shí)多久呢？因本次中國(guó)房地產(chǎn)的外部環(huán)境比90年代末時(shí)更糟糕，我個(gè)人以為本次調(diào)整期將不低于5年（大概持續(xù)周期大概為2008年-2012年），然后到2012年前后慢慢開(kāi)始回升，開(kāi)始第三輪蜜月。

三、房?jī)r(jià)的泡沫真會(huì)破滅嗎？

古人云，以史為鑒，鑒古知今。我們可以拿上世紀(jì)80年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅和90年代香港房地產(chǎn)泡沫破滅的癥狀與我國(guó)目前房地產(chǎn)癥狀相比較，這樣得出的結(jié)論相對(duì)比較客觀。

一、我國(guó)08年以來(lái)房地產(chǎn)癥狀與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前比較

1985年9月22日，日元對(duì)美元升值38%，拖累了其制造業(yè)的出口，為了激發(fā)日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，日本銀行的利率從5%降為2.5%，低利息無(wú)形中迫使銀行資金大舉涌入房地產(chǎn)業(yè)；此外，保險(xiǎn)公司與其他大量的非銀行金融機(jī)構(gòu)，甚至建筑業(yè)也暗度陳倉(cāng)，爭(zhēng)先恐后地將巨額資金投向房地產(chǎn)業(yè)，即便距離融資規(guī)定甚遠(yuǎn)的房地項(xiàng)目也照樣獲得銀行資金，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急遽膨脹，尾大不調(diào)，最終加速了泡沫的破滅。

首先，2006年以來(lái)，人民幣對(duì)美元不斷升值，目前人民幣兌美元匯率約為6.8:1，一定程度上也拖累了我國(guó)制造業(yè)的出口；

其次,與日本當(dāng)時(shí)產(chǎn)生泡沫的背景差不多，我們也是建立在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)其他方面的不景氣基礎(chǔ)上，由于全球金融危機(jī)爆發(fā)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)的實(shí)業(yè)幾乎全面受到?jīng)_擊，珠三角實(shí)業(yè)倒閉潮已經(jīng)不容質(zhì)疑；

第三，國(guó)家雖然一直不斷強(qiáng)化對(duì)于直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款監(jiān)管，但是由于監(jiān)管的漏洞，還是有銀行資金大量參與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只有20-40%，其余的都是銀行貸款。

二、我國(guó)08年以來(lái)房地產(chǎn)癥狀與香港房地產(chǎn)泡沫破滅前比較

1997年亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65%。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會(huì)收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期改變了，房?jī)r(jià)就大跌了。

研究一下中國(guó)目前的大部分沿海發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)情況，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)極大的脫離成本，象上海、北京、杭州、南京等地房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到15：1以上，這樣的比例當(dāng)然是不合理的；

其二，是供求關(guān)系的變化。由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，全國(guó)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系逐步由2007 年的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的供過(guò)于求局面，未來(lái)消化周期較長(zhǎng)，重慶、武漢、廈門(mén)、哈爾濱、福州、西安、成都、天津、深圳、蘇州、連云港、揚(yáng)州、徐州、大連、南昌及烏魯木齊等部分城市的供應(yīng)量已經(jīng)是需求的好幾倍，平均消化周期超過(guò)3年以上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重破壞，成交量大幅萎縮，市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡。就未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，由于2008 年市場(chǎng)存量大量累積，而2009 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量也較為充足，從而形成了較大的銷售壓力。

其三，自08年下半年以來(lái)，投資客以及老百姓對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)期也變了：都在期待降價(jià)。

從以上對(duì)比分析不難看出，中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)不會(huì)破滅已不言自明。