關(guān)于中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的一些思考

劉斯佳

鄭州大學(xué)

【摘 要】根據(jù)近期我國各地紛紛出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，深入思考，探究高房價(jià)產(chǎn)生的原因。并根據(jù)自己所學(xué)專業(yè)知識(shí)及對(duì)國家大政方針的理解，以一個(gè)大學(xué)生的視角從一個(gè)側(cè)面提出了如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，在“去庫存”的同時(shí)，提升在大中城市就業(yè)的、有“剛性需求”的青年人的幸福感和歸屬感。

【關(guān)鍵詞】房價(jià)；房地產(chǎn)市場；供求關(guān)系；方案

隨著3月26日北京出臺(tái)了一系列關(guān)于調(diào)控房價(jià)的措施以后，各地政府也紛紛跟進(jìn)，此次的調(diào)控力度之大，可謂史無前例。在一系列的限購限貸政策之后，近幾日又出臺(tái)了限售政策，這些政策的出臺(tái)，對(duì)此輪房價(jià)的調(diào)控有非常重要的影響。

究竟是什么原因?qū)е路績r(jià)一路飆升，居高不下呢？我認(rèn)為最重要的原因有兩點(diǎn)： 一是資源分配不均。城鄉(xiāng)之間，一二線城市與三四線城市，甚至小城鎮(zhèn)與農(nóng)村的差距都不是一點(diǎn)兩點(diǎn)。房價(jià)的層級(jí)分布，其實(shí)也體現(xiàn)出了資源的層級(jí)分布。盡管在如今的房地產(chǎn)市場中，價(jià)格與價(jià)值出現(xiàn)了相當(dāng)大的偏離，但價(jià)格永遠(yuǎn)離不開價(jià)值。一二線城市的房價(jià)高也是有它高的原因的——大城市有更好的資源。雖然它交通擁堵，環(huán)境污染，空氣質(zhì)量差，生活節(jié)奏快，但它有更好的基礎(chǔ)設(shè)施，更優(yōu)質(zhì)的教育資源，更先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，更多的娛樂方式，更廣闊的平臺(tái)與視野，更多樣化的機(jī)會(huì)，有誰不想擁有更好的呢？青年人拼命涌進(jìn)大城市，希望可以尋找到大顯身手的機(jī)會(huì)，中年人拼命留在大城市，希望可以有個(gè)安身立命之所，希望自己的子女有更好的教育資源，希望自己年邁的父母有先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)的保障。而我作為一名準(zhǔn)備讀研的大學(xué)生，也希望可以去北京上海讀書，我也并非特例，身邊很多同學(xué)朋友都有此想法。所以，不要說房價(jià)了，即便是考研的分?jǐn)?shù)線，北上廣也要高出一個(gè)檔次。曾與一個(gè)同學(xué)聊天，他說想去北京，但是難度太大了，我說那換個(gè)地方也行，北京空氣不好，人又多。她對(duì)我說即便北京空氣不好，也想要去呼吸幾年帝都的霧霾。我又何嘗不是呢？在人口眾多，資源有限的中國，資源分布不均是必然的。雖然我國正大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，也取得了一些成果，但差距之大并非一時(shí)的努力可以彌補(bǔ)，縮小差距之路，必定是一條漫漫長路，而伴隨資源不均而來的社會(huì)問題，也并非短期可以解決。但是至少，為了住房，為了安身而購房，是一種剛性需求。

二是投資和投機(jī)性購房。這類購房行為就并非出于剛性需求了，而中國房價(jià)持續(xù)走高，也與這種炒房行為密不可分。但為什么炒房的行為會(huì)如此泛濫？究其原因，有如下幾點(diǎn)：

一、金融市場發(fā)展不完善，大眾投資理財(cái)?shù)那勒?/h2>

在房地產(chǎn)興起之前，我國的資本市場發(fā)展也比較落后，人們的投資渠道十分單一，要么存款，要么炒股。但是存款的收益率極低，在通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)，連保值的功能都可能達(dá)不到；而我國的股票市場剛興起不久，許多方面都不夠完善，再加上普通民眾專業(yè)知識(shí)不足，炒股的風(fēng)險(xiǎn)更是不言而喻。因而，10年的樓市大發(fā)展，使得房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)被過度放大，投資房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn) 成為人們投資理財(cái)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選渠道。并且似乎找不到比其他比囤房更好的投資途徑了。當(dāng)投資渠道過窄時(shí)，投資無法分散，一個(gè)好的投資渠道的產(chǎn)生必然會(huì)吸引資金大量涌入，供需不匹配，就會(huì)引起價(jià)格上漲。已經(jīng)囤房的人不愿價(jià)格下跌，資產(chǎn)貶值，而需求者又因?yàn)閮r(jià)格太高難以支付，就形成了三四線城市“有價(jià)無市”的現(xiàn)象

二、社會(huì)保障制度不完善

在許多西方國家，都建立了從搖籃到墳?zāi)沟纳鐣?huì)保障體系，這就使得民眾毫無后顧之憂，可以放心大膽的消費(fèi)。而在中國，我國的社會(huì)保障體系建立于1998年，距今也不過20年的時(shí)間，雖然已經(jīng)取得了巨大的進(jìn)步，但仍需進(jìn)一步完善。所以就目前而言，大多數(shù)的中國家庭在心理上并不依賴于社會(huì)保障，而是依舊節(jié)儉消費(fèi)，希望通過將自己的資產(chǎn)保值增值，建立起自我保障，因而囤房成為中國家庭積累財(cái)富的最主要的形式。囤房也反映出中國居民缺乏消費(fèi)自信，不敢“今朝有酒今朝醉”而是通過不斷地積攢財(cái)富來提升自己的安全感。大量地囤積財(cái)富也導(dǎo)致了資產(chǎn)的流動(dòng)性降低，閑置資產(chǎn)增加，市場不夠活躍。

三、貨幣投放過度，通貨膨脹嚴(yán)重

在過去的十年里中國投放了大量貨幣于市場，經(jīng)濟(jì)增長也十分迅速，GDP總額也迅速位居全球第二。貨幣投放雖然刺激了經(jīng)濟(jì)增長，但也造成了通貨膨脹，貨幣購買力下降，使得中國家庭的財(cái)富更加難以保值，于是人們開始選擇投資房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場就像一個(gè)巨大的蓄水池，囤積了大量流入的資金，也形成了巨大的泡沫，而泡沫一旦破裂，必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的后果。對(duì)投資房產(chǎn)的人來說，一定會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)打擊，并且與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈、銀行以及股票市場都會(huì)受到重創(chuàng)。所以政府會(huì)出面參與調(diào)控，穩(wěn)定房價(jià)，維持泡沫不破，從側(cè)面消除泡沫。而近年來出臺(tái)的政策也表明政府確實(shí)是這樣做的，政府一直希望維持房價(jià)平穩(wěn)上漲，并通過增加居民收入，緩慢的消除泡沫，但是效果并不顯著。我認(rèn)為，泡沫靠壓是壓不住的，必須從根本入手，釜底抽薪，減少泡沫生長的根基。換句話說，就是從供給側(cè)入手。

如果說“限購”、“限貸”政策是從需求側(cè)進(jìn)行調(diào)整，那么最新出臺(tái)的“限售”政策則是從供給側(cè)入手進(jìn)行了調(diào)整。并且，4月6日，中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了由住建部和中國國土資源部共同簽發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)的通知》這是自近期北京開啟全國樓市調(diào)控升級(jí)后住建部第一次出臺(tái)全國樓市調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。《通知》中提出，對(duì)住房供求矛盾突出，房價(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地規(guī)模；對(duì)去庫存任務(wù)重的城市，要減少至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)?！锻ㄖ分袌?jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一定位，加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此輪的調(diào)控措施中，“增加剛性需求”、“租住并舉”、“供應(yīng)管理”、“去庫存”等都是關(guān)注的焦點(diǎn)。關(guān)于中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并且基于最近的政策，我站在青年人的角度，產(chǎn)生了一些想法。

首先，來談一談租房的問題。為什么人們都要買房而不是租房（就那些有住房剛需的人來說）：第一，中國傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)觀念的影響。傳統(tǒng)觀念總認(rèn)為，只有有了屬于自己的房子，才真的算是有了安身立命之所，以后的生活才有基本的保障。其實(shí)質(zhì)還是之前所說的缺乏消費(fèi)自信。第二，中國的租房制度并不完善。房東隨時(shí)可能增加房租，或者隨時(shí)可能將放收回，用作它用。這種不穩(wěn)定的因素，就導(dǎo)致租房者只能將租來的房子當(dāng)作一個(gè)臨時(shí)住所，不能長期租用，就不能進(jìn)行裝修與布置，并且時(shí)時(shí)伴隨著要搬家的風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了租房者的幸福感。第三，租房者并不享有與所有者同等的權(quán)利。其中最突出的就是教育問題。許許多多的青年人想要留在大城市，但住房問題卻成了最大的障礙，甚至半生的努力也換不了一套房，這也大大降低了青年人的幸福感、歸屬感和創(chuàng)造力。此次的“限購政策”，增加剛需，雖然在一定程度上緩解了青年人購房的壓力。但相對(duì)于收入來說，房價(jià)的地些微變動(dòng)，并沒有起到多大作用，僅僅是首付就是巨大的壓力，靠年輕人的一己之力根本無法支付。另外，非本地戶口想要購房就更加困難。

基于這些問題，我構(gòu)思了一種方案：將首付與分期對(duì)調(diào)。如今的購房措施，要么一次付清，要么先付首付，分期付款。那為何不針對(duì)這些有住房剛需而資金不足的人設(shè)計(jì)一種新的購房方式呢？將首付與分期對(duì)調(diào)，購房者在購房時(shí)先簽訂合同，選擇年限，比如選擇10年期付清，那么他可以先獲得住房的使用權(quán)，每月支付一筆費(fèi)用，就相當(dāng)于分期付款中每月支付的那筆錢，但此時(shí)這部分費(fèi)用相當(dāng)于購買了房子的使用權(quán)和10年之后購買房子的期權(quán)費(fèi)，等到10年期滿時(shí)，再支付購房的尾款（即大部分的錢，相當(dāng)于分期中的首付。）此時(shí)才真正擁有房子的所有權(quán)。若期滿購房者拒絕支付，則相當(dāng)于長期租用，不擁有所有權(quán)。如此一來，既避免了租房的不利因素，也有利增加了剛需。另外給青年一段時(shí)間積累財(cái)富，發(fā)展創(chuàng)造力與生產(chǎn)力的時(shí)間，讓現(xiàn)實(shí)的壓力不再那么咄咄逼人。此外，要對(duì)購房者的資格進(jìn)行嚴(yán)格的審核，避免在期滿后，尾款難以收回，還要對(duì)購房的數(shù)量加以限制。但仍存在一個(gè)問題就是，此種做法回籠資金周期太長，風(fēng)險(xiǎn)高，開發(fā)商自然不愿意采用，這就需要政府出面，讓開發(fā)商只作為住房的建造者，而非銷售者，而國家作為真正的操盤手，從土地供應(yīng)規(guī)劃到銷售都由國家掌握，若要快速回籠資金，也可以兩這些房產(chǎn)按期限證券化，投放于金融市場創(chuàng)造一種新的投資房產(chǎn)的渠道，但依然需要以完善的金融市場為前提。這也是從供給側(cè)入手，從房源的供應(yīng)上入手來調(diào)控房價(jià)。樓市的泡沫靠政策調(diào)控，會(huì)有立竿見影的效果，但那只是短期的，而真正消除泡沫要靠時(shí)間，靠經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，和其他產(chǎn)業(yè)的興旺。

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