北京與成都，在地圖上相距1500公里，如此遙遠的距離，通過太古地產(chǎn)成功的兩個項目“三里屯 Village ”與“遠洋太古里”緊緊聯(lián)系在了一起。
北京 成都
三里屯，可謂北京的時尚地標。因為緊鄰使館區(qū)以及外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購物和外事活動的重要社區(qū)。在洋人聚集的區(qū)域，自然容易孕育發(fā)展他們喜愛的消費方式，在三里屯3km的范圍內(nèi)，集中了北京市約70%的酒吧。然而酒吧并不僅是提供一種消遣那么簡單，它也潛移默化地影響這一區(qū)域，帶來了青春與活力，吸引了大量的人流。
大慈寺，相傳始建于魏、晉，距今已有1600多年歷史，是名副其實的千年古寺，見證著成都的興衰，其地理位置位于成都錦江區(qū)商業(yè)零售核心地段、與春熙路購物商圈接壤，是名副其實的商業(yè)黃金地段。
北京三里屯 成都大慈寺
但好的地段，大量的人流并不代表著商業(yè)地產(chǎn)的成功，北京的三里屯SOHO，恒基中心都是不成功的代表。
城市有自己的個性，北京人的大條和成都人的閑散，北京城橫豎分明的街道和成都城的婉轉(zhuǎn)的街巷，北京人的高談闊論和成都人的細節(jié)精致，
什么商業(yè)模式能把這一南一北截然不同的兩座城市
聯(lián)系在一起？
北京晨練 成都生活
在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的時代，越來越多的人出去逛街更看重的是一個商圈的購物體驗，一個商圈如果有“旗艦店”、“國內(nèi)首家”、“全球最大”的噱頭，往往能從一堆品牌同質(zhì)化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。 而當我們提到這些顧客非常買賬的“首家體驗店”、“全球最大旗艦店”等等詞匯時，其實他們都在描述一個東西——業(yè)態(tài)。什么是業(yè)態(tài)？通俗來講就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、便利店甚至自動售貨機都算是一種業(yè)態(tài)。
遠洋太古里
在開發(fā)商經(jīng)過調(diào)研，對項目進行謹慎而嚴密的業(yè)態(tài)定位后，圍繞業(yè)態(tài)的招商，關(guān)系著一個項目的成敗，招商引進的品牌是否能夠符合項目的業(yè)態(tài)定位，如何把各種品牌融為一體，來體現(xiàn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)的成功。需要開發(fā)商不僅是開發(fā)建設(shè)者，更應(yīng)該是經(jīng)營者，賺取可持續(xù)的長期收益是終極的目標所在。而通過只租不售的開發(fā)模式，經(jīng)營項目，能夠?qū)崿F(xiàn)以上的目標，太古地產(chǎn)正是采取這種只租不售的地產(chǎn)開發(fā)模式。
這種模式對開發(fā)商的組織能力要求非常高，如果缺少對產(chǎn)品的定義、對業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，項目的風險就會非常大，如果購物中心的目標消費群體的是青年，一些中老年的服飾品牌夾雜其中就會顯得不倫不類，會降低顧客對整個項目的期待。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)構(gòu)成、配比較為復(fù)雜，對規(guī)劃設(shè)計要求非常高；招商過程也很復(fù)雜，需要聚攏大量的商業(yè)資源；營運維護非常煩瑣，如果說住宅地產(chǎn)只要建起來賣出去就算成功的話，商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)只是算剛開始。還要面臨后期營業(yè)過程中的諸多問題。
某商場采用整體出售、分散出租模式，
雜亂無章的品牌讓顧客無所適從
太古作為老牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，自然深知其中道理，因為三里屯 Village 南區(qū)的業(yè)態(tài)定位就是要時尚，所以在南區(qū)沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時尚的、國際化的品牌。而在北區(qū)則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對奢侈的品牌進行業(yè)態(tài)組合。在招商過程中，很多不符合定位的品牌被拒絕了，太古地產(chǎn)中國行政總裁白德里曾說過：“我們花了大量的時間想象，如果顧客走進 VILLAGE ，在某些地方他想看到什么樣的店?！?/span>
而招商中真正困難的是如何招到國內(nèi)國際知名品牌。大品牌商家的進場要求都比較苛刻，要求很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因為他們很清楚，一個商業(yè)項目投入運營，需要3至5年的市場培育才能走向繁榮，這是非常普遍的市場規(guī)律，也被稱為養(yǎng)商期，如果開業(yè)初期同時面對來自市場的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養(yǎng)商期的。
因為太古品牌的積累，以及英資的背景所在，在招商伊始獲得了很多大牌商家的認可，同時太古對商戶們拿出了非常有吸引力的租金優(yōu)惠，在 VILLAGE 與太古里剛開業(yè)時，租戶并不用支付固定的租金，而是根據(jù)營業(yè)額的漲幅按比例支付，這樣，太古的議價能力也會隨著整個商業(yè)綜合體品牌的增強而增加。
如此，太古能獲得與定位相符的各種需要的、經(jīng)過認真篩選的品牌旗艦店、中國首家店，而在太古精確的控制下，這些進駐的品牌也能獲得與預(yù)期相符的人流與收益，太古的收益與議價能力也會隨著整個商業(yè)綜合體品牌的增強而增加，如此形成的良性循環(huán)使得項目得以健康發(fā)展，各方均能獲得較好的可持續(xù)性收益。
三里屯 Village 遠洋太古里
作為一個地產(chǎn)項目，從拿地開始，其實是一個資本運作過程，而建筑師在整個資本運作過程中只是小小的一環(huán)，雖然設(shè)計牽起了策劃、定位、施工、營銷、物業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，但設(shè)計的成功是要建立在以上各個環(huán)節(jié)成功的基礎(chǔ)上的。為設(shè)計而設(shè)計，建筑師強烈的主觀意識反映在博物館、體育場等公共建筑應(yīng)該可行，但在以結(jié)果以及利潤為導(dǎo)向的地產(chǎn)行業(yè)，設(shè)計需要考慮的其實更多，建筑師在地產(chǎn)項目中更應(yīng)該是一個題解者，而不是一個創(chuàng)作者。
· 開放空間和街區(qū)設(shè)計 ·
為實現(xiàn)商業(yè)策劃所定位的品牌旗艦店的業(yè)態(tài)要求，三里屯 village 與太古里都采用了分散式布局，將龐大的工程拆分成幾十個量體，彼此貌似，但卻定義著不同尺度和城市場景的組合，商戶也有充分的自我表現(xiàn)的空間和適應(yīng)性。分散式布局顯著提高了首層的商業(yè)臨街面，同時也增強了其開放性和可穿越性，商業(yè)四處可達，自然形成了各自的開放空間與街區(qū)，不同店鋪的商業(yè)利益均有所保證，體現(xiàn)了商業(yè)利益最大化的基本要求。
三里屯 Village 遠洋太古里
同時為了增加商業(yè)的可能性，在二層以上通過一系列的平臺將不同的商業(yè)體量加以有針對性的連接，整個區(qū)域成為真正的24小時“開放空間”，是公眾可自由穿行的城市“街區(qū)”；另一方面，穿越讓人們在通過和逗留的同時，可以欣賞到街區(qū)內(nèi)的環(huán)境景觀和各種活動，使“逛”成為一種美好的體驗和感受。雅各斯筆下那密度高而流動力大的小街區(qū)，一種街頭的芭蕾舞蹈已在這區(qū)出現(xiàn)。走過廣場，黃昏眾人聚集．可以體驗?zāi)欠菔忻癜褟V場視為自己客廳的歸屬感與愉悅。在這里，生活空間與林蔭道、咖啡館、混搭餐廳和店鋪緊密結(jié)合，是新時代生活和辦公空間的延展。三兩好友在自己的家里體面且愉悅的購物休閑體驗，自然成為一種放松的方式。
三里屯 Village 遠洋太古里
· 空間的趣味性和可體驗性 ·
平淡的街區(qū)是無法做到讓人停留的，一系列能吸引人們注意力的特色空間，提高其停留和關(guān)注的時間，讓其留下深刻印象，從而成為他們愿意再次光顧的場所。增強商業(yè)場所的體驗性是提高商業(yè)價值的有力保障。開放的街區(qū)也創(chuàng)造了視覺上的連接和延續(xù)，有助于人們對城市的識別和體驗。
三里屯 village 與太古里均有自己的核心所在，三里屯 village 有 apple store 零售店，太古里則有大慈寺，三里屯 village 在當時引入亞太地區(qū)（不含日本）的首家 apple store 零售店，對年輕人的吸引力可想而知；而大慈寺的神圣與街區(qū)的世俗，是生活的不同方面，兼顧精神與物質(zhì)，展現(xiàn)多元且富有魅力文化。
每個街區(qū)的空間與視覺感受都經(jīng)過了嚴謹?shù)脑O(shè)計，包括街巷密度、空間尺度、建筑體量、建筑密度等。通過對兩個項目廣場、通道以及其它活動空間尺度分析，可以發(fā)現(xiàn)
寬高比例大部分在1～2.6之間，無論是較為開敞的開放空間，還是相對狹窄的通道，尺度都比較適合人們使用；
種種要求被加入其中，扶梯的位置必須在顧客視野范圍內(nèi)；
引入更多自然采光；太古里為了研究街區(qū)內(nèi)行人的視線，以及檐口的尺度，甚至搭建了1比1的模型，在視線的節(jié)點設(shè)計一系列如廣場、旱噴能吸引人群注意力的節(jié)點空間，提高其空間的可識別性，及增強空間引導(dǎo)，幫助人們進行準確的定位，不至于迷失和失去安全感，提升商業(yè)體驗。
中心廣場內(nèi)的各種設(shè)備的預(yù)留，在后期的運營中，讓中心廣場成為了各種品牌推廣活動及其它文化活動的最佳宣傳陣地，各種正式和非正式的文化活動等，增強多元化和包容性，使項目的持續(xù)吸引力得以提升。
三里屯 Village 遠洋太古里
適當?shù)?span>休憩空間(如椅、凳、臺甚至傾斜坡面等)，以及有較好的圍合和倚靠(如樹木)和良好的環(huán)境(光，風等)，都是讓人可體驗可停留的關(guān)鍵所在，兩個項目的這些小空間與細節(jié)都是經(jīng)過精心設(shè)計的，如三里屯 village 通過對北京氣候的調(diào)研，以論證人在何種條件下有舒適的感覺，可以采取哪些主動及被動的科學(xué)方式完善舒適度，哪里有陽光，哪里沒有陽光，哪里有微風等等，用電腦對公共空間微氣候進行分析，為設(shè)計決策提供參考。在這兩個項目中，這些設(shè)計是人們看不到的，但是是會從潛意識中影響人的行為，所有這一切只是為了讓人們忘記設(shè)計，讓人們沉浸其中。
三里屯 Village 微氣候分析
· 建筑的個性 ·
商業(yè)建筑的個性一度是許多人詬病的對象，以萬達廣場為代表的可復(fù)制的產(chǎn)品系列，已將商業(yè)綜合體變?yōu)橛顾缀透≡甑拇~。而事實上在體驗消費時代，視覺的刺激是提升注意力的最有效手段之一。因而，商業(yè)建筑的個性是注意力經(jīng)濟的重要保證，而三里屯 village 與太古里均為低密度、低高度的零散的建筑體量，沒有傳統(tǒng)商業(yè)綜合體大體量的視覺震撼，如何能不庸俗、有個性的體現(xiàn)項目特點，體現(xiàn)項目的視覺沖擊力，在個性與整體中找到平衡，也是建筑師的挑戰(zhàn)所在。
首先，兩個項目的整體規(guī)劃和形體關(guān)系如出一轍，具有極強的整體感，這有助于體現(xiàn)項目的整體形象，增強項目的可識別性。無論是三里屯 village 像矩形體量切割出來的一個個小型體塊，還是太古里那跟畫卷一樣展開，圍繞在大慈寺周邊的坡屋頂，所有建筑體量的構(gòu)成方式、微妙的切割以及空中的平臺和廊道的處理手法較為一致，并且都采用了較為現(xiàn)代的材料和構(gòu)成方式。邊界較為規(guī)整，空間秩序井然。
三里屯 Village
遠洋太古里
其個性則主要通過建筑的表皮加以體現(xiàn)，統(tǒng)一體量下不同的外衣，雖然都以幕墻為主，卻至少出現(xiàn)了十余種不同的處理方式，商家的個性需求得以體現(xiàn)：有非常簡潔的整塊肋玻璃幕墻、有內(nèi)襯不同色彩百葉的框式玻璃幕墻、有各種色彩和肌理金屬穿孔板和金屬網(wǎng)格表皮、有不同尺度和粗糙程度的石材表皮，再加上各式招牌和 Logo 以及 Led顯示屏，設(shè)計的完整度也是重點的考慮，沒有主次立面之分，建筑的五個立面（包括屋頂），都是行人可以用來拍照的背景，建筑從行人的角度，兩個項目均呈現(xiàn)出光怪陸離、具有奇幻色彩的表皮盛宴。
表皮的個性是不同品牌特點張揚的需求，它也抓住了現(xiàn)在人群普遍的獵奇心理，這些充滿創(chuàng)想的設(shè)計激發(fā)了人們的靈感，確實創(chuàng)造了一個個令人興趣盎然的空間，它是一個以欣賞和體驗的地方，同時用材與建筑比例的高格調(diào)，自然也形成了整體的良好的文藝氛圍，成為年輕人喜愛的停留的場所也理所當然。
三里屯 Village 遠洋太古里
結(jié)語：
總之，三里屯 Village 與成都太古里是作為成功的城市商業(yè)綜合體操作案例，我們有必要總結(jié)其成功的幾個關(guān)鍵要素：
1. 只租不售的地產(chǎn)開發(fā)模式；
2. 開發(fā)商對產(chǎn)品的定義、對業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，對招商品牌極強的控制能力；
3. 開放空間和街區(qū)設(shè)計；
4. 公共空間的質(zhì)量和可達性。
5. 場地原有的城市機理、歷史建筑等寶貴的社會資產(chǎn)的維護、增強和利用。
6. 項目整體性前提下建筑個性化的彰顯，商家的個性需求得以體現(xiàn)。
特別提出，作為太古在國內(nèi)重要的合作伙伴以及太古本土化實施的落地者，遠洋地產(chǎn)在與太古合作操盤成都遠洋太古里的過程之中，起了極其重要的作用，無論是前期策劃、與政府的溝通還是施工以及后期運營，遠洋都在其中起到了其不可替代的作用。而太古地產(chǎn)對項目的專注與專業(yè)、對細節(jié)的關(guān)注、對商業(yè)的精準分析也讓遠洋地產(chǎn)受益匪淺，雙方的精誠合作，獲得了雙贏的結(jié)果。
三里屯 village 與遠洋太古里雖遠隔千里，但是都形成了兼顧商業(yè)與社會利益上的巨大成功，資本與設(shè)計當然是功不可沒，它的成功體現(xiàn)了控制著資本的流動性的地產(chǎn)商與建筑師的之間的一種默契。建筑師對開發(fā)商定位精準的解答，在實現(xiàn)商業(yè)利益最大化的同時完成了場所和空間的個性創(chuàng)造，或許這兩者本來就可以統(tǒng)一。
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