【事件回顧】
該文中講的是南京星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商南京星漢置業(yè)有限公司的地下車庫官司。原來該小區(qū)共有59個(gè)地下車庫，開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中37個(gè)，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)委會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。接著，業(yè)主委員會(huì)無奈之下，將開發(fā)商告上法庭。然后，法院判決結(jié)果是“開發(fā)商將地下車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車權(quán)益”。于是網(wǎng)上熱議“在南京買房不用另外買車庫啦”，網(wǎng)友紛紛圍觀。
隨后，作出此判決的鼓樓區(qū)人民法院便公開發(fā)出鄭重聲明，稱此判決并未生效。實(shí)際情況是網(wǎng)上瘋傳的判決結(jié)果為一審判決，后星漢公司不服提起上訴。后經(jīng)重審，該小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個(gè)，所以超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫應(yīng)屬業(yè)主共有，同時(shí)按照南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫為業(yè)主保留。因此，該小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個(gè)。被告已交付了24個(gè)車庫，尚應(yīng)向原告移交5個(gè)車庫。由于車庫已被出售無法移交，最終法院判令星漢公司給付業(yè)主委員會(huì)車庫出售款50萬元。
然而，對(duì)于這一判決，法學(xué)界、律師界中卻又有不同的聲音。開發(fā)商和業(yè)主，到底誰動(dòng)了誰的車庫？這成了最近法學(xué)界、律師界第一討論熱點(diǎn)。
【歸屬爭議】
隨著事件的不斷發(fā)酵，車位歸屬的話題再次被推入風(fēng)口浪尖。橡樹灣一劉姓業(yè)主表示，不會(huì)買的車位到頭來原來就屬于自己的吧，更何況車位價(jià)格還不便宜。類似劉先生一樣有顧慮業(yè)主還有很多，在車位供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，車位歸屬十分敏感。
小區(qū)的車位有地上車位，也有地下車位，那么車位歸屬到底是怎樣的呢？為此，記者采訪了江蘇擎天柱律師事務(wù)所的張一軍律師。
張律師告訴記者，目前小區(qū)車位歸屬主要有三種，一種是建設(shè)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車位屬于開發(fā)商所有，無論地上還是地下車位，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，開發(fā)商有權(quán)通過出售、附贈(zèng)或是出租等方式確定車位的最終歸屬。
第二種是開發(fā)商履行法定義務(wù)配套建設(shè)的地下人防車位，這類車位為國家所有。這類車位開發(fā)商是沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)的。如果遇到戰(zhàn)爭或者大型災(zāi)難，車位要無償提供給國家使用。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，這類車位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。
第三種則是占用業(yè)主共用場地用于停放汽車的車位，這類車位則歸全體業(yè)主所有。根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用并決定交納汽車停放費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取相應(yīng)的停車費(fèi)。
對(duì)于小區(qū)內(nèi)哪些是規(guī)劃內(nèi)的車位，張律師表示業(yè)主可以向規(guī)劃部門了解具體情況。
【收益歸誰】
車位歸屬厘清了，那么另一個(gè)問題來了：車位費(fèi)該由誰收取，由誰管理，由誰獲益呢？記者為此咨詢了市政協(xié)委員、市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)副支隊(duì)長蔡劍。蔡劍介紹，車位收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)“車位屬于誰，誰收益”的原則，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取；租金則由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。這一規(guī)定也解釋了物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主收取汽車停放費(fèi)。
其中，對(duì)于業(yè)主共有車位的收費(fèi)，除了物業(yè)公司的必要管理支出可以提取，其余收益歸小區(qū)業(yè)主，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主共有車位收費(fèi)所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而人防車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，除去用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，剩余收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
（揚(yáng)州物業(yè)網(wǎng) 高靜）
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