關(guān)于稽查方法針對不同企業(yè),靈活多樣;,講求效率;提高質(zhì)量 ，關(guān)于行業(yè)稽查，在同行業(yè)生產(chǎn)工藝流程相同，市場取向相同,相互之間聯(lián)系密切,經(jīng)營業(yè)務(wù)具有相關(guān)性和兼容性;從個(gè)案延伸到全行業(yè)，由點(diǎn)及面，掌握行業(yè)稅收違法規(guī)律，提高稽查效率，減少稅收成本 。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稽查方法
一、行業(yè)特點(diǎn)及對稅收檢查的影響
1.房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí).
2.資金密集型產(chǎn)業(yè).前期投入資金大，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想遲緩稅款繳納時(shí)間。
3.購房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易。
4.其產(chǎn)品具有固定性、永久性，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證.
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件'
1、立項(xiàng)審批：
一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項(xiàng)申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項(xiàng)文件，向計(jì)劃委員會申請投資計(jì)劃；
、規(guī)劃審批：
由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書”，即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）。
3、施工審批。
房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)。
、銷售審批。
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法
5、產(chǎn)權(quán)審批。
商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 。
在對房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動與政府管理部門加強(qiáng)信息溝通，尤其是要加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系。
檢查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件主要包括：
（1）建委的立項(xiàng)批復(fù)
（2）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
（3）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同
（4）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證
（5）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）
（6）建委頒發(fā)的施工許可證
7）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出
（8）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）
（9）房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)頒發(fā)的測繪明細(xì)等登記表
（10）房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)
（11）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù);
（12）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式
可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。
合在一起開發(fā)的,作為前期業(yè)務(wù)來處置,屬于在開發(fā)產(chǎn)品。
分開開發(fā)的，首先開發(fā)土地，進(jìn)行舊城改造、房屋建設(shè)與土地相關(guān)聯(lián)的前期工作，如征地、動遷、七通一平（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整）等；然后，待土地開發(fā)后，將其有償有期轉(zhuǎn)讓給其他房屋開發(fā)公司或其他企業(yè)單位興建各類住房、廠房、辦公樓等。（聯(lián)合開發(fā)、合作建房、賣樓花等）
四、房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方式及相關(guān)規(guī)定
商品房銷售可以是企業(yè)自己組織銷售;
也可以委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售（營銷策劃公司），又分三類
一是支付手續(xù)費(fèi)形式；
二是買斷型或者是包銷型；
三是基價(jià)代銷+超基數(shù)分成
所售房屋分現(xiàn)房和期房
預(yù)售（期房）。
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房預(yù)先出售給購房者，并收取購房者的定金的行為。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：
（1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。
（2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。
現(xiàn)售(現(xiàn)房)。
是指將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購房者。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：
（1）現(xiàn)售的條件：項(xiàng)目工程主體竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程進(jìn)行審計(jì)和驗(yàn)收，結(jié)算工程款項(xiàng)。
（2）應(yīng)當(dāng)在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（辦理整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證書，也稱“確權(quán)”、“大房產(chǎn)證”，每銷售一套再向房管局申請核銷，檢查時(shí)可向房管部門了解商品房銷售的進(jìn)展情況）。
（3）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
（4）開發(fā)商與銷售商品房時(shí)必須與購房者簽訂統(tǒng)一格式的售房合同。
（5）商品房交付使用前要委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位進(jìn)行實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門。
（6）交付后60天內(nèi)報(bào)送辦理房產(chǎn)證的資料。
五、房地產(chǎn)企業(yè)的基本會計(jì)核算
1、主要會計(jì)科目：（對比企業(yè)會計(jì)科目講解）
開發(fā)產(chǎn)品。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等二級賬戶)、
開發(fā)成本。包括土地征用補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)
開發(fā)間接費(fèi)用。包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、折舊、辦公、周轉(zhuǎn)房攤銷。它分配計(jì)入開發(fā)成本。
期間費(fèi)用、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入、預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等科目。
關(guān)于成本、費(fèi)用
房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：
一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算，
或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對象。
六、房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查要點(diǎn)
主要按照國稅發(fā)（2003）83號 《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》檢查收入申報(bào)的正確性。
（一）、銷售收入長期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付賬款”等科目
1、預(yù)收賬款應(yīng)重點(diǎn)審查。由于稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)會計(jì)制度規(guī)定經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定存在差異。有些單位就將收取的售房款先記入“預(yù)收賬款”，以后，每月月末按會計(jì)制度規(guī)定分期結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入，年終也不調(diào)整。可以到企業(yè)的售樓一線直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對。 1 _* q8 Q: L; ]( [6 V% r
、核實(shí)大額應(yīng)付款的真實(shí)性。例：某房地產(chǎn)企業(yè),將商品房售于某企業(yè),價(jià)值2000萬元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同,將收取的購房款暫以預(yù)收材料訂金的形式列“應(yīng)付賬款--××單位 ”科目，偷逃稅款。通過向第三方外調(diào)、協(xié)查基本上能查清問題。
、延遲收入的入賬時(shí)間。一是房地產(chǎn)公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財(cái)務(wù)入賬外，其他收入沉淀在售樓中心；二是對采取委托其他單位銷售房屋的，應(yīng)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售款或銷售款是否長期掛在受托方賬戶或轉(zhuǎn)移挪作他用,隱匿收入。
（二）、收取的住房按揭貸款收入，記入“短期借款”、“其他應(yīng)付賬款”科目。 在房地產(chǎn)銷售過程中大多采用購房者向銀行按揭的方式， 先簽合同，交首付款；再向銀行辦理按揭手續(xù)；銀行按揭款到賬并核算。但部分企業(yè)為了達(dá)到延期繳納稅款的目的，不按會計(jì)制度規(guī)定將銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“經(jīng)營收入”或“預(yù)收賬款”科目申報(bào)繳納有關(guān)稅金 。
、將有關(guān)的收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，給人造成貸款的假象，比較隱蔽。 合適貸款合同，付息情況。
2、將按揭貸款直接轉(zhuǎn)入“短期借款”科目
【例】:檢查人員對某房地產(chǎn)公司2004年賬務(wù)進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該單位將“短期借款”科目中的一筆800多萬元貸款直接轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款—××單位”科目，產(chǎn)生疑問，核對當(dāng)時(shí)的原始記賬憑證，只有一張普通的銀行進(jìn)賬單，經(jīng)對公司財(cái)務(wù)人員和××單位詢問了解，屬××單位員工集體按揭購房款，后因商品房未能按期交付使用，雙方協(xié)商先由房地產(chǎn)公司先墊付按揭貸款的到期本金和利息，企業(yè)以購房單位要求退房為由長期掛賬，不申報(bào)稅。
以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長期掛賬不申報(bào)納稅。
（1）該問題特點(diǎn)：
A、從企業(yè)貸款手續(xù)上看，簽訂的購房合同、按揭首付、抵押擔(dān)保、銀行借款合同等手續(xù)齊全，完全符合個(gè)人購房按揭貸款的必備條件。: D9 v) ?9 F+ m. b
從資金使用上看，銀行將個(gè)人購房按揭貸款直接劃入開發(fā)企業(yè)賬戶，由開發(fā)商使用。
C、貸款的本息由公司分期劃入貸款個(gè)人銀行賬戶歸還。
辦理購房手續(xù)的個(gè)人基本是公司員工、法人代表的親朋好友等。
有些購房者同時(shí)向多個(gè)銀行辦理代款手續(xù)，由開發(fā)公司負(fù)責(zé)到期還本付息。
2）企業(yè)認(rèn)為： 這是一種融資手段，不屬于個(gè)人購房款，是為解決資金緊張而向進(jìn)行的一種變相貸款行為。記入“短期借款”或“長期借款”科目?；蛘哒f是公司向個(gè)人的借款，記入“其他應(yīng)付款--××”科目。
（3）從稅法上看： 企業(yè)貸款手續(xù)齊全，已經(jīng)簽訂購銷合同，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應(yīng)確認(rèn)收入；貸款人與公司均有利益關(guān)系，公司代個(gè)人歸還貸款本息，不能證明購房交易的終止，或沒有發(fā)生。而且導(dǎo)致難以區(qū)分分配給員工的福利、年終加薪、獎金等。
（三）、價(jià)外收費(fèi)和代收費(fèi)用不按規(guī)定合并收入。">房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、防盜門（網(wǎng)）安裝等；為了達(dá)到少繳稅款的目的，部分房地產(chǎn)公司采取在房價(jià)以外單獨(dú)計(jì)價(jià)的方式，
1、是自收，轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付（收）款—代收代墊費(fèi)用”科目掛帳，或不入帳；
2、是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算，收支節(jié)余長期掛賬，形成內(nèi)部往來。
（四）、取得以房頂債或者換取其他單位的等非貨幣性資產(chǎn)不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入，（視同銷售問題）
1、由于房地產(chǎn)開發(fā)工期長，資金需求大，產(chǎn)品銷售資金回籠慢，確因無力支付工程款等原因，部分房地產(chǎn)公司采取商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用，將“應(yīng)付賬款--××單位”與“開發(fā)成本”科目對沖?；蚋纱嗖蛔髻~務(wù)處理 ; n: T: l6 U) m$ o; ?. b
2、拆遷償還面積不按規(guī)定申報(bào) 。開發(fā)商品房過程中，應(yīng)對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還），在具體辦理“安置”或“償還”時(shí)，根據(jù)被拆遷房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按質(zhì)作價(jià)互找差價(jià)；或作價(jià)補(bǔ)償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合等方法。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分、收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入、超面積安置費(fèi)，應(yīng)合并經(jīng)營收入（其他業(yè)務(wù)收入）。檢查有無長期掛往來科目問題。
3、自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵(lì)、公司領(lǐng)導(dǎo)層分配住房等未作視同銷售。可核查完工、銷售、剩余房產(chǎn)情況。
4、有關(guān)合作建房，分出去的房屋，長期掛帳，不做收入。如,企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，合作雙方屬于發(fā)生了銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)行為，應(yīng)該申報(bào)納稅。 國稅函發(fā)[1995]156號文件，合作建房可分為如下兩種方式 ： 1）第一種方式被稱為“以物易物”方式，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，雙方均以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，達(dá)到合作建房的目的 。2）第二種方式是甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房行為。
（五）整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入。一些房地產(chǎn)企業(yè)將土地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬。查其立項(xiàng)書。
（六）其他收入問題。
1、設(shè)帳外帳或采用一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一套賬、或設(shè)立多個(gè)二級獨(dú)立核算單位（有的注冊營業(yè)執(zhí)照但不辦理稅務(wù)登記，有的是內(nèi)設(shè)職能部門），單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營賬簿、或非獨(dú)立核算單位的經(jīng)營賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經(jīng)營收入；
2、將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入 。
3、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。
5、客戶放棄的購房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入。
6、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。
7、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。
8、采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（不低于15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
9、企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上尚未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。
七、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除項(xiàng)目檢查要點(diǎn)
（一）、利用建筑安裝發(fā)票監(jiān)管不嚴(yán)密的漏洞，虛列土建安裝工程成本。
1、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安成本造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。 重點(diǎn)要檢查應(yīng)付工程款長期掛賬的科目，特別是開發(fā)公司的下屬關(guān)聯(lián)的施企業(yè)。
2、有些地方把建筑業(yè)發(fā)票作為“引稅”的主要工具，實(shí)行由稅務(wù)征收管理部門或發(fā)票管理部門代開發(fā)票，只要繳納營業(yè)稅及其附加便可開具，有的是以房地產(chǎn)公司名義直接開具，有的是以虛構(gòu)的建安企業(yè)名義開具。重點(diǎn)要檢查開發(fā)成本中由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票建安業(yè)務(wù)是否真實(shí)。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地產(chǎn)公司只要支付3.3%的營業(yè)稅及附加,便可偷逃33%的企業(yè)所得稅 重點(diǎn)檢查由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票的施工成本、費(fèi)用列支的真實(shí)性。
二）、利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本、費(fèi)用前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用直至辦理工程決算一般要跨2至3個(gè)會計(jì)年度，因此一個(gè)會計(jì)年度往往同時(shí)存在幾個(gè)完工進(jìn)度不同的項(xiàng)目，把正在開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)決算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已竣工項(xiàng)目成本費(fèi)用虛增，減少當(dāng)期利潤。
2、將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，一次性計(jì)入當(dāng)期損益減少當(dāng)期利潤。 由于每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的周期都很長，期間發(fā)生的貸款利息屬直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因此無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本，為了簡化核算手續(xù)，會計(jì)制度規(guī)定將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。但是，大部企業(yè)都是將開發(fā)產(chǎn)品完工以前的借款利息一次性記入當(dāng)期損益，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
三）、利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤。 房地產(chǎn)企業(yè)“婆婆”多，企業(yè)規(guī)費(fèi)負(fù)擔(dān)重，如，土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、土地配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)，水、電、氣、暖、人防、消防、公共設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都存在預(yù)提各項(xiàng)規(guī)費(fèi)數(shù)額大，有的配套工程已經(jīng)完工驗(yàn)收之后也不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，而是長期掛賬，滾動使用 。 （形成原因：一是政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費(fèi)用，開發(fā)企業(yè)照樣計(jì)提掛賬。 二是地方政府為加快城市建設(shè)，往往在招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上附加一些配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由房地產(chǎn)公司無償為有關(guān)部門承擔(dān)“形象工程”、“領(lǐng)導(dǎo)工程”等，承擔(dān)這些工程可以按規(guī)定享受“規(guī)費(fèi)抵免”，但房地產(chǎn)公司對上述已經(jīng)不用再支付的規(guī)費(fèi)仍按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提掛賬 ）
應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提是否有政府文件規(guī)定，是否按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提；查明各項(xiàng)規(guī)費(fèi)未正常繳納的真實(shí)原因，如：規(guī)費(fèi)收取的有關(guān)部門是否有緩繳、免繳或催繳的文件、通知書，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)所得稅真實(shí)性原則、據(jù)實(shí)扣除原則、合法性原則，來掌握稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
（四）、職工福利性支出擠占成本費(fèi)用
將為內(nèi)部職工集資建房差價(jià)損失或應(yīng)由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開發(fā)成本，擠占經(jīng)營成本；
2、虛列費(fèi)用。巧借名目為職工報(bào)銷生活費(fèi)用和造假人員名單位虛列工資等方式，多列工資總成本；通過廣告公司、營銷策劃公司的費(fèi)用支出。
（五）、自用房開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對外銷售商品房成本，以減少銷售部分的利潤。
（六）、是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。
1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對象進(jìn)行歸集，是否將成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。
2、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。
（七）其他
1、 “廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。
2、贊助、回扣等支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整
3、有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如債權(quán)擔(dān)保等原因承擔(dān)連帶責(zé)任而履行的賠償，企業(yè)負(fù)責(zé)人的個(gè)人消費(fèi)、代扣個(gè)人所得稅等等。
、未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。
5、為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。
