改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項重要來源。但房地產(chǎn)業(yè)迅猛展的背后也隱藏著大肆偷逃稅收的諸多問題，我們依據(jù)相關(guān)現(xiàn)行政策及近幾年對房地產(chǎn)行業(yè)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及取得的經(jīng)驗，撰寫本指南，供大家參考。5 P+ `+ O+ X7 C; k8 e3 n5 f
一、房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)流程! V5 M9 o( ^. j! @
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的企業(yè)或組織。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售，出租商品房的行為，形象地說即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列的經(jīng)濟行為，開發(fā)項目主要是標準住宅、別墅、商鋪、寫字樓等，其開發(fā)流程主要包括以下三個階段：. ^* r8 j9 H/ J* {) |( b# z: z4 [9 X
（一）前期準備階段7 o/ w6 L' d7 u" V1 `% N
主要有房地產(chǎn)項目的立項審批和規(guī)則審批，進行設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等，此階段的重點是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)，具體流程如下：, _' N" ^) z" f4 ]
1、 選址確定項目地點。
⑴項目立項，國家計劃管理機關(guān)和有關(guān)政府機關(guān)審查可行性研究報告，進行項目立項的審批。3 ]. S% T4 T V
⑵國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。% s% K# G6 Q* j7 k% P i
⑶建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。1 l% S- V1 n8 [! G: L& L( T' k
⑷環(huán)保局辦理環(huán)境影響評估，出具生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。, t/ ^9 g& |$ B7 Z
⑸文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查，簽署相應(yīng)的意見。
⑹規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。7 x$ \3 m7 U: D6 X0 w9 x
2、 規(guī)劃總圖審查。
⑴人防辦進行人防工程進行條件審查。
⑵國土資源局進行土地預審。5 e3 h) V2 W6 X% Z+ A2 e1 S: i/ Z
⑶公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查，簽署意見。% y- N1 G( l; [- _7 J/ X2 ?
⑷規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并確定用地條件。
3、規(guī)劃設(shè)計和施工圖設(shè)計審查。: Z) e4 w' ^# |0 O% i. f
⑴規(guī)劃部門對初步設(shè)計根據(jù)已審批的規(guī)劃要求進行審查。* h/ m6 `$ @9 K9 ~: ^! Q2 ?
⑵公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計條件進行審查。& D% p% i( f; v& s, D4 B) R
⑶公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。+ p4 y& I- J! S% W' H
⑷人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。
⑸國土資源局進行用地預審。/ B5 @' d! ^6 N+ g6 n8 D% K
⑹市政部門、環(huán)保局，衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計涉及的專業(yè)內(nèi)容進行專項審查。# r2 F& ^; F4 Q- o
⑺建設(shè)管理機關(guān)對落實初步設(shè)計批準文件的要求向施工圖進行審查。2 {2 p" `9 R- f0 n" P
4、規(guī)劃報建審查。
⑴公安消防支隊和人防機關(guān)進行消防設(shè)計和人防工程進行審查。& [6 s$ I% F- d& p) W8 @2 q
⑵建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分，按有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
⑶規(guī)劃部門復核經(jīng)要求變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
（二）建筑施工階段0 d6 M J' D- i: ]
在此階段，建設(shè)單位辦理施工報建登記,開發(fā)商安排所屬建筑公司或委托中標的建筑公司進行項目建設(shè)，[需取得城建委核發(fā)的《建筑工段施工許可證》、它標明開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、合同價格（施工企業(yè)中標價格）、監(jiān)理單位完工日期及監(jiān)理日記。這里合同價格和完工日期對我們核實相關(guān)成本及費用很重要]，為了盡快收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常會在建筑階采用項目預售的方式對商品房進行銷售，即通常所俗稱的期房銷售，按照《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預售應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》（城市開發(fā)綜合管理辦公室簡稱開發(fā)辦），預售的前提條件是在取得有關(guān)證書的同時，投入開發(fā)建設(shè)的資金要達到總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種方式銷售。2 F1 u& Y* E& o- I6 h4 R
（三）房產(chǎn)銷售階段7 y' ?" |. w" O) H; Q, S- Q
銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售，相關(guān)證書包括①《商品房銷售許可證》（市開發(fā)辦簽發(fā)）②建設(shè)規(guī)劃合格證（規(guī)劃局簽發(fā)）③房地局測繪大隊的測量（丈量）報告（ 準確的標具每棟樓房的總面積及每套住房的建筑面積（套內(nèi)面積）公攤面積，是房產(chǎn)證上最具法 律權(quán)威的面積記錄），武漢市城市開發(fā)辦規(guī)定商品房預售還應(yīng)當符合下列條件：①已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書②持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》③施工進度達到低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封項、多層（含六躍七層）主體結(jié)構(gòu)達到層數(shù)的三分之二、中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達到層數(shù)的二分之一(主體結(jié)構(gòu)中地下室層按二層計數(shù))。
(接下頁)5 l2 E) y" i1 l- ]7 b6 g- B
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附：房地產(chǎn)開發(fā)項目辦事流程圖3 `! _' z, Y+ o) w2 n
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二、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特征及會計核算特征: q6 ]. A* z% V8 b: U
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征
從房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點來看，該行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)產(chǎn)品的單件性、商品性，開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及開發(fā)建設(shè)的周期長，供應(yīng)鏈長、地域性強、投資額大、往來對象多、市場風險不確定等明顯不同于其他行業(yè)的顯著特點。建設(shè)單位一般情況下只建設(shè)而不經(jīng)營，施工企業(yè)一般只負責施工不管征地、拆遷等前期工作，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)部門。只是在征地、拆遷、設(shè)計、建筑方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位有相同之處，在工程的預、決算控制與管理方面、與施工業(yè)有相同之處。5 ~) W8 E/ Q* w- K& T
（二）房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的特征/ B9 h7 d- S1 f$ a9 P
從稅務(wù)稽查的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)會計核算有如下主要特征：' T5 h- U. V' U3 _+ K/ A$ v
1、開發(fā)產(chǎn)品成本采用制造成本法核算，預計成份較大。
（1）一般開發(fā)項目以每一獨立編制有設(shè)計概算和施工圖預算的單項工程即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。
（2）對于群體開發(fā)的項目、屬同一開發(fā)地點、竣工時間相同的可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再計算分配求得每棟房屋開發(fā)成本。& w/ C6 ?: p9 C* N/ \
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本項目主要包括六項。0 K( T& ] W7 q8 I
①土地受讓金②前期工程費③建設(shè)安裝工程費④基礎(chǔ)設(shè)施費⑤配套設(shè)施費⑥開發(fā)間接費( u- u4 G3 _1 W6 G# [
土地、土建、設(shè)備費用——占總成本的80％
配套及其他收費支出——水、電、煤氣、大市政和公建配套費，受外界因表影響最大，一般占項目總投資的10－15％
2、營業(yè)收入要根據(jù)不同的經(jīng)營方式進行確認
房地產(chǎn)行業(yè)銷售方式多樣，主要有：一次性全額收款銷售；分期收款銷售；銀行按揭銷售；委托代銷及包銷等，同時《企業(yè)會計制度》第九十七條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入”。6 K$ O; v/ p# m8 q
財政部會計司財會便[2002]53號在第四點說明“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題”強調(diào)：
“我們認為，《企業(yè)會計制度》中已作出規(guī)定，即在沒有建造合同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認的四項條件，在未滿足四個條件的情況下，不得確認為收入”。, }& f# X: Z* q" v) z/ d& L% T5 R; L
《企業(yè)會計制度》第八十五條規(guī)定：
（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；
（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；
（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所得稅稽查方法及技巧
針對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點、會計核算特征以及近幾年檢查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題，應(yīng)合理運用稽查方法，提高查賬技巧、才能將這一行業(yè)存在的問題查深、查透，堵住稅收漏洞。5 u2 I1 S2 w+ @, |6 {. p& S7 k
（一）查前準備要充份6 Y4 {; N: C+ x1 y! G8 R
1、全面分析所查對象的基本情況。包括申報納稅情況、資金流量、樓盤項目、銷售狀態(tài)、成本對象。
2、熟悉相關(guān)政策法規(guī)、吃透文件，如行業(yè)會計知識、稅收知識、做到處理有據(jù)。
3、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，內(nèi)外結(jié)合調(diào)閱相關(guān)資料，內(nèi)部可調(diào)閱企業(yè)年度申報表，近期項目情況匯總表等資料，外部可到規(guī)劃部門調(diào)取1）立項批復2）土地使用證3）國有土地使用權(quán)出讓合同4）土地估價報告5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件規(guī)劃設(shè)計條件、建設(shè)項目選址意見書）6）土地紅線圖7）規(guī)劃紅線圖⑧建設(shè)工程規(guī)劃許可證(附建筑紅線定位圖、每棟平面圖)等相關(guān)資料，在建筑行業(yè)審批部門，可了解開發(fā)項目的立項審批情況，通過以上資料，我們可以查清所檢查對象的開發(fā)項目名稱、項目所在地、土地使用面積、土地用途、土地有效期、土地出讓金的金額(含建筑物拆遷、土地出讓金、征地、建設(shè)規(guī)費)、總建筑面積,所批準的建筑規(guī)模、容積率、綠化率、分期開發(fā)情況、及現(xiàn)已開發(fā)情況；
4、要做好相關(guān)檢查計劃，將困難考慮在前面，確定每次下戶需落實、解決的問題，回來將數(shù)據(jù)對照相關(guān)政策匯總、小結(jié)，同時制定第二天的檢查方案。
5、要合理分工，下戶檢查一般是兩人或兩人以上，應(yīng)一人檢查收入，一人檢查成本最后審核其費用列支情況，將先期制定的計劃落實到檢查過程中，要抓住重點問題的每一個環(huán)節(jié)，循序漸進、逐步突破，相互協(xié)調(diào)配合，圓滿完成檢查任務(wù)。
（二）檢查方式要有針對性
對房地產(chǎn)企業(yè)檢查不能像其他行業(yè)那樣就賬查賬，要有針對性地開展檢查，可以從實地調(diào)查和靜態(tài)查帳兩個方面開展檢查。
1、實地調(diào)查/ Q' K+ W' i- R! [
（1）查看項目：到企業(yè)的開發(fā)項目地進行實地察看和了解，重點察看和了解三個方面：①開發(fā)項目的完工程度：是在建還是已竣工；在建的工程量；竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)，是否交付使用，屬滾動開發(fā)的項目共有幾期，各期進展狀況。②開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商鋪門面；是銷售還是用于經(jīng)營、抵債、自用、出租等。③核實開發(fā)建設(shè)用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來源情況。④核實商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。* d6 }* G/ B+ G9 n% Z
（2）查售樓部：通過查售樓部掌握第一手銷售資料，售樓部是銷售樓盤的主要場所，各種銷售信息匯總在這里，然后再傳遞到財務(wù)部。售樓部資料主要有商品房的平面圖、模型、建筑面積、可售面積、預收房款、銷售合同、已售面積等，重點核實預收房款、銷售合同、可售總面積、已售面積，了解實際銷售情況。
（3）查相關(guān)資料，檢查時要求企業(yè)提供賬外資料，如：開發(fā)項目立項批復、規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用權(quán)證、建安合同、工程結(jié)算書、房屋預售許可證、售房合同、工程驗收備案證、房產(chǎn)測繪報告等。9 g9 |, y9 K. v, X. P7 p0 `" E
（4）查銀行資金往來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為獨資、合伙、參股經(jīng)營，資金掌握在負責人及其少數(shù)親信手中，基本賬戶、一般賬記都很少用于資金進出，周轉(zhuǎn)資金主要是以其法人或其他人員身份辦理信用卡，生產(chǎn)經(jīng)營活動資金以卡結(jié)算，賬面不反映企業(yè)的現(xiàn)金流量，因此，對房地產(chǎn)檢查時除掌握企業(yè)的基本賬戶、一般賬戶外，還應(yīng)掌握其銀行信用卡賬戶，掌握資金的總量和流向，從中發(fā)現(xiàn)問題和尋找線索。' s* d% j* I9 j+ D# R
2、靜態(tài)查帳 C7 z' n; _! r
運用合理的查帳方法和技巧，對收入、成本費用各方面進行深入細致的檢查，核實企業(yè)真實經(jīng)營情況及應(yīng)納稅額,重點把握下列幾項要點。/ x/ M6 C- n; @& R- J& L4 {+ T
（1）收入檢查要點
要核對其銷售明細帳、明細表、銷售價格，抽查銷售合同、發(fā)票；通過網(wǎng)上或?qū)嵉夭樵冧N售進度，防止企業(yè)瞞報、滯后申報其銷售收入，在檢查中注意下列幾個方面：
① 把握完工時點，一般以合同約定交房期為準，如合同期已到未收房的，應(yīng)有業(yè)主出具的拒收材料。
② 核實已售面積及銷售方式，一是到售樓部查銷售合及明細表，確定已售及未售面積及銷售方式；二是到房地局查測繪大隊的測量表，確定總可售面積。% m$ E% V- h7 Z/ D& x! |
③ 核實商品房的銷售收入，檢查“主營業(yè)務(wù)收入”帳戶，“銀行存款”帳戶，“預收帳款”帳戶，“應(yīng)付帳款”帳戶，“其他應(yīng)收（付）款”帳戶，看是否按規(guī)定時間確認收入。
④ 車庫收入是否掛在往來帳上，不結(jié)少結(jié)當期應(yīng)稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時自制收款收據(jù)，將已售車庫收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆體外循環(huán)，造成稅款流失。( S; A2 `" b" a. P3 }8 i* j3 @
⑤ 是否以種種理由不列預售收入，不預繳稅款，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以部份預售商品房只收了首期款，尾款銀行還未轉(zhuǎn)入或業(yè)主要求退房等理由，不列或少列預售收入，不按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。
⑥ 客戶放棄的購房定金是否轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項計入“其它應(yīng)付款”中不結(jié)轉(zhuǎn)收入。
⑦ 收取配套費是否轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往將此部分款項計入“其它應(yīng)付款”中以后續(xù)還有相關(guān)費用發(fā)生為由不列或少列收入。 [5 A! u F: m" r: R" A: p( n% o
⑧ 是否以商品房或門面抵工程款不記收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬勞動密集型、資金密集型企業(yè)，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經(jīng)常出現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)議首先帶資入場的現(xiàn)象。房子建成后就以相應(yīng)等值的商品房或門面抵建安工程款，建安票據(jù)全額照開，但款卻不付全，收入也不報，偷逃國家稅款。8 ?# G4 a) H0 ?) H6 z2 b
⑨ 有無視同銷售未申報銷售收入的情況，主要檢查① “固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)費用”“應(yīng)付福利費”開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）等科目、看有無將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、廣告、樣品、福利、獎勵等方面② “長期投資”、“應(yīng)付股利”、“利潤分配”“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目，看有無用作對外投資及分配給股東或投資者?！雹?“應(yīng)付帳款”、“長期借款”、“短期借款”、“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目”，看有無以房抵債。④ “生產(chǎn)成本”、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”、“開發(fā)產(chǎn)品”看有無以開發(fā)產(chǎn)品償還拆遷還建面積，以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)。（內(nèi)資）& a5 |6 W6 ]4 @1 g5 W7 i' f% [
⑩ 是否構(gòu)造虛假合同，低價轉(zhuǎn)移收入，房地產(chǎn)開發(fā)商往往以虛假合同限制銷售價格，再二次轉(zhuǎn)讓達到少報收入的目的。7 e/ \3 E6 ]! z" M7 R( n3 y5 I. j
是否有土地轉(zhuǎn)讓取得的收入，不申報納稅。
（2）成本檢查要點：& n+ x1 N: d0 D% B q' Y
①檢查的內(nèi)容' m2 _4 q% H& K
按稅法的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進行成本費用的核算與扣除時必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本，已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費，公共設(shè)施配套費，開發(fā)的間接費用，借款費用等。
成本費用主要審核開發(fā)成本及其明細科目，重點注意以下幾個方面：- R9 J! A) B4 \. M
1﹥是否準確區(qū)分期間費用和成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，有無虛列、重列有關(guān)的成本費用；# _! F7 ~: G0 m) G4 X4 ]4 l. j0 m* u; H
2﹥開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，是否按成本對象進行收集，是否將成本對象完工后實際發(fā)生的費用全部計入當期銷售成本，重點審查地價的分攤是否合理，建安成本是否合理。
3﹥開發(fā)產(chǎn)品銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個項目滾動開發(fā)，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入配比，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。9 L2 w n7 I) B" f& u* T! w
4﹥預提的各項準備基金余額是否作納稅調(diào)查，維修金，質(zhì)保金等。$ F b8 x8 \+ t# F# N( r0 w
5﹥是否利用建安公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)虛增成本，房地產(chǎn)開發(fā)商往往利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等；物業(yè)公司則代收房產(chǎn)開發(fā)公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，虛增成本以達到偷逃稅收款的目的。# v. T- V( m7 h
6﹥是否將應(yīng)列入固定資產(chǎn)的建筑成本計入銷售成本中，如會所等產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的建筑物不計入固定資產(chǎn)，或在移交物業(yè)部門時不做銷售商品處理，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時卻將此部分成本記入銷售成本中多列成本。
②檢查的要點
依據(jù)文件規(guī)定，企業(yè)的單位成本計算公式為“可售總成本/總可售面積”，故成本的檢查首先要確定企業(yè)的總可售面積，具體方式為，項目已完工應(yīng)以房地局測量大隊的測量報告上的面積確認（資料企業(yè)都應(yīng)有留存件，如無留存件可要求企業(yè)到規(guī)劃局的企業(yè)檔案中調(diào)?。?；其次是劃分企業(yè)的直接成本及共有成本，直接成本包括(建設(shè)安裝工程費\部分基礎(chǔ)設(shè)施費\部分配套設(shè)施費)，直接成本是可直接計入成本對象的，對此部分的相關(guān)票據(jù)須逐筆審核，無相關(guān)票據(jù)或?qū)偬摷倨钡囊宦刹挥枇兄В灿谐杀景ǎㄇ捌诠こ藤M\基礎(chǔ)設(shè)施費\配套設(shè)施費\開發(fā)間接費）此部分應(yīng)依據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，采取合理的在已售和未售商品房直接進行分攤，房地產(chǎn)企業(yè)成本項目多，周期一般為幾年，虛列或多列的情況時有發(fā)生，對稅源的可控性有直接的影響，現(xiàn)對其主要幾個成本科目逐項解析。
1﹥土地款，在開發(fā)成本科目中，對此項要審核其相關(guān)合同及票據(jù)，確定其具體金額及面積，屬共有成本，如單期開發(fā)按總可售面積分攤，如多期滾動開發(fā)，則按占地投影法，依占地面積進行分攤，如有多攤應(yīng)調(diào)減。
2﹥土地契稅及其他，在開發(fā)成本科目中，應(yīng)與土地款一起計入土地使用費總額，進行分攤。6 l7 k. d" H' i3 M4 W, s, h/ x( s6 u
3﹥規(guī)劃設(shè)計費、勘測費、景觀設(shè)計費，屬前期工程費用，共有成本，要審核其合同，確定其是分期簽定還是一次性簽定，如分期簽定，應(yīng)按合同約定的當期工程可售面積分攤，例如合同只約定了此項費用屬一期工程的，那就以一期可售面積為分攤基數(shù)；如以總項目一次性簽定，則以總可售面積為分攤基數(shù)。- G& r! n+ O2 _7 }8 \
4﹥土地平整款、圍墻款，屬前期工程費用，共有成本，依總可售面積進行分攤。! W6 @" E: ?/ _' j9 H! |
5﹥智能化系統(tǒng)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，是以分期或分戶為單位簽定合同，具體以合同約定為準，其分攤基數(shù)也應(yīng)為分期可售面積或已售戶數(shù)。
6﹥監(jiān)理公司監(jiān)理費，在開發(fā)成本科目中，共有成本，一般是分期簽定,其分攤基數(shù)應(yīng)為分期可售面積。
7﹥建筑工程款，在開發(fā)成本中，屬直接成本，主要包括下列16項。" t* {- e/ B. B- r C! G8 L7 {
a、售樓部工程款，應(yīng)單獨歸集成本，如做固定資產(chǎn)管理，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時按規(guī)定可計提折舊，如移交給其它部門，應(yīng)在移交時作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。" b( j# [( W# _' e4 W" T
b、樁基工程款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應(yīng)以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤,如屬虛假發(fā)票的不僅不予列支其相關(guān)成本，也要對此部份做偷稅處理。
c、土方工程款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應(yīng)以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進行分攤
d、土建工程款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應(yīng)以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤,對其付款情況也要核實，看相關(guān)款項是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致，對已收取發(fā)票但長期未支付款項的工程款，應(yīng)調(diào)查核，防止企業(yè)以稅率差偷逃稅款。
e、付水務(wù)集團自來水報裝費、安裝材料款，審核相關(guān)合同，看工程是整個項目的還是分期的，如為整個項目的應(yīng)按總可售面積分攤，如分期應(yīng)按當期工程可售面積分攤，以結(jié)算價格為基數(shù),審核其發(fā)票的完整性和真實性,按已售面積和未售面積進行分攤，審核企業(yè)有無將應(yīng)由施工方承擔的代墊的水費列入成本。
f、電力用電工程款，這是施工方代開發(fā)商交的電費，看開發(fā)商是否已支付給施工方，以當期支付數(shù)為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進行分攤, 審核企業(yè)有無將應(yīng)由施工方承擔的代墊的電費列入成本。
g、自購用于外墻的磁磚、地磚、外墻磚瓦涂料、煙道款、防盜門款，以結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應(yīng)以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤,對其付款情況也要核實，看相關(guān)款項是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致。
h、垃圾清理費，以實際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。( B3 B U1 o8 h2 ]7 {1 F- K) u7 T
i、小區(qū)內(nèi)市政工程款，按結(jié)算價格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實性，如發(fā)票未能在當期收回的應(yīng)以當期實際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。
j、 景觀工程款, 以實際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。/ Z$ k6 D$ `: F2 w$ b. a: f Y+ n
k、下水道材料工程款, 以實際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。4 [0 Y+ s: V+ I1 [' u
l、道路開口費分攤, 以實際發(fā)生數(shù)為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。
m、天然氣建設(shè)費, 看工程是整個項目的還是分期的，如為整個項目的應(yīng)按總可售面積分攤，如分期應(yīng)按當期工程可售面積分攤，以結(jié)算價格為基數(shù),審核其發(fā)票的完整性和真實性,按已售面積和未售面積進行分攤。" w. ~1 E: d, S+ Q; ~1 z2 F
n、會所土建工程、水電費安裝工程款及裝飾款, 應(yīng)單獨歸集成本，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時按規(guī)定可計提折舊，如移交給其它部門，應(yīng)在移交時作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。
o、開閉所工程款,此項產(chǎn)權(quán)歸供電部門所有，為整個項目的成本，應(yīng)以總可售面積為基數(shù)，按已售面積和未售面積進行分攤。3 x( j& h& @: p# Q7 P( z+ D9 U3 k2 A
P、有無將自用、出租、等非轉(zhuǎn)讓，銷售的開發(fā)產(chǎn)品成本記入已轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)房產(chǎn)的成本，多攤主營業(yè)務(wù)成本：如有的企業(yè)將自用商品房直接作如下處理：借：主營業(yè)務(wù)成本、貨開發(fā)產(chǎn)品、未視同銷售。
q、其他支出
（3）期間費用檢查要點：
①利息是否規(guī)定列支，一是以土地抵押貸款的銀行貸款利息不按土地開發(fā)進度列支；二是以開發(fā)項目抵押的貸款利息在開發(fā)項目完工前不計入項目成本；三是從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)查。9 a0 j1 @( q7 A; Y( }9 S1 {6 R
②是否提取風險金，多列當期費用，如預提的不可預見費，不按規(guī)定在發(fā)生時列支，而是直列入期間費用多列當期費用。
③捐贈的扣除是否符合稅法規(guī)定，有否將納稅人直接向受贈人的捐贈、非公益、救濟性捐贈以及各種贊助支出在稅前扣除，虧損企業(yè)的公益救濟性捐贈是否作納稅調(diào)整。# ?2 A/ k6 f- f& z5 s# b
④“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“壞帳損失”、“業(yè)務(wù)招待費”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。
⑤外資企業(yè)的管理費用、財務(wù)費用及銷售費用，是否按（國稅發(fā)[1999]242號）文件第五款規(guī)定分攤計入。（可售總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘查設(shè)計等前期開發(fā)費用；建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用及銷售費用。）
⑥未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)以及臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，是否也計提了折舊。已轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)及出租的待售房產(chǎn)開發(fā)成本是否列入了已售商品房的成本。
四、相關(guān)稅政執(zhí)行要點# P4 I& d" u* n
（一）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅政要點：
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用扣除方面,依照內(nèi)資企業(yè)所得稅扣除原則扣除其相關(guān)的成本費用
1、 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定; w8 J: g; M2 d- f
1 @8 c8 @; o: @% F6 j7 y0 s
(1)關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：) ?5 h+ h @( ~
①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。& F9 {. T' [1 I# T. ]) F
②采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
1>采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。" I! }" }8 ]# @' U
2>采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。4 g3 t; h; d6 N2 t1 E# ]+ B
3>采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
4>采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。9 q- S( V! N* |# v# b+ _ q
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
⑤將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：7 s$ t" m$ I) j, {8 t: n* h3 Y
1>將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
2>將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
⑥以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。
(2)關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題8 N2 Z# B1 f- N6 T( z5 ~1 w
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。1 w& H( g% T6 t k
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。
預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。
（3）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題* V6 J5 W& R; F/ D: H3 [% J
①下列行為應(yīng)視同銷售確認收入
1>將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
2>將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
3>將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；/ Y0 A) F, b8 B O4 U5 t. A- d6 P
4>以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
5>以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
②視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。$ h& b: k5 ^' h
③視同銷售行為收入確認的方法和順序
1>按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
2>由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；" t5 I2 o+ ^" m& E
3>按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
（4）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題. p& ~! j9 y* `1 u; _
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。8 z) p9 b( p' G& u+ \4 D
完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。; }/ _ O$ f, j' e, u
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。
（5）關(guān)于成本和費用的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。
下列項目按以下規(guī)定進行扣除：
①銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：4 H; O1 l% Q+ N% U: S1 a( {
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
②土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。2 S$ S) C; Y' L; R* T2 {
1>屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。9 G- u, M. Q( @0 V) c, ]. {, x6 _7 k
2>屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。3 v6 i9 C, W: n5 P3 w ?
③借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。& d$ o9 T2 z4 x& b4 ?/ c
④開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。
⑤土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。
⑥成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。
⑦廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。
⑧折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。
（6）關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題+ e4 F+ g/ V* t; c
開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
①經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
②非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：
１>開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。& a# `( T f, L% c5 N0 e, v/ D8 y$ r
２>開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
３>開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。9 l4 A6 e! @) H) @6 y& Z
（7）關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題# y+ l0 f: m8 f3 e
①符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
1>竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；! ]; D+ k9 G; D. F, ^) l' u$ N
2>已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2 {/ \& i1 ?/ H& x1 N/ Y
3>已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
②開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
③開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。" q3 ~; C& G) J+ e2 m
上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。9 s* r. ~( ^. f' N
④開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
⑤開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：6 R% }: U) Q) R, Y' l/ g* N
1>采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
２>采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
３>采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。- k" Y" U G& P
４>采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
a采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。
b采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。+ j5 k7 P8 d6 Z
c采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。1 c( |) Q$ r/ R( Z' f+ ^
d采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。
已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。
５>開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。, X0 F" s# A8 ]1 p1 T8 x
（8）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題
開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。7 e- ~0 P: {2 P# d& {0 q
（9）關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題
開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
①凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ! n8 B. T @0 S
②凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理: 1> 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2>投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。
（10）關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題
①企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
1>企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
2>接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。1 x6 U9 Q8 u7 q
②企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
1>企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。: f9 ^2 E0 E4 `6 V: |8 A, ~( A: c3 A
2>接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
（11）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；$ H. W# A) p# R
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；& Q c+ I2 k5 _% a
③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。, z0 Y, E4 Z0 {$ C- E
（12）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題
①開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。$ O) D6 G8 | A) }7 }0 h& x3 l
完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
②開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。
（13）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題
開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。& [" I- o! q% b
①開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：. F2 h! E& k" ]
1>開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
2>開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。1 L5 x$ p u6 R1 ?3 K+ I
3>開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。
4>計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。/ ?' C8 ~0 v7 R7 o4 j6 _8 S( A
5>計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。; K A# G2 q! U
6>開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。
②下列項目按以下規(guī)定進行扣除：' n w! I& n/ M3 [2 x$ h) O
1>已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：! q6 C9 \% N1 S, e: j
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積4 n$ F( e' x4 y6 @
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2>開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：
a屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。& b+ t! e5 ]( C- h$ Z- }! i0 G/ d( L
b屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。
3>應(yīng)付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。3 B ]: h. d3 E& X2 W* F8 W
4>維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。
5>共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
6>開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
a屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。% _" ^/ N5 P; l0 x* D
b屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
7>開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：) B% c( H- ]5 |3 M
a由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。/ `" q0 v( Y7 h8 O0 z) O! r: [
b由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。
8>開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 9>保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。* f, N6 E2 T# r* Y
10>廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：
a開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。
b新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。
11>利息。按以下規(guī)定進行處理：
a開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。7 V, J) ^& H0 K( G+ l/ j! d/ a
b開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
c開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。
12>土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 s; `: o- D# U% ^$ s# E
13>成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。
14>折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。
（14）關(guān)于征收管理問題& W1 c8 a9 ^' H" S" X6 E! j
①開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。
②開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。, b! d( q% T2 r+ p# Y9 S6 U
1>依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；
2>依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；
3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
4>雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；: Y: X J: b+ T) a% x6 ]0 V8 V
5>發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；
6>納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。, w# o, S$ T5 A8 c& I6 X
（15）關(guān)于適用減免稅政策問題/ U% n5 R8 E( V5 r; l# c
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。! P: Q' V/ F. L( t6 {
2、關(guān)于國稅發(fā)[2003]83號文與國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定差異的比較0 D* J6 D* T* `) q) v4 D$ g
（1）對預售收入的預計營業(yè)利潤率作了適當調(diào)整。. Z8 o* t6 _# Y
國稅發(fā)[2003]83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預售收入應(yīng)按不低于15%的預計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。國稅發(fā)[2006]31號文對這一規(guī)定作了兩點調(diào)整：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%,非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。! W: S7 B# [' P! \5 K
（2）規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準。
國稅發(fā)[2006]31號文第二條第一款規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。
（3）對開發(fā)產(chǎn)品計稅成本標準作了原則規(guī)定。: ?' X9 z$ `/ q& k+ H; H2 _: s! g
國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定了計稅成本結(jié)算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內(nèi)容。3 G# ? c+ {0 H
（4）規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。
對公共配套設(shè)施費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦ο?；屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。- J0 R1 D" t0 E
（5）對新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規(guī)定。# \6 E8 j( |$ f- @- F8 h' W
按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據(jù)實扣除的。國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定：新辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但最長不得超過3年。# j0 t; P2 k1 U, L u. `
（6）對轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。
國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構(gòu)取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規(guī)定扣除。& w2 X! x3 }% E; b" x
（7）增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定。; o. J; X# t) J
國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50％以內(nèi)（含50％）的部分，可在按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的標準以內(nèi)據(jù)實扣除；超過注冊資本50％的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。& V5 \' e: x5 k, E Y
（8）對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。# m3 m. l0 N! t
國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。; s+ k6 `$ _% [/ x7 U
（9）對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。
國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。也就是說，必須是符合稅收征管法第35條規(guī)定的情形的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。
（二）、外資房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行稅政要點
1、關(guān)于稅收待遇問題' V! a8 r) o% D
專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。2 u- F* ^9 O& ^% h1 d4 W6 }
2、關(guān)于實際經(jīng)營期起始日期的確定問題
專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。
3、關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的預收款征收企業(yè)所得稅的問題
①從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應(yīng)納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。 c" t+ V$ \4 i! l/ B$ D9 s$ d9 T; @
?、诟魇?、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機關(guān)可按照本條第(一)款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。
4、關(guān)于向境外代銷、包銷相關(guān)問題! z( x z0 B' D6 K
①從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
?、谏鲜鐾馍掏顿Y企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各項傭金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務(wù)費用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后，方可作為外商投資企業(yè)的費用列支。但實際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。
5、關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理相關(guān)問題
①企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當期銷售收入，扣除當期相應(yīng)成本、費用及損失后的余額，為當期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。當期應(yīng)納稅額，按以下公式計算:
應(yīng)納 應(yīng)納稅 適用 已售房產(chǎn)已 當期預征3 k+ K; m* ^, ~7 [0 }
＝ × ?。 。?br>稅額 所得額 稅率 預征的所得稅 所得稅4 i1 S( X( W& x
②企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1995]153號)的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。
③企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。! S& S8 R* _" P" b5 z5 `5 R
④房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定: C0 i: h! i, e& f0 P# m$ D
1>采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。
2>采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。& p" {/ A2 F* I& R
3>采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。
4>采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。/ u; f; p7 E' P1 w7 V/ |4 T
⑤企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業(yè)可售單位工程成本費用按下列公式確定:
可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積
可售總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備、綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。& \; u/ [4 Z6 |
⑥企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。
⑦企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應(yīng)納稅額。: Q' d. v* w- ^7 `
企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。& A7 J2 R$ h, |# C" x
⑧境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。
上述包銷業(yè)務(wù)是指:境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知》(國稅發(fā)[1999]242號)的規(guī)定執(zhí)行。
⑨凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。$ Z9 `" b& v5 v3 r0 c/ [
6、關(guān)于外商投資企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)有關(guān)所得稅處理問題3 r4 y0 {: F. B4 V& m/ L# @1 L
①企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。
②本通知第一條所述內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：, b8 X7 ]8 n2 q L. x
1>將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品；! t( p& n! ?+ c( M0 c1 s# z2 {5 h
2>改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；
3>改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；
4>將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；3 I. F( k9 K) I8 T9 n0 i8 U- ]
5>上述兩種或兩種以上情形的混合。
企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部資產(chǎn)處置：- `1 r Z9 e' I
1>用于市場推廣或推銷；: U4 R) ^7 @. l" h7 y) G+ D1 C
2>用于交際應(yīng)酬；
3>用于職工獎勵或福利；; t, W6 m2 F$ _1 H# [' {
4>用于股息分配；$ W# s# a3 s* J: U
5>用于對外捐贈；; e+ n( I5 X; L! ^! c
6>其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。8 Y/ p' D1 J* b* Z
③企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅及其他稅種的稅務(wù)處理，仍按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。" c6 b0 R" I8 a8 [3 X( W( `
（三）、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)與外資房地產(chǎn)企業(yè)適用稅政的差異1 F1 }& X, N, |7 E0 L; L! l" q: U
1、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題的差異
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定
開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。& X3 j, I- k. l7 n
①經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。: X; s" o: ~. C! |
②非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定： 6 y2 I1 A# k4 B1 `: e" E4 D9 Q
１>開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。
２>開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
３>開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。3 p) {6 v6 _5 V7 l5 J# _
（2）外資房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定
①企業(yè)預售房地產(chǎn)的，其取得的預收款，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1995]153號)的規(guī)定，預征企業(yè)所得稅。（國稅發(fā)[2001]142號）' S# x' r; E/ d* P* o. g
②關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的預收款征收企業(yè)所得稅的問題6 C. O) M' |7 D
1>從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應(yīng)納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。（(國稅發(fā)[1995]153號)）
2>各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機關(guān)可按照本條第(一)款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。9 I) r4 N* I! N) ?9 n" X9 b
③企業(yè)預售房地產(chǎn)取得的預收款，按不低于15%的預計利潤率計算預計應(yīng)納稅所得額。各地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)實際情況，確定預計利潤率，預征企業(yè)所得稅。（《湖北省外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理暫行辦法》）
（3）稅政執(zhí)行差異：; x R. S& q* ] q: p) |7 N
①預繳企業(yè)所得稅適用率的概念不同：
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅適用率是預計計稅毛利率；外資房地產(chǎn)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅適用率是預計利潤率。
②計算公式不同：6 i' G4 S- u2 U. a" T
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預繳企業(yè)所得稅=預售開發(fā)產(chǎn)品收入*預計計稅毛利率-扣除標準調(diào)整后的期間費用-營業(yè)稅金及城建稅、教育費附加、土地增值稅）*所得稅稅率；外資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預繳企業(yè)所得稅=預售開發(fā)產(chǎn)品收入*預計利潤率*所得稅稅率。4 A C+ a" W# \
③適用率的標準不一；內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)預計計稅毛利率根據(jù)不同情況有3%、20%、15%、10%。外資房地產(chǎn)企業(yè)預計利潤率只有最低標準15%。) A! t! w4 n) E% x8 Z$ p
2、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題的差異
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定5 I" }( T) P, B I
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
①竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；% k1 ~1 p! \0 z* v% l5 u
②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；, k y/ B4 N& }$ o
③已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。/ Z7 F! V4 s v/ x; F/ O ]1 i
（2）外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定
外資房地產(chǎn)企業(yè)符合下列條件之一的，為房地產(chǎn)銷售開始：" u9 K' N \5 [; T% W
①應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日。) v: v d( b' g$ }: Y% T
②首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日。9 r3 z* l$ C* G9 ]1 B
③辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者。
（3）稅政執(zhí)行差異：
①房地產(chǎn)管理部門出具的標準差異：: l3 A: n' s7 _- j( f3 w5 V) S
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案；外資房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)管理部門出具的“工程項目合格證明”（現(xiàn)執(zhí)行政策均為完工備案證）9 F2 h2 O( y' C- t) s
②投入使用標準不一：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)是投入使用為完工；外資房地產(chǎn)企業(yè)是首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日為房地產(chǎn)銷售開始。
3、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的差異
（1）全額收款方式的差異
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。
②外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。& v0 v! Q: ]# y, B$ C
③稅政執(zhí)行差異：
全額收款方式確認收入的外延不同：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)要實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)；外資房地產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。4 A) i3 D2 ^# y5 H! u) s
（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 - _5 y0 i4 V
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
②外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。4 U4 E- u% o5 [ ]: h6 ^" t8 i
③稅政執(zhí)行差異：
內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在采取分期收款方式收入的確認上比外資房地產(chǎn)企業(yè)增加了“付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)”這一情況。! b" G+ G Z8 L
（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
②外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。$ \0 x4 [- d# m) z7 l
③稅政執(zhí)行差異：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在取得首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，外資房地產(chǎn)企業(yè)無此規(guī)定。0 [3 ?2 O* h; }
（4）開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
②外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)以租賃方式取得房租收入的，應(yīng)按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費用后的余額，與當期其他經(jīng)營利潤合并計算企業(yè)當期應(yīng)納稅額。
外資房地產(chǎn)企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實際已經(jīng)計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。7 D6 w, z8 |+ Q; k
③稅政執(zhí)行差異：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)無此規(guī)定。0 C6 Z" T& d& o) ` z" H
4、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理差異5 u' ?# f* {& ^' l7 p
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（2）外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。雙方各自銷售房產(chǎn)時各自繳納企業(yè)所得稅。/ x& B9 w$ l) n! D k
（3）稅政執(zhí)行差異：8 _; P; \: D9 v' Z. r
①計算口徑不同。
②計算方法不同。8 |6 F" B: M& |' m% C
5、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理差異
（1）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：; n- I, `8 T; Q4 D! A4 w. t @# L
①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；* P) q( c3 b1 S- [
③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
（2）稅政執(zhí)行差異：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)有視同銷售行為的稅務(wù)處理，外資房地產(chǎn)企業(yè)無視同銷售行為的稅務(wù)處理。
6、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題的稅務(wù)處理差異
（1）預提費用稅務(wù)處理的差異
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。9 S8 q$ V, G% V! z
②外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：外資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。" C3 ~6 @! N8 L+ s; g0 O1 |+ A4 u
③稅政執(zhí)行差異：1、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定預提費用不得在稅前列支；外資房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定配套設(shè)施費在銷售房地產(chǎn)時進行預提。
（2）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的稅務(wù)處理差異：$ m8 L* I. N4 g; s4 ]8 N/ w
①內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。
②稅政執(zhí)行差異：內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度，外資房地產(chǎn)企業(yè)無此規(guī)定。/ Z5 C9 _4 x3 f- d9 A% h
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提示：內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的檢查按照各自的稅收政策進行稅務(wù)處理，法無明文規(guī)定不應(yīng)進行稅務(wù)處理并不準對稅政進行推理處理。
