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詳細說明等額本金和等額本息的計算方式與利弊（吐血推薦）！ -三環(huán)新城業(yè)主論壇-北京房地產(chǎn)門...

2011.01.18

詳細說明等額本金和等額本息的計算方式與利弊（吐血推薦）！

樓主

leon_1973 發(fā)表于搜房網(wǎng) - 北京業(yè)主論壇 - 三環(huán)新城

關于利率表請查看我以前發(fā)的帖子，這里只給舉出例子，相信大家看后都可以自己計算了。
注：
1.貸款年限5年以上的年利率一律為5.4％。
2.月利率等額本金與等額本息的都一樣為0.0042。
3.以貸款20萬20年為例。

一、等額本金貸款利率計算

1.20年應付利息：200000（元～貸款額）*5.04％（年利率）*20（年限）＝201600（元）

2.20年應付本息總計：200000（元～貸款額）+201600（元）＝401600（元）

3.首月還款：401600（元）÷240（月～期數(shù)）＝1673.333（元）
  注：月還款額至此依次遞減，絕對不會再超過這個數(shù)目。

4.首月利息：200000（元～貸款額）*0.0042（月利率）＝840（元）

5.首月本金：1673.333（元）-840（元）＝833.333（元）
  注：一直到償還全部貸款，每月本金保持833.333元不變，這也就是等額本金的命名來源。

6.第二月利息：
  200000（元～貸款額）-833.333（元）＝199166.667（元）（貸款額減去已還本金）
  199166.667*0.0042（月利率）＝836.500（元）

7.第二月還款：833.333（元～本金）+836.500（元）＝1669.833（元）

8.第三月利息：
  199166.667（元～剩余貸款額）-833.333（元）＝198333.334（元）
  198333.334（元）*0.0042（月利率）＝833.000（元）

9.第三月還款：833.333（元～本金）+833.000＝1666.333（元）

10.依次類推。

注：請注意每月還款額依次遞減3.5元，和等額本息相比等額本金仍然是在先還利息，只
不過在每月還款中利息與本金的比例降低了。換句話說就是讓你每月多還些本金且固定
本金數(shù)額，這樣逐月所付利息相應減少，這也就是等額本金還貸的前期壓力較大的原因。

二、等額本息貸款利率計算

1.首月還款：200000（元）*66.217（速算表系數(shù)）＝1324.340（元）
  注：月還款額至還貸結(jié)束保持不變。

2.首月利息：200000（元～貸款額）*0.0042（月利率）＝840（元）

3.首月本金：1324.340（元）-840（元）＝484.340（元）

4.第二月利息：
  200000（元～貸款額）-484.340（元）＝199515.660（元）（貸款額減去已還本金）
  199515.660*0.0042（月利率）＝837.966（元）

5.第二月本金：1324.340（元）-837.966（元）＝486.374（元）

6.第三月利息：
  199515.660（元～剩余貸款額）-486.374（元）＝199029.286（元）
  199029.286（元）*0.0042（月利率）＝835.923（元）

7.第三月本金：1324.340（元）-835.923（元）＝488.417（元）

8.依次類推。

注：請注意每月利息逐月遞減2.043元，本金逐月遞增2.043元，這就是所謂的等額本息，
換句話說就是每月利息的減少數(shù)額與本金增加的數(shù)額基本相等。

三、以上兩種還貸方式的比較（按三個月計算）

1.等額本金三個月共還款5009.499元，其中利息2509.5元，本金2499.999元。

2.等額本息三個月共還款3973.02元，其中利息2513.889元，本金1459.131元。

注：相比較而言兩者利息相差不多，只不過等額本息每月支付的本金較少就降低了每月的
還款額，正是減少的這部分本金增加了額外的利息，這也就是造成兩種方式最后的利差的
原因。

我個人認為銀行應該給出等額本息貸款首月本金的計算公式，這里有貓膩?。m然我是學
數(shù)學的，公式不知道我也推不出來，有在金融系統(tǒng)工作的鄰居請幫忙）。首先每月還款額
中的利息與本金所占百分比是如何確定的。表面看來是減少初期還貸壓力，潛臺詞是要多
賺老百姓的銀子。還貸方式就這么幾種，你愛選不選，反正法律是某些人定的，反正你老
百姓總是要買房子的，反正.....。而且就這么屈指可數(shù)的方式中稍微有利于老百姓的還
要瞞著我們，直到瞞不住了，反正錢已經(jīng)賺了。通過這次買房，看看國家制定的規(guī)章制度
，KFS的態(tài)度（官商勾結(jié)，狼狽為奸），再和國外比較一下，國外的納稅人養(yǎng)了一群貪婪
但還知道廉恥的人，我們呢養(yǎng)了一群貪婪而無恥的人?。。。▽嵲谑遣恢涝趺幢磉_才好
。）在這種環(huán)境下，我再一次呼吁三環(huán)的鄰居們團結(jié)起來，在現(xiàn)在，在將來，不要讓我們
內(nèi)部的矛盾（矛盾總會存在的，因為每個人每個家庭的利益畢竟不會完全相同）減弱了我
們集體的力量，損害了大家的利益！在此向團簽的鄰居們致敬，你們是在爭取和維護三環(huán)
全體業(yè)主的利益。

以上資料僅供大家參考，不足之處請指教。

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