在繼4月28日央行宣布加息27個(gè)基點(diǎn)后，公積金
貸款也于5月8日正式上調(diào)18個(gè)基點(diǎn)，雖說(shuō)央行用意在于抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，包括抑制高企的房?jī)r(jià)，但對(duì)不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首先要面對(duì)的就是加息后房貸利息支出的增加，作為普通購(gòu)房的月供一族該如何應(yīng)對(duì)此次加息？
首先需要明確的是，此次加息的幅度并不大，房貸增加也不十分明顯。以30萬(wàn)元20年的商業(yè)房貸為例，采用等額本息還款法，此前的基準(zhǔn)利率6.12%，月供2170.11元，加息之后
，執(zhí)行新利率6.39%，則月供為2217.33元，每月多出47.22元，利息支出增加總數(shù)為47.22×12×20=11332.8元，整體負(fù)擔(dān)并不沉重。
提前還貸兩種方式比較
不過(guò)很多消費(fèi)者在獲悉加息的第一反應(yīng)就是提前還貸。在具體還貸時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況選擇相應(yīng)的還款方式。
假如一位消費(fèi)者在今年3月17日前購(gòu)買了一套
商品房，到目前為止按揭貸款還款額還剩78.4萬(wàn)元，貸款期限為20年。最近打算將持有的48.4萬(wàn)元的閑置資金用于提前還貸，再將剩余的30萬(wàn)元整數(shù)按揭。
以“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種還貸方式為例，如果采用等額本金還款法，20年的總利息支出為190088.75元，月供2000元左右(1250元的等額本金加上浮動(dòng)的利息)，而如果不提前還貸，利息總支出為496765.27元，每月還款在5336元左右，也就是說(shuō)提前還貸每月可減少利息支出3336.33元。
如果采取等額本息還款方式，可以有以下4種方案選擇。
方案1：月供最少，利息最多。即保持20年還款期限不變，月供減少3244.23元，現(xiàn)每月需還款2065.02元。但這種方式的利息最高，累計(jì)達(dá)到195603.74元。
方案2：月供較少，利息支付較多。將還款期限縮短至10年，每月的還款額將達(dá)到3256.98元，比提前還貸前減少2052.27元，但比20年還款期限的月供多1191.96元。而此時(shí)利息共計(jì)90822.3元，比20年期少支付104781.43元。這種方式月還款額和貸款年限都減少了，月供相對(duì)較少，但利息支付相對(duì)較多。
方案3：月供較高，利息節(jié)省較多。如果按提前還貸前的每月5309.25元計(jì)算，只需6年半時(shí)間還清，總計(jì)利息57581.64元。這種方式月供相對(duì)較高，但由于縮短了貸款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。
方案4：月供最高，利息節(jié)省最多。如果將還款期限縮短至5年，月還款額增加388.61元至5697.86元，這種方式的利息只有41871.96元。
購(gòu)房者最關(guān)心的三大問(wèn)題
1 房貸利率怎么調(diào)整？
根據(jù)央行規(guī)定，2005年3月17日開始，個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，并實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。目前各家銀行幾乎都執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.9倍的個(gè)人住房貸款利率，所以，這次利率調(diào)整后，個(gè)人住房貸款的利率也隨之變化，為相應(yīng)新貸款利率的0.9倍。
2 已經(jīng)辦理的一年以上 貸款利率如何調(diào)整？
按照“逐年調(diào)整利率”原則，以4月28日為界點(diǎn)，之前的一年以上貸款從2007年1月1日起執(zhí)行新利率；之后的新貸款執(zhí)行新的利率，這對(duì)于那些有貸款打算而延誤辦理的貸款人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有點(diǎn)吃虧；那些已和銀行簽約但還沒(méi)有實(shí)際放款的貸款人也須執(zhí)行新貸款利率。
3 要不要提前還貸？
如果單純因?yàn)榧酉⒍崆斑€貸是完全沒(méi)必要，因?yàn)檫@對(duì)貸款者特別是金額小的貸款者影響較小，金額20萬(wàn)元20年期的住房貸款每月僅多支出20多元，因此完全沒(méi)有必要輕易就改變自己規(guī)劃好的理財(cái)生活。但對(duì)于那些已有了富裕資金，并且目前理財(cái)收益大大低于貸款利率的貸款者來(lái)說(shuō)，可以考慮提前還貸。
專家建議
用好銀行新政策應(yīng)對(duì)加息
對(duì)于此次貸款利率上調(diào)，其實(shí)也沒(méi)必要談“貸”色變，畢竟上調(diào)幅度所增加的還款負(fù)擔(dān)是有限的。因此，完全可以根據(jù)自己的情況適當(dāng)調(diào)整打理家財(cái)?shù)乃悸罚`活利用銀行推出的貸款新政策應(yīng)對(duì)貸款利息上調(diào)。
“固定房貸利率”就是與銀行約定一個(gè)固定利率和期限，在約定期限內(nèi)，不管央行的基準(zhǔn)利率或市場(chǎng)利率如何調(diào)整，消費(fèi)者的貸款利率都不會(huì)“隨行就市”。
其次，新貸款可以采用“雙周供”，老貸款也可以把“月供”改“雙周供”，但手續(xù)上會(huì)相對(duì)麻煩一些。
另外，還可以選用“凈息還款法”，這種還款法在發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍，主要是指貸款后只需按月支付貸款利息，而貸款本金可等貸款到期后一次性償還，也可在貸款期內(nèi)根據(jù)個(gè)人資金變化情況隨時(shí)分次償還。這無(wú)疑會(huì)大大減輕貸款期內(nèi)的還款壓力，非常適合那些未來(lái)預(yù)期收入較高的貸款人。
至于“寬限期還款法”就是給貸款人一個(gè)償還本金的暫緩期，其優(yōu)勢(shì)是可以減輕貸款之初的還貸壓力，從而減少按揭貸款對(duì)生活帶來(lái)的影響，特別是在利率上調(diào)、貸款人負(fù)擔(dān)相對(duì)較重的情況下，采用寬限期還款法會(huì)使家庭生活更加從容。
另外，辦理住房貸款按照先公積金貸款后商業(yè)貸款的原則可以相應(yīng)減輕利息負(fù)擔(dān)。
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固定利率房貸受寵
加息之后，記者從主推固定利率房貸的光大銀行了解到，最近前來(lái)咨詢固定利率房貸的客戶激增，一時(shí)間出現(xiàn)了少有的火爆場(chǎng)面。
加息后的3年、3至5年、5年以上的浮動(dòng)利率分別為6.03%、6.12%、6.39%，而目前，光大銀行、建行、招商銀行都推出了固定利率產(chǎn)品。光大銀行設(shè)定的3年、5年以及10年期固定利率房貸產(chǎn)品，利率分別為5.85%、5.94%、6.18%；招行3年、5年和10年固定利率房貸的優(yōu)質(zhì)客戶則可相應(yīng)享受5.61%、5.73%和6.09%的優(yōu)惠利率。建行同期利率則分別為5.64%、5.76%和6.12%.固定利率房貸已經(jīng)明顯低于目前的利率水平。
據(jù)悉，光大銀行某集團(tuán)客戶在今年2月為1000多職工辦理了固定利率為6.18%的住房按揭貸款，貸款金額2.15億元，貸款期限7年，比現(xiàn)在6.39%的利率還款總共節(jié)省利息費(fèi)用180余萬(wàn)元。(張誠(chéng) 宗學(xué)哲/文)
