| 對建立新型成本管理系統(tǒng)的一些想法 |
| 發(fā)布時間：2010-9-6 19:40:56 閱讀次數：156 評分(0票，平均0.00分) |
| 來源：財務與會計 作者：史敏 編輯：accliu |
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隨著我國房地產市場的不斷規(guī)范，在政府公開平臺上進行土地“招、拍、掛”取代了不能真實反映土地價值的非公開轉讓方式。但由于土地資源稀缺，又容易造成房地產開發(fā)企業(yè)對土地的非理性追逐。為了更好地加強對新項目的成本管理，筆者所在的公司在總結以往運作項目的經驗和教訓的基礎上，對項目全過程成本管理的規(guī)范和制度進行了修訂。在修訂過程中，筆者對房地產開發(fā)企業(yè)建立新型成本管理系統(tǒng)有了進一步的思考。 一、新型成本管理系統(tǒng)的主要內容 ?。ㄒ唬┏杀绢A決策系統(tǒng) 1.成本預測系統(tǒng)。在參與“招、拍、掛”之前，企業(yè)必須根據招標（拍賣、掛牌）文件提供的基本資料和技術參數進行可行性分析，預測項目建設成本和產品未來售價，確定企業(yè)想要獲得的利潤，然后確定一個拿地的價格范圍，并最終作為競爭土地的依據。 2.成本決策系統(tǒng)。在房地產開發(fā)企業(yè)成本預測的基礎上，成本決策系統(tǒng)要根據企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃、資金實力、競爭能力、市場環(huán)境等諸多因素，決定在怎樣的價格范圍內參與土地競爭；在競得土地之后，成本決策系統(tǒng)要在土地出讓協議規(guī)定的技術指標范圍內，決定設計怎樣的產品；在房地產開發(fā)產品的建造、銷售過程中，成本決策系統(tǒng)同樣在建設工期、資金安排、銷售廣告等方面發(fā)揮著重要作用。 ?。ǘ┏杀緢?zhí)行系統(tǒng) 1.成本指標系統(tǒng)。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一個項目都要形成一套成本指標體系，來反映開發(fā)項目從拿地到建造、銷售的成本形成全過程。這其中，既要有綜合性的指標，如項目總成本等，又要有分解的小指標，如土地成本、建安成本、銷售成本、間接管理費用等；既要考慮建造成本，又要考慮時間成本（工期）、質量成本、安全成本等。而且整體成本指標和分解成本指標、各個分解成本指標之間還必須形成有機的銜接，不能出現成本空白地帶，從而確保開發(fā)產品整體成本指標的完成。 2.成本責任系統(tǒng)。除了將成本指標層層分解落實到各部門、崗位，成本責任系統(tǒng)還應按企業(yè)的權利管理形式，根據各部門、崗位被賦予的權力來分配相應的責任，落實相應的成本指標，從而形成有效的成本責任系統(tǒng)。 3.成本協調系統(tǒng)。在房地產開發(fā)企業(yè)的成本執(zhí)行過程中，對于產品與產品間的不可比性、外部環(huán)境的不可控因素以及一個成本指標涉及幾個責任和執(zhí)行部門或崗位等問題，一個運行良好的成本協調系統(tǒng)可以及時組織協調解決。 4.成本控制系統(tǒng)。房地產開發(fā)企業(yè)的成本控制系統(tǒng)可以概括為多級、多層、多階段的控制。多級控制就是按照企業(yè)管理級次和權限，由上一級控制下一級；多層控制就是按照控制職能，基層進行現場成本控制，中層進行管理成本控制，高層進行戰(zhàn)略成本控制；多階段控制就是按照項目開發(fā)的全過程分為土地取得成本控制、設計階段成本控制、建造階段成本控制、銷售階段成本控制等。多級、多層、多階段的成本控制在級次、層次、各階段是相互聯系、相互影響、不可分割的，因此，需要對控制行為進行優(yōu)化和平衡，選擇其中最適合的和控制行為本身成本最低的控制方法，從而有利于實現企業(yè)的整體成本目標。 ?。ㄈ┏杀驹u估系統(tǒng) 1.成本檢查系統(tǒng)。成本檢查系統(tǒng)就是對照成本指標系統(tǒng)確定的各項成本，在成本執(zhí)行過程中，對成本指標的完成情況進行定期或不定期的檢查，并對照企業(yè)相關的獎懲制度，對成本責任部門和責任人進行賞罰。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，成本檢查系統(tǒng)雖然只是一個二級子系統(tǒng)，但在整個成本管理系統(tǒng)中起到的是激勵與約束的作用，運用得當將推動整個成本管理系統(tǒng)運行，反之則會阻礙系統(tǒng)正常運行。而要使成本檢查系統(tǒng)真正發(fā)揮好激勵與約束作用，一是要有合理、公平、透明的獎懲制度，二是要有及時、完整的成本信息，三是要有賞罰分明的企業(yè)文化。 |
